관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
- 느낀점
- 이번 강의를 통해 많은것을 반성하게 되었다. 나는 과연 실력을 더 향상시키기 위해 어떤 마음가짐으로 서투기를 들었는지, 그냥 한다에 의의를 두고 이번 한달을 보낸거같다. 지금부터라도 오직 그 달에 앞마당을 제대로 만드는것에 집중하고 몰입하자. 더 나은 앞날을 위해 많이 반성하게 된다.
- 앞으로 앞마당을 늘릴때 가장 마지막 계단을 오르기 전에 한번 눈으로 보고 걸어 올라갈때는 한 계단 한 계단 앞에있는 계단부터 하나씩 올라가자.
- 입지 보통 신축 vs 입지 좋은 구축의 가치와 특징에 대해 잘 알게되었다.
- 부동산 투자는 수학이 아니다. 기계적으로 공식에 대입하지 말고 상황마다 지역마다 단지마다 실거주자들이 수요관점에서 어떤걸 더 좋아하는지 생각하고 또 생각하고 또 생각하자!!
- 여태까지 나는 공식화 해서 부동산 투자를 하려고 했던거같다. 그래야 그 공식에 대입해서 바로바로 투자할수있는 단지가 나올수있게 하기 위해서. 하지만 이것은 베짱이 마인드였던것이다. 모든 부동산 입지평가와 단지분석을 할때 실거주자들의 수요관점에서 바로보고 판단해야한다.
- 어느 지역이든 그 지역내에서 평균 이상 선호도인 생활권을 우선순위로 두고 그 생활권 안에서도 평균 이상의 단지를 투자 범위로 넣어야한다. 투자금이 벗어난다면 아래급지에 최상위 단지부터해서 다시 차례차례 내려가야한다.
- 이 말은 곧 사람들이 좋아하는곳을 먼저 봐야하는 소리고 아무리 좋은 생활권이더라도 그 생활권 안에서 선호도가 떨어지는 단지라면 그 아래급지 생활권으로 내려가 가장 좋은 상위 단지와 비교해봐야한다
- 부동산은 비교학문으로써, 용의꼬리 vs 뱀의머리를 항상 비교하며 평가해야한다.
- 투자를 잘하는 사람들은 임장/임보를 통한 단지 가치분석을 제일 잘한다.
- 사람들이 왜 좋아하는지에 대한 근거가 하나하나 다 있고 이유가 명확히있다.
- 그 생활권에서 전고점이 높은(=사람들이 좋아하는)단지와 내 투자범위에 들어오는 모든 단지는 단지분석을 꼭 해야한다. 그래야 사람들이 그 생활권과 단지를 왜 좋아하는지 명확한 이유를 알 수 있으니
- 지역내(사람들이 좋아하는 생활권 순서 → 생활권별 사람들이 좋아하는 단지 순서) → 지역간 비교 할때 도 땅의 가치 먼저 비교 → 단지 가치 비교
- 내 시세트래킹 단지에 생활권별, 단지별 상중하 나눠적기!
- 입지분석을 하는것은 임장을 나가기전 사전조사의 개념이고 현장에 임장을 나가서 훨씬 더 많은것을 보고 사람들의 선호도를 잘 파악하기 위해서 하는것이다. 또한 최종 결론을 내기 위해서도 입지분석을 해야한다.
- 인구수는 많은데 세대당인구수가 적은 동네는 주택, 빌라가 많겟다는 생각을 가지고 가야한다. 그렇다면 반대로 세대당인구수가 많은 동네는 아파트 택지들이 모여있고 가족단위로 살기 좋은 동네이겟구나 라고 생각하고 가야한다. 사람들은 멍청하지 않다. 모여사는데는 모여사는 이유가 있어서 모여사는것이다.
- 임장은 세대당 인구수& 인구수가 많은 동네부터 시작으로 점점 적은 동네로 가야한다. 힘이 많이 있을때 좋은곳부터 봐야한다.
- 입지분석을 할 때 직장이 주는 의미는 굉장히 크다. 의식주에서 직장에서 돈을 벌어야 가능하기 때문이다. 그래서 집을 구하는 요소중에는 직장이 가장 큰 의미를 지닌다. 내가 다니는 직장을 얼마나 더 편리하게 갈 수 있냐의 싸움이다. 그러므로 주요 업무지구의 양과 질이 중요하다. 물론 직장의 수가 많으면 많을수록 좋지만 그 직장의 연봉수준도 봐야한다. 결국 부동산구매력으로 이어지는것은 고연봉자일수록 많은것이기 때문이다.
- 그리고 아파트를 구매력이 가장 좋은 나이대는 30대중후반 ~ 40대후반이다. 즉, 아이를 키우는 부모가 가장 살기좋은곳이 어딘지를 구별하는 싸움이다.
- 위치적으로 강남과 가까운곳은 역세권, 교통과 가까운곳이 무조건 중요하기보다는 아파트단지 자체가 살기 좋은지를 종학적으로 판단하여 선택해야한다.
- 사람들은 대부분 업그레이드를 하지 다운그레이드를 하지 않는다. 이것은 직장을 선택하든 교통을 선택하든 학군을 선택하든 환경을 선택하든 인프라를 선택하든 모든곳에 적용이 되는곳이다.
- 학군이 탄탄한곳이 아니라면 그 지역내에서는 동별로 수요를 끌어들일수있을지언정 다른 지역에서는 넘어오지 않는다.
- 지역내 수요는 확실하다 ←> 상급지에서는 여기로 넘어 올 일은 없다.
- 환경에는 2가지가 있는데, 편의시설 << 아파트 몰려있는 곳(신축택지)
- 적용할 점
- 위에서 배운 모든 내용들을 습득하고 내가 이번에는 뭘 다르게 적용해서 레벨업 할건지 생각하여 임장실력을 늘리고 임장보고서를 쓰는 실력을 향상시켜 결론을 도출하는데 더 큰 노력을 기울여야 한다.
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