[해피앤리치] 또 후회하기 싫었습니다(feat. 2번의 날려 먹은 투자 기회) #빈쓰튜터님#매도#매수#갈아타기



안녕하십니까 오늘도 행복하고 앞으로도 행복한 해피앤리치입니다 :)

오늘은 약 한 달 전에 있었던 빈쓰튜터님과의 매물 코칭에 대한 후기를 올려보려고 합니다.



2번의 날려 먹은 투자 기회

또 후회하기 싫다



24년 12월 말, 1호기 전세 만기 시점+비과세 2년+추후 공급 리스크로 매도를 고민 하던 도중

빈쓰 튜터님과의 매도 코칭을 통해 너무 겁 먹지 말자!

그리고 갈아탈 단지를 찾자는 결론을 냈었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11369561

[해피앤리치] 너무 겁 먹지 마세요 #빈쓰튜터님#매도#갈아타기



(위는 지난 빈쓰 튜터님의 매물 코칭후기입니다!!)

그리고 약 4개월 간 앞마당을 넓히던 도중, 기존 앞마당의 분위기가 심상치 않음을 느끼며

'차근차근 앞마당 넓히며 막연히 올해 투자해야지~' 란

제 마음에 빨간등이 떨어졌습니다.

그러면서 작년의 아쉬움과 후회를 다시 한 번 떠올렸던 것 같습니다.

24년 7월, 이전에 23년 초 임장지였던 A지역이

1년 6개월만에 투자할 수 있는 지역으로 바뀌었습니다.

23년 당시 공급으로 전세가가 말도 안 되는 가격 수준까지 떨어진 지역이었으나

공급이 해소가 되면서 전세가가 급속도로 올라가며 투자기회를 줬던 지역 및 단지였습니다.

그러나 당시 가족의 출산 준비와 가족 케어라는 핑계로

'에이 다음에 또 이런 기회가 있겠지~'라는 안일한 생각으로 투자기회를 보내버렸습니다.

그 결과, 1년도 안 되어서 해당 단지는 7천만원이 넘게 올라가버렸습니다.

(+전세금도 2~3천 이상 상승..)

또한, 25년 1,2월 앞마당을 넓히면서 투자할 수 있었던 단지들이 있었지만

'나는 앞마당이 부족하니까 아직은 일러! 비교할 지역이 너무 적어!'

'일단 OO단지 체크! 앞마당 넓히면서 비교해 보자!'

하며 투자를 Keep했고 그 결과 당시 투자로 점 찍었던

단지, 매물들은 거래가 되고 그렇게 호가가 올라가며 기회가 날아가버렸습니다.

그렇게 2번의 기회를 날리게 되고

다시는 이런 후회를 하고 싶지 않다는 생각에

부족한 앞마당이지만, 지금 할 수 있는 단지에 투자하는 게 옳겠다는 판단을 하였습니다.

그리하여 모아놓은 종잣돈에 1호기 수익을 합쳐 투자를 해야겠다는 결심을 하였고

그렇게 제 1호기를 다시 한 번 임차인분께 매도하자는 결론을 냈습니다.

임차인분은 다행스럽게 매수 의사는 있으나 가격, 수리(보일러 노후 등) 부분에 대해서

여러가지 조율이 오갔으며 확답은 얻지 못하였지만

이 분은 가격만 맞으면 매수할 분이라는 어느정도 윤곽이 보였습니다.

(거주만족도가 상당히 높으신 임차인)

그렇게 1호기 매도 준비를 함과 동시에 매수준비를 하였습니다.

3,4월 만들고 있던 앞마당이 알고 있던 지역 대비

저평가된 지역임을 확인하였습니다만 개인적으로 확신이 없었습니다.

긴가민가한 상태였지만, 제 종잣돈으로 할 수 있는 단지 중에서

가장 가치가 높은 매물들을 매임을 통해 골라내며 매물코칭을 하였습니다.

그렇게 또 다시 빈쓰 튜터님을 만나게 되었습니다.

(반갑습니다 튜터님~! ♥)



1호기 매도

 

https://cafe.naver.com/wecando7/9657905

[해피앤리치] 500만원으로 한 1호기 경험담 및 계약 관련 모음글 (Feat. 다 떠먹여주신 거인분들, 선배님들ㅠㅠ)



(위는 지난 1호기 글입니다)

23년 4월 1호기, 제 돈 그릇에 넘치는 운 좋게 투자한 단지의

세부 사정을 알고 있던 튜터님이셔서 바로 본론으로 넘어갔습니다.

"더 갈 수도 있지만 더 좋은 자산으로 바꾼다는 관점에서 나쁘지 않습니다"

"O.O억에 매도하면 아깝긴한데 갈아끼우는 걸로 해보는 건 괜찮습니다"

4개월 전, 너무 급하게 매도할 필요 없다는 빈쓰 튜터님 말씀이었지만

이번에는 수익이 나서 좋고 자산을 바꾸는 관점에서 좋다고 말씀주셨습니다.

당시 튜터님 말씀을 듣고, 임차인분과 새롭게 전세 계약을 다시하여 시간을 벌었으나

추후 공급 리스크가 있어 조마조마했었던 저였기에

매도해도 괜찮다는 말씀을 듣고 안도감을 가졌습니다.

그리고 현재 임차인(매수자), 부동산 사장님과의 상황, 직거래 고민, 수리비 관련 네고 등

1호기 물건 상황에 대해서 정말 궁금한 것들을 다 물어보며

제가 어떻게 앞으로 풀어나가야 할지 상세하게 들을 수 있었으며

그렇게 임차인분과 매도 계약이 잘 되었습니다.



