안녕하십니까 오늘도 행복하고 앞으로도 행복한 해피앤리치입니다 :)

오늘은 보름 전에 있었던 빈쓰튜터님과의 매물, 매도 코칭에 대한 후기를 올려보려고 합니다.

[1호기 상황]

https://cafe.naver.com/wecando7/9657905

[해피앤리치] 500만원으로 한 1호기 경험담 및 계약 관련 모음글 (Feat. 다 떠먹여주신 거인분들, 선배님들ㅠㅠ)

23년 초에 투자한 1호기가 어느덧 시간이 흘러 세입자분의 전세 만기가 도래했습니다.

전세 만기가 되어도 일반과세 2년이 안 된 1호기였기에

세입자분께 매도 할 수 있으면 가장 베스트라고 생각했었습니다.

(1호기 투자할 때는 몰랐으나 그 때 2년 전세 계약을 했어야 했다..!)

그렇게 매수해주신 부사님께 연락을 하여 세입자분께 매수 의향을 여쭤봤습니다.

매수 의향은 있지만, 문제는 가격이었습니다.

세입자가 원하는 가격은 제가 생각했던 것보다 O천만원 낮은 금액을 요구하였습니다.

매수사 우위 시장이 이런거 구나 제대로 느꼈던 순간이었습니다.

(이럴 때 투자를 해야 하는데 ㅎㅎ)

매도 조건 3가지 중

1. 충분한 수익을 봤냐?

2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?

3. 리스크 : 감당할 수 있는가? 감당하는 것보다 매도하는 것의 편익이 큰가?

에 대해서 정말 정말 많이 고민했던 것 같습니다.

먼저 3번. 제가 매도를 고민했던 이유로는 투자한 지역의 공급 리스크가 늘어서였습니다.

3년 전세 계약을 하면 공급 리스크를 피할 수 있겠지만

기다리는 기회비용 대비 제가 얻을 편익은 지금보다 크진 않을 것 같다는 생각이었습니다.

여기서 조금 더 먹으려다가 원하는 때에 매도하지 못하고

수도권 장이 지금 수준이 아니라 상승장에 들어가면서

많은 기회를 놓칠까봐 걱정이 되었습니다.

그런데 문제는 2번이었습니다. 더 좋은 자산으로 갈아탈 단지가 저에게는 없었습니다.

말로만 수도권으로 갈아탄다고 했지, 실제로 24년에는 행동한 게 없었습니다.

잘못하다가는 자본주의 시장에서 무자산으로 가는 길인만큼 고민이 되었습니다.

마지막 1번. 세입자가 원하는 가격에 매도하더라도 워낙 투자금이 적었기에

의미는 없지만 겉으로 보이는 수익률 자체는 높았으며

이정도면 매도해서 현금화해도 좋지 않을까? 지방인데?!

근데 팔기에는 싼데.. 이런 고민들이 오고갔습니다.

정리하자면

1번 △

2번 X

3번 ?

흐음...

이런 답답한 상황 속에서 세입자 만기는 가까워지고 그렇게 매물코칭을 신청하였고

빈쓰튜터님께 매물코칭을 받았습니다!

(세 번째 만남 ♥ 감사합니다 튜터님!)

[너무 겁먹지 마세요]

가치, 가격에 대한 확신

제가 제일 고민했던 공급 리스크에 대해서

튜터님께서는 너무 겁먹지 말라고 말씀 주셨습니다.

OO지역 공급이 물론 꾸준히 있고 크리티컬하지만

25년, 특히 상반기에는 많지 않기에 해볼만한 시기라고 말씀주셨습니다.

입주, 공급이 많으면 전세가 영향을 줄 순 있는데

시장에 영향을 절대적으로 주진 않는다는 말씀.

그리고 시장 상승장을 타고 가면 공급이 많다고 해서

다시 하락장으로 가진 않는다는 것을 배울 수 있었습니다.

또한, 인근 지역의 공급이 점점 줄어들고 있으며

특히 인근 광역시가 움직이면 공급이 있어도 움직였기에

너무 겁먹듯이 팔지 말라고 말씀주셨습니다.

현재 제 단지 같은 경우는 신축 단지들과 경쟁중인데

신축 가격이 대출 규제로 얼어붙으며 더 이상 올라가지 않고 멈췄고

그 밑에 단지들은 힘이 약해지거나 내려가고 있다고 말씀주셨습니다.

상승장에 올라갈 때 따라붙는 것도 위험한데

하락장 때 따라 붙는 것도 위험하다

많은 말씀 들 중에서 위 말씀이 정말 정말 공감이 되었던 것 같습니다.

그리고 매도를 위해 3년 전세가 아니라 2년 전세를 맞추라는 말씀을 주셨습니다.

3년 전세 맞추면 공급리스크도 없앨 수 있는데? 의아했습니다.

