< 내집마련 VS 투자!!! 나의 방향성을 정하자 >
재테크 기초반을 통해 세운 3-4년 종자돈 만들기 후
29년도 월초(전세4년 이후) 내집마련 혹은 투자 행동을 위한 나무 심기를 위한 토대로
내집마련 기초반을 이어서 수강하게 되었다.
내집마련 기초반을 통해 아래 두가지를 행동하는게 목표 이다 :)
종자돈에 맞는 지역과 아파트 선정해보기
월부) 내집마련 기초반_ 오프닝 강의 정리
1.청약/내집마련
정리: 공공주택의 경우 가점제로 청약당첨 여부가 결정된다(무주택기간& 납입횟수)
특별공급의 경우에는 전용면적 제한이 있다
현재 60점 이상이면 청약 기회를 노려보자. 경쟁자가 별로 없는 점수 레벨이며
입지가 좋은 곳도 넣어볼 수 있는 점수이다.
단, 주변 대비 가격이 쌀 때 청약을 진행해야 한다.
예시)
60.4점은 자녀가 두명인 4인가구(부양가족3명, 20점) 청약통장 가입기간 15년이상(17점),
무주택기간10년(22점)을 채워도 받을 수 없는 점수다.
나는... ?
청약 가점이 택도 없으니 청약은 힘둘듯...
신혼특공, 신생아 특공이나 한번은 알아봐야겠다.(신생아, 신혼부부 대출등등 도..)
2.내집마련 또는 투자? > 내집마련과 투자중 고민된다..
정리1: 일단 이것부터 생각해 보셔야 할것같아요. "편익과 비용"
1)내집마련의 편익: 거주 안정성, 1주택 갈아타기로 자산 증식 가능
-내집 마련의 비용: 돈을 움직이게 하는 것이 아닌 모두 다 깔고 앉는다. 자산 증식 속도가 느리다.
2)투자의 편익: 2주택 이상으로 자산 증식 가능
- 투자의 비용: 리스크가 있다. 전세 운영. 실거주 안정성 X
즉 내집마련은 매도를 해서 시세차익을 얻어야만 돈을 벌 수 있는건데
갭 투자의 경우 매도 하지 않고도 전세가의 상승으로 인한 현금수익을 얻을 수 있다.
>정리2: 자산 증식 관점에서만 말씀 드리면, 대구에서 전월세 거주하시면서 서울 공부를 해서 서울 투자를 진행하는 것이 자산 증식 관점에서는 무조건 유리하다.
나는..?
전세집에대한 보증금인상이나 갑작스런 이사등 실거주 불안정이 싫으니
내집마련을 위주로 생각해야겠다.(조금은 느리되 안정성 있게 가고 싶음~)
아파트 매매가 처음이기에 적은 비용으로 리스크를 줄여 투자를 먼저 해보고 싶은부분도있다..
1채 먼저 갭투로 올바른 지역선정과 나에 맞는 방식을 알아 보고 내집마련을 해볼까?
나의 마음속은?
지금 거주하는 수원이 맘에 들지만 서울 상급지 매매를 하고 싶은이유는
물가상승에 대한 자산방어 목적과
전세 보증금 상승및 갑작스러운 이사에 대한 불안성 때문임...
고민해보자..
첫번째, 부동산 첫투자에대한 공부용 한채 &적은 비용의 투자를 먼저 해봄으로서 리스크줄이기
두번째, 전세에대한 실거주 불안성 해소
>>>아니면 둘다해볼까? 오천만원으로 갭투 한채 먼저 해보고 알뜰한채 고????
3.갈아타기
>정리1: 갈아타기 할 때 벌어지는 상황: 내가 가진 물건이 하급지일수록 하락장에 '거래가 안되'는 특징
(떨어진 가격에서 거래가 안되고 요지부동)
그래서, 시장이 차가울 수록 내가 가진 물건을 먼저 매도 계약을 하고, 매수 계약을 진행해야 합니다.
내 물건을 싸게 팔더라도, 내가 갈 좋은 물건이 싸졌다면 좋은 자산을 취득하는 방향으로 움직여야 합니다.
갈아타기는 더 좋은 급지로 올라가는 것이 자산 가치적으로는 의미가 있는데 아직 싸지 않다면
1) 이번 겨울 3개월 동안 가격을 지켜보며 상급지 아파트로 갈아타기
2) 같은 지역 내 연식 더 좋고, 평형 더 넓게 갈아타기(더 좋은 아파트로)
여기서 최악은 같은 단지내에서 평형만 갈아타는거....