갈아탈 단지/지역 체크 및 앞으로의 방향성



1호기 매도에 대한 방향성을 다시 한 번 잡은 후

그리고 제가 가졌던 고민, 생각들에 대한 답변을 튜터님께 들을 수 있었습니다.

튜터님께서는 해당 지역이 실제로 다른 지역이랑 비교헀을 때

전세가가 7~8천 이상 차이가 나는 게 맞다고 말씀주셨습니다.

물론 공급이 있어 당분간은 어렵겠지만 전세가가 싼 구간임을 다시금 말씀주셨습니다.

또한 인근 지역에 공급이 또 있어서 오르기 쉽지 않을 수 있겠으나

그럼에도 불구하고 전세가 자체가 많이 비싼 상황이 아니기 때문에

지금보다는 오를 확률이 조금 더 높다고 본다고 하셨습니다.

대신, 다시 한 번 1년에 모을 수 있는 종잣돈을 점검해보라는 말씀을 주셨습니다.

못할 정도는 아니이며, 조금 욕심이긴 하지만 용기도 필요한 부분이라는 첨언도 해주셨습니다.

대신에 전세가 상승이 있다고 하더라도 1채하고 종잣돈을 모으며

오래 쉬어야 한다는 건 감안하라는 말씀을 해주셨습니다.

또한, 해당 지역의 단지 2개를 비교했을 때 1순위 단지가 당연히 좋은 건 맞지만

2순위 단지가 투자를 하면 안 될 단지는 아니라고 그렇게

2순위 단지에 대한 튜터님의 생각을 들을 수 있었습니다.

그리고 1순위 단지는 이 정도면 잘 찾은거라고 말씀을 해주셨습니다.

그렇게 1호기를 매수한다고 했을 경우

어떻게 단지를 운영해 가야할지

해당 단지의 미래는 어떤건지 단지 예시를 들어주시면서

앞으로의 방향성에 대해서 상세하게 들을 수 있었습니다.

사실... 매물 코칭을 넣기 직전까지

1순위 단지를 내가 사는 게 맞나? 이게 맞는건가?

정말 고민이 많이 됬었는데요.

단지 뿐만 아니라 지역 전반, 단지의 미래, 앞으로 투자 방향성, 제가 해야할 일을

전체적으로 알려주신 덕분에 매수에 대한 확신과 보유 플랜을 배울 수 있었습니다.

협상하는 방법 및 각종 꿀팁들!



매임을 하면서 해당 지역, 단지가 매도자 우위시장이라

잘 네고가 안 되는 점을 말씀드리며 어떻게 하면 협상을 잘 할 수 있을지

튜터님께 여쭤봤습니다.

앵커링도 있겠지만 가장 중요한 것은

내가 그 사람한테 줄 수 있는 게 뭔지를 알라는 것이었습니다.

그게 먼저이며 그 사람이 필요한 거를 주고, 내가 가격을 깎아달라고 하면

훨씬 더 말이 잘 들어간다는 말씀을 해주셨습니다.

그리고 투자 외적으로도 대단지 신축 49, 구축 84 vs 신축 59 등등

개인적으로 궁금했던 부분을 많이 여쭤봤었고

그렇게 튜터님의 귀중한 인사이트를 배울 수 있었습니다.

개인적으로 대단지 신축 49도 괜찮지 않을까? 생각했었는데요.

정말 수요가 제한적이며 연식이 좋기 때문에 들어가는 것이라는 말씀을 해주셨습니다.

서울 핵심입지, 리센츠나 파크리오 같은 거는 OK이지만 연식이 지나면

OO 단지처럼 가격이 격을 달리 한다며 당장 해당지역 단지 예시를 들어주셨습니다.

덕분에 한 방에 납득이 되었습니다 ㅎㅎ

또한 1순위 단지의 나름(?) 쌍둥이 단지인 1`단지와의 향후 가격 흐름과

보유 및 환금성, 매도 등 튜터님께서 보시는 관점을 배울 수 있었습니다.

꼬리에 꼬리를 묻는 질문을 통해... 매물코칭 시간은 한참 초과를 해버렸네요

그럼에도 불구하고 한땀한땀 나눠주신 튜터님 정말 감사합니다!!!





주어진 시간 이상으로 빈쓰튜터님과의 귀중한 매물 코칭을 마쳤습니다.

약 한 달 전 빈쓰튜터님과의 매물 코칭을 통해

1호기 및 제 상황을 돌아볼 수 있었고

갈아탈 지역, 단지, 앞으로의 방향에 대해서 배울 수 있었습니다.

그 결과, 5월에 무사히 1호기 매도 계약을 하고

동시에 갈아탈 단지의 매수 계약을 행동으로 옮길 수 있었습니다.

물론, 빈쓰튜터님과 매물 코칭을 받았던 1,2순위 단지는 아니었지만(?)

튜터님의 든든한 지원이 없었으면 절대로 할 수 없었을 것입니다.

(+동료분들두요 ㅠㅠ 감사합니다!!)

귀한 시간 내어주시고 얘기 들려주시고 인사이트 나눠주셔서 감사합니다 빈쓰튜터님~!

갈아탈 단지 잘 마무리하고 후기로 다시 튜터님께 감사 인사 올리겠습니다!!

고맙습니다 ♥