내집마련기초반_1강 수강후기

내마기 수강 이유는 내집마련 지역 선정이 가장 컷는데  

1강을 수강하며 내가 생각한 종잣돈 ,일으킬수 있는 대출이 정말 다르구나 하는걸 알게 되었다.

1. 재테크 기초반을 수강할때 사업자인 남편의 돈을 어떻게 굴려야 할지 답은 찾았지만

   사업자가 대출을 일으킬 때 필요한 소득 산출에 대해 명확히 답을 찾아 내지 못했었는데 그 해답을 주셨다.

   이게 해결되니 그 뒤부터 대출을 얼마나 받을 수 있을지 유추하는 계산이 가능해서 내집마련 예산을 짜는데 있어 한발 나아갈수 있었다.

***프리랜서, 자영업자 소득유추 방법***

은행에서 신고소득을 만들어 내어 소득을 유추함 어떻게 만드냐?

카드 사용금액을 통해 소득을 유추한다.

***공식> 유추신고소득 = 23년 (모든)카드사용액  ÷ 0.455(45.5%)*0.9

전년도 카드사용액을 45.5%를 나누고 0.9를 곱한게 그분의 예상되는 연소득이다.

2. 너무 많은 대출들을 파헤치고 나에게 적용되는 대출을 찾고 대출되는 비용을 명확히 볼 수 있었다.

    다양한 정부대출과 신용대출이 있다는 건 알고있었다.

    일단 강의 듣기 전부터 나라에서 하는 신생아, 디딤돌, 보금자리등을 찾아 보았을때 자산과 소득에 걸려 대출이       어렵고 신용대출만 있다는걸 알고 사실 대출을 포기 했었다.

   막연히 신용대출은 금리가 쎄다고 생각했고 

   이미 있는 전세대출과 그외 대출 상환으로도 이미 버겁다고 생각했기 때문이다.

   그런데 너나위님을 따라 

   *적용 대출 > 소득 대출한도> 대출종류별 대출한도> 지역별 대출한도 LTV > 최종DSR/DTI 확인

   과정을 거치니 1) 신용대출 금리도 4%대로 받을 수 있고,  

   2)우리 부부한달 소득액에 비해 이 신용대출을 얼마까지 끌어썼을때 무리가 되지 않는지(영끌에 해당하지 않는      지) 알 수 있어서  

   신용대출에 대해 막연하게 겁을 먹었던 것들이 해소되고 내집마련을 하는데 있어 예산을 좀더 늘릴 수 있었다. 

3. 강의를 통해 내 예산에 해당되는 지역들이 어디인지 보여 주셨다…!!!!!

    내가 사는 수원 근처 광교, 판교, 동탄 등도 10억 넘는 집들이 많다 보니 

    우리 부부가 산정한 예산으로는 서울 입지는 택도 없다고 생각이 들었었고

    어디로 가야 하나 막였했는데.. 

    너나위님께서 보여주신 지역별 24평형 평균 매매가/ 전세가 표를 보고 상급지와 하급지가 어떻게 형성 되어 있      는지 우리의 예산대로 어디부터 찾아 볼수있는지 한눈에 알수있어 정말 우아~ 했다…

4. 그런데.. 찾아온 벽.. 지역을 알면 뭐하나 막상 과제로 내집마련으로 살 단지를 알아보는데

   지어진 연식이 너무 낡진 않아야 하는지?(20년 이하여야 하는지), 

   세대수가 어느 정도여야 그래도 매매 하는데 괜찮은지?

   등등.. 좋은 단지 찾는데 있어 수많은 물음표가 떠올라.. 과제를 완료 하지 못하고 얼어 버렸다…

   2강에서는 이러한 부분들을 알려주시는 것같아.. 또다시 설레인다 ㅠ

   2강을 듣고 1강의 내집마련 단지 찾기 과제를 다시 해봐야 겠다.

< 1강 정리본 >

1-1)

가격에 영향을 주는 변수를 보지 마라

변수- 금리, 공급, 정치상황등.

'결과(집값)' 만 보아야 한다. 

*PIR( Price to Income Ratio 소득대비 집값비율)

Price/Income = 5억 /0.5억 =10 이것의 의미는?

집사는데 한푼도 안쓰고 모은다고 하면 10년 걸려요~ 라는 뜻. 

PIR이 크면 클수록 소득 대비 집값이 비싼것을 의미한다. 

*전세가율: 전세/ 매매(전세나누기 매매) 도 알아야 한다!

전세가 5억/매매가 10억 = 전세가율 50%

전세가율이 증가 할수록 전세와 매매가의 차이가 줄어 들면서

(=전환비용 감소,전세에서 매매로 전환하는 비용의 감소)

매매 수요가 증가 한다.

​

그래서 전세가율이 높을때는 매매로의 전환이 잘 일어나는 환경이 조성된다.

근데 이때 *PIR(소득대비 집값) 수치도 작을 경우(집값이 낮을경우) 

더 전세에서 매매로의 전환이 많이 일어나게 되는것.

< "대충 전체적으로" 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기 >

소득대비 가격(PIR)과 전세가율을 보고 단지별 기준을 잡아야 한다.

1) PIR 12이하

2) 전세가율 60%이상.