내가 거주하고 있는거 보다 더 좋은 요소를 갖고 있는곳으로 갈아 타기 해야 하고
제일 좋은것은 좋은 땅으로 갈아타기를 하는것.
아파트는 이제 땅대 땅으로 퉁쳐서 보는게 아니라
아파트대 아파트로 본다.
수지에서 분당으로 갈아탄다고 무조건 중요 한게 아니라 '어떤 아파트'로 갈아타느냐가 중요 하다.
4.계약순서
- 만약에 내집마련을 26.9(전세만기시점) 쯤 하게 된다면 문제 되지 않는다.
은행에서 알아서 전세자금대출을 주택자금 대출로 변경해줌.
- 문제는 만기전에 투자를 하게 될 경우임.
1)4개월전인 8월 정도 부터는 집주인에게 상황을 알리고
2)3개월전인 9월 정도 부터는 전세를 내놔야 한다.
3)그런데 내가 만약 새로운 집을 계약을 해야 하는데 계약금이 없고 전세보증금에 돈이 깔려 있다면 집주인에게 얘기를 해서 전세계약이 될경우 전세 계약금을 달라고 요청하기.
4)모든 과정에서 가장 중요한 것은 날짜 조율이다!
전세를 살고 있는데 만기전에 나가려고 할때는 날짜 여유를 두고 내집마련계약을 하는 것이 좋다.
내가 살고 있는집이 먼저 빠지고 난후 새로 입주할 집의 계약금을 건다고 생각하고
그날짜에 맞춰 가는걸로 생각해야함.
5.지금이라도? 아니면 나중에?
사연요약) 예산 2~3억대, 적은 예산으로는 인서울 내집마련이 어려운데 어떻게 하는게 좋을까?
-이런 작은예산으로 서울안에 보려고하면 다쓰러져가는 세대수 몇십개 안되는 40년쯤된 작은 아파트 밖에 보이지 않는다. 그런데 이런건 매매(투자)하면 안된다!!
-너무 조급하게 이런 아파트(나홀로고, 주변에 빌라가 많고, 그안에서 정말 사람들이 안좋아 하는 아파트)를 매수하느니 좀더 돈을 모아서 사람들이 좋아하는 아파트를 매수하는게 좋다고 생각한다.
-정말로 사람들이 안좋아하는 아파트라면 아무리 서울이라도 안팔릴수 있으니 이걸 고민해야한다.
>정리1 : 중간에 가격이 오르면(수익 구간) 갈아타기 할 생각으로
1)실거주 안정성 누리다가 2)매도하여 갈아타기
몇년 뒤가 아닌 명확한 데드라인을 정하고, 돈을 모으며 아파트 찾기를 지속하여 서울 매수(단, 서울 가격이 오르지 않는다는 전제 하에)
>정리2: "거주 보유 분리"(내가 여기 실거주 하지 않고 보유하면서 전세끼고 내집마련 용으로 사놓는것, 투자-전세끼고 매매 와 동일) 전세 갭투자를 하면 좀 더 투자를 빨리 할 수 있다.
>정리3:"전세 퇴거 자금"(투자 목적이 아닌, 내집에 내가 거주할 명분으로 현재 입주해 있는 임차인의 전세보증금을 돌려주기위해 받는 대출, 전세입자를 퇴거 해주고 내가 들어가는것)
만약 전세보증금이 6억이라고 했을때 '전세퇴거자금 대출'을 받아도 전세보증금 마련할 돈이 부족하다면,
일단 좋은 자산을 사놓고 그곳에 입주하기 까지 종자돈을 더 모으고, 대출을 합쳐 입주하자!
6.조급하게 내집마련하면..
정책대출 조인다고 하니까 실거주자 들의 매수 수요가 줄어 들었다.훨씬더.
매수수요가 줄어들어 매매가가 낮아지는
오히려 이런 시점이 기회가 될 수 있음.
정리1>정부가 대출을 규제하는 기조로 가면 매매가가 급격하게 오르기는 어려울것.
조급한 마음으로 내집마련 하지 말고 내집마련 공부한 계기를 통해
제대로 알아보고, 임장가고, 치열하게 고민해서 사는것이 후회를 안남기는 방법이다.
“거주 보유 분리”와 “전세 퇴거 자금”이용을 들으며,
내집마련+투자에 대해 계속 고민했는데…
3년~4년뒤 우리부부가 가야할 방향성은
일단 좋은 자산 사놓기로 정해진듯 하다.
오늘 남편에게도 내집마련 vs투자에 대한 방향을 설명하고 의견을 물어보니
지금 집에서 살면서 일단 인서울 전세끼고 매매가 좋을 것 같다고 한다.
힘내봅시다 우리 부부:) ㅎㅎ.
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