개인적으로 저는 현재 세입자가 살고 있는 전세가가

OO지역에서 절대적으로 싸진 않다고 생각했는데요.

튜터님께서는 비싼 전세는 아니라고 말씀주시며

혹여나 역전세 상황이 생기더라도 1억씩 떨어질 것 같지는 않다는 말씀을 주셨습니다.

계갱권 여부는 선택의 문제라고 말씀주시며

현재 가격 이하로는 매매가가 내려가기 쉽지 않으니

너무 걱정하지 말라고 말씀주셨습니다.

매매 가격에 대해서, 튜터님이시라면 세입자가 요구한 가격에 절대 절대 팔지 않을 거고

오히려 제가 생각한 매도 가격 조차도 싼 편이라며 다시 한 번 저에게 확신을 주었습니다.

또한, 지방 시장이 너무 죽어 정부에서 취득세 등 투트랙& 완화 정책이 나오고 있다고 말씀주시며

이 때 지방에 불 붙을 건데 그 때 정신 똑바로 차리고 매도해야 한다는

정말 소중한 말씀을 주셨습니다.

https://www.news1.kr/realestate/general/5648828

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지방 공시가격 2억원 이하 주택 취득세 '중과' 제외

[2025 경제정책]종부세 1주택 특례, 지방 공시가격 3억→4억원 이하 완화 "지방 주택 거래 촉진"…작년 1~11월 거래 31만건, 5년 평균 대비 22.1%↓ 정부가 지방 공시가격 2억 원 이하 주택에 대해 기본 취득세율을 적용한다. 종합부동산세(종부세)

www.news1.kr

위의 정책처럼 지방을 좀 완화해주려는 움직임이 계속해서 보여지는데

혹여나 시장에서 이러한 기회를 준다면 잘 매도해보도록 하겠습니다.

[갈아탈 단지 찾기]

25년에 해나가야 할 것들

1호기 자산을 수도권 및 더 좋은 자산으로 갈아끼울 수 있으면 끼우는 게 맞다고 하셨습니다.

그러나 이거를 O천 정도는 더 벌 수 있는데, 싸게라도 매도하겠다면

정말 매력적인 단지, 물건이 있어야 한다는 말씀을 해주셨습니다.

그것이 다른 지역으로 각각 2개 총 5~10개 정도

협상해볼 물건이 있어야 한다고 하시며

사실 이 가격에 매도하는 것 자체는 공격적인 편에 속한다는 말씀주셨습니다.

O.O억에 매도해도 더 갈 수 있다고 보는 단지인데 그걸 내려놓고 포기하는 것인만큼

매도하고 갈아탈 단지가 더더 매력적이어야 한다고 하셨습니다.

서울, 수도권이 반등하니 조급한 마음에

이정도면 그래도 충분히 벌었다고 생각하는 마음에

지레 겁 먹고 도망치려는 마음에

1호기를 팔려고 했던 것 같습니다.

그러나 중요한 것은 팔고 갈아탈 단지가 있어야 한다는 것!

서울, 수도권 앞마당이 적은 저의 상황 속에서

겁 먹고 욕심만 냈던 조급함을 튜터님께서는 다잡아주셨습니다.

그리고 현재 서울, 수도권 4급지는 협상도 잘 되고 떨어지고 있는 상황이며

물건 보고 실제 시장을 가서 느껴봐야한다는 말씀을 주셨습니다.

현재 서울, 수도권은 반등한 상황이나 너무 날아갈까봐 걱정하지 말라시며

경기4급지, 서울 4급지는 생각보다 시간을 길게 줬다는 말씀을 주셨습니다.

또한, 조급하게 하다 악수를 두지 말라고 하시며

지방에서 싸게 사면 돈을 벌고, 수도권에서 비싸게 사면 돈을 못 번다시며

싸게 사서 비싸게 파는 게 왜 중요한지를 다시 한 번 일깨워주셨습니다.

그렇게 주어진 시간 이상으로 빈쓰튜터님과의 매물 코칭을 마쳤습니다.

이번 매물 코칭이 아니었으면 어렵게 투자했던 1호기를

헐 값에 팔았을 것 같다는 생각에 아찔했습니다.

매물 코칭 50만원으로 튜터님의 경험, 말씀을 레버리지 삼아

천만원 단위의 돈을 지켜낼 수 있었다는 것에 다시 한 번 감사함을 느꼈습니다.

감사합니다 빈쓰튜터님~!

갈아탈 단지 장착하고 잘 매도해서 찾아 뵙겠습니다 ♥

ACTION PLAN

1. 서울, 수도권 앞마당 늘려가며 지금 당장이라도 갈아탈 수 있는 단지 10개 만들기.

2. 매일 전임을 통해 현재 시장 상황 파악하기

1호기 지역에 갑작스럽게 불 붙을 경우 정신 똑바로 차리고 매도하기