현재 기준 절대적인 소득 대비 가격(*PIR) 자체는 많이 내려온 상태이나 

전세가율을 봐선 확신할 수 없는 상황  => 현재 지표 PIR 10.5/  전세가율 54%

​

정말 중요한 것은 이자료는 평균을 뜻하며 

단지별로 현재 가격 수준은 모두 다르다는 것. 

(어떤 단지는 정말 싸졌고, 어떤 단지는 별로 안 빠짐)

전고점 대비 90%이상 회복 O -> RR(로얄동,로얄층)기준 이전 실거래가 대비 낮은 가격

전고점 대비 90%이상 회복 X -> 전고점 대비 -15% 전후 가격(-20%면 충분한 안전마진)

전고점 대비 90%이상 올라간 지역(이런 아파트 들의 특징이 있음. 다 좋은애들임), 

현재 내가 매매할 수 있는가격이 로얄동, 로얄층 기준으로 이전 실거래가 보다 최대한 깍아서 사면 된다.

그리고 전고점 대비 90%이상 회복이 안된 지역은 전,고점대비 -15%전후 가격이면 되게 메리트 있는 가격이라고 생각 한다.  (-20% 가격대 매매시 추가하락, 단기조정에 대비한 안전마진 대비 가능)
 

>서울에서 강남3구보다 덜좋은 동대문구를 보자

최근 8.5억에 거래된 아파트를 보면 좋은 층이 8.9~8.7억 정도 이다. 

지금 실거래가인 8.9~8.7억은 2020년7월 의 가격임. 

이게 무슨 말이냐? 물가는 다올랐는데 서울 집값은 4년동안 그대로라는 것. 

위의 강남3구 아파트는 현실거래가가 21년 초 가격대라면

그보다 못한 지역은 2020년 가격이라는것. 

이런 애들일수록 오히려 마진이 안정적임. 

그리고 지금 예시로본 아파트는 전세가율이 단지 기준으로 50%를 넘어 60%정도 된다.

 이런 물건은 매수 할때 너무 걱정하지 않아도 된다고 본다.

오히려 지금 상황에서 최대한 많이 깍아서 추가 단기조정에 대비할 수 있는 안전마진까지 확보 하여 매매 접근하는 것이 맞다.

1-2)

인구의 감소로 양극화 되니까 내가 내집마련 할때 잘 골라서 살아남을 놈을 사야함

살아남을 놈은 어떤것에 의해 결정이 될까? 

=> 거주선호도!!! 수도권 아파트! 광역시에 있는 신축아파트!

청약 가점이 60점이 되면 무조건 계속 해보자!!!

3자녀일 경우 더 고고고고!! 3자녀면 가점이 낮아도 !무조건 청약해라~

서울에 괜찮은 요지에 분양 뜨면 해야함. =>서울, 광역시 상급지들(부산 해운대, 대구 수성구또는 중구)

1-3)

예산을 산정할 때 집값만 예산이 아니다!!

집값 뿐만 아니라 부가적으로 들어가는 '비용'들이 있다. 

개인적으로  인테리어 비용 빼고 

매매대금 + (취등록세등의 세금, 중개수수료, 등기비용 = 매매대금의 2~5%정도)

->매매대금+ 매매대금의 2~5%정도

이렇게 예산을 계산하길 권함.

​왜그러냐면, 인테리어 할 돈으로 더 좋은 집을 살것 같다.

여러분들이 신용대출을 활용하고자 할때는

1)마이너스 통장을 우선으로 대출받고(중도상환수수료x)

그다음에 2)신용대출로 부족한 금액을 받는것이 좋다. (중도상환수수료O)

​

**2금융권에서는 신용대출을 더 해준다.

1) 그럼 1금융권에서 마통 5천, 

2)  신용 5천 해놓고

3)   2금융권가서 신용 3천 정도 더 땡기고 

이런식으로 대출을 받으면됨.

 대출 활용에도 순서가 있음. 

정리> 집을 살때 대출의 순서는?

1번 담보대출, 

2번 마통

3번 신용대출

가급적이면 집을 살때 담보대출만 받고 마통과, 신용대출까지 받는 것을 권하지 않지만

주택담보 대출 외에도 집값이 많이 떨어진 상태에서 조금이라도 좋은집 살 수 있으면 

그 한도를 정해놓고 신용대출을 활용해도 괜찮은 시기가 됬다. 

정리> 대출 상환방식

원리금 균등상환, 변동금리로 간다.(금리인하 시기 임으로)

혹은 체증식상환에 변동금리로 간다.

=> 5년정도 지나면 대환(대출변경)이 가능 한데 그때 또 금리인하시기인지 인상기인지에 따라 

변동/고정 금리를 선택해야한다.

LTV(집값대비 대출비율), DTI(소득대비 담보대출비율), DSR(소득대비 모든 대출비율), 스트레스DSR(임의 가산금리+@해서 대출 한도 줄임)

말하고자 하는 결론은, 지금 대출규제 하에서 대출을 풀로 받는 다는것이 영끌이 아니라는 것임. 

스트레스 DSR적용 된것으로 40%해서 대출 받았다고 하면 영끌로 보지 않는다.(소득의 40% 대출)