[신투기5기 신도시 투자로 3대가 8자 고치조 웨클] 4주차 강의 후기

<part1. 소액투자로 자산을 쌓아가는 방법>

1. 수도권 소액투자의 기준 1억임.
2. 구축이라도 전세수요가 있는 곳이라면 전세가 상승을 기대할 수 있음.
3. 소액투자의 핵심 : 수요가 있는 곳에 가치 대비 싼 가격에 사두는 것.
4. 매전차를 보기 전에 반드시 지역의 가치, 단지의 매매가 자체가 저렴한지 비싼지 따져보는 게 우선임.
5. 소액투자의 적기(좋은 시점) : 시장이 좋지 않기 때문에 매매는 주춤하지만 전세의 수요가 넘치는 시기. (매매가가 싸지는 시기!)
6. 소액투자의 운영방법의 핵심 : 전세가 상승분을 취하는 것. 전세가가 오르는지 안 오르는지에 따라서 소액투자의 운영의 흐름을 좌우함.(현금흐름)
7. 소액투자의 기본 조건 : 투자할 때를 기다려야 한다.(전세가율이 올라올 때) + 계속해서 나에게 맞는 소액투자 물건을 찾아야 한다.
8. 더 버는 투자가 아닐지라도 잃지 않는 투자만으로도 이것이 쌓이면 자산이 형성됨. 투자를 해야할 시기에는 투자라는 행동을 해야 함.(이게 가장 중요함.)
9. 현재는 매매물량은 매우 늘고 있는데, 전세 매물은 매우 낮은 수준임. 매매 물량이 많다는 건(쌓여 있다는 건) 급매가 나올 가능성이 크다는 얘기. 해당 단지의 전세매물 수가 몇 개인지 보는 게 중요함. 1)전세개수가 줄어드는지 + 2)그러면서 전세가가 올라오고 있는지 함께 봐야 함. 

<수원 투자>

1. 수원의 교통(강남접근성)은 좋지 않아도, 수원 내에서 환경, 학군, 직주근접 수요가 있는 곳은 투자가치가 높다. 교통 뿐만 아니라, 다른 수요가 있는지 생각해본다. 가치 대비 싸고 선호하는 단지를 찾는 게 중요함.
2. 수원은 ‘직장’이 가장 중요한 키워드. 핵심 입지요소임. (교통보다 직장) 

<소액투자 비교평가 프로세스>

1. 먼저 구별(시별) 생활권의 순위를 정한다. → 단지 투자 우선순위 정하기(저평가 여부-생활권간 단지들끼리 비교평가)

<서울만큼 돈 버는 신도시 투자 의사결정 방법>

1. 10평대는 매매가와 전세가가 상승장에서 오르는 폭이 상대적으로 적음. 상승폭이 작아서 수익금도 적음. 특히, 10평대는 전세가격 오르는 데 한계가 있음.  
2. 다주택자의 어려움? (세금) 취득세, 종부세의 부담. / 주택 관리의 문제(누수, 수리 등)
3. 다주택자의 좋은 점? 소유권을 가지고 있을 때, 시장이 좋아지면, 매매가가 올라서 좋고, 시장이 안좋을 때는 전세가가 올라서(매매를 안하려고 할 것이기 때문에) 현금흐름이 생겨서 좋음.
4. 매도원칙(매도해야 할 상황)? 1)목표금액에 도달했을 때 2)리스크 감당이 안될 때 3)더 좋은 매물을 매수할 수 있을 때(갈아타기)
5. 다주택자로 갈 수 있는 상황 : 1) 임대사업자 제도가 부활해서 종부세 합산 면제가 될 때 2) 취득세가 완화될 때
6. 소액투자라도 땅의 가치가 있는 곳에 전세 레버리지 투자를 한다.
7. 매전차만 먼저 보아서는 절대 안됨. 가치 판단이 먼저, 저평가 판단이 먼저다. 1)매매가를 먼저 보면서 가치 대비 가격이 적정한지 판단한다. 2) 전고점 대비 20% 하락했는지, 전세가율 70% 이상인지 판단한다. 3) 내 투자금 범위에 들어오는지 판단한다. 4)리스크 대비가 되는지 본다.
8. 매매 절대가 산정 하는 법? (종잣돈 X 5배) + 1억 예) (종잣돈 1.3억 X 5) +1억 = 7.5억
9. 저평가 단지 찾는 첫 번째 단계, 가장 중요한 단계는? 매매가만 보고 가치 대비 가격 판단하기
10. 성장의 본질 : 꾸준히 될 때까지 하는 것.
11. 다른 사람의 투자가 아니라, ‘본인의 투자’를 할 것.
12. 할 수 있다고 생각하면 할 수 있다. 늘 다짐했다. 할 수 있다고... 인생은 생각하는 대로 이루어진다. 할 수 있다고 믿는 사람만이 해낼 수 있다.