[서투기 19기 47조 문빵구] 4강 후기

땅의 가치에 따라 투자 범위가 달라진다.

땅의 가치가 높은 곳은 신축~구축까지 투자 범위가 넓고, 땅의 가치가 상대적으로 낮은 곳은 신축 위주로, 지역 내에서 선호도가 높은 곳을 위주로 투자 범위로 설정하라.

Q1. 나는 지역에서 사람들이 좋아하는 단지를 알고 있나?

지역 내 선호도가 높은 아파트를 사라. 무조건 상급지라고 좋은 것만은 아니다. 상급지에 들어갈 수 있을 때 들어가더라도 그 아파트가 상급지 내 선호도 최하순위면 차라리 하급지 중상 선호도 아파트로 가라.

Q2. 나는 비슷한 가치가 있는 아파트 중 투자금이 더 적게 들어가는 단지를 알고 있나?

지금 보고 있는 관악구와 기존에 내가 알고 있던 영통, 평촌, 수지 지역의 아파트를 비교하며 보고 있다. 점점 더 늘려갈수록 더 많은 단지 리스트를 뽑을 수 있겠다는 자신이 생겼다.

지역 분석할 때 인구 조사가 갖는 의미에 대한 고찰

지역의 총 인구수, 동별 인구수, 세대당 인구수를 조사할 때 단순히 숫자의 양에 집중했지,

이 데이터가 그 도시의 모습(아파트촌, 빌라촌, 비균질 여부 등), 부동산의 구매 수요를 내포하는 것까지는 생각하지 않았다. 나도 자모님처럼 임장 전에 사전임보를 작성하면서 앞으로 내가 세운 가설과 실제 모습이 비슷한지 체크해보는 용도로 활용해보려고 한다.

→ 임장을 할 때, 동별 인구수가 많고 세대당 인구수가 많은 곳부터 임장하라!

늘 지하철 역 가까운 곳부터 임장을 시작했었는데 확실히 후반부에는 지치는 감이 있었다.

임장의 핵심은 ‘지역 내 사람들이 어디를 가장 좋아하는가?’를 파악하는 것인 만큼 앞으로는 가장 선호도가 높다고 여겨지는 곳부터 임장을 해야겠다.

시세그룹핑의 의미

- 지역 내 가치 대비 가격을 비교하기 위해 구조화를 하려면 반드시 시세그룹핑을 해야겠다.

전용59, 전용84별로 시세그룹핑을 한 후에 가격 비슷한 단지의 투자 우선순위를 파악하고 이 중에서 저렴하다 싶은 물건을 매임해야겠다.

- 시세 엑셀을 정리할 때, 아파트의 절대가를 기준으로 탭을 만들고 맨 마지막 탭에 ‘내 투자금으로 할 수 있는 단지’를 추가하려고 한다. 앞으로 시세가 바뀌면서 내 투자금으로 할 수 있는 단지 탭에 매물이 점점 많아지겠지?

평균 이상의 수익을 낼 수 있는 서울 아파트 2개를 목표로 하라.

서투기의 마지막을 앞두고 내가 24년 9월 처음으로 열기를 수강하면서 썼던 비전보드를 다시 보았다.

내가 원하는 노후를 위해 우리 가족에게 필요한 돈이 40억이었다.

벌써 30대이고 직장 생활을 끝까지 한다고 해도 30년 남짓 남았는데, 360번 월급을 받으면 끝나는데,,,

내가 원하는 수익률은 연 10%이다. 일반 예적금의 두배!!!

평균 이상의 수익률을 낼 수 있는 가치가 있고 지역 내 사람들의 선호도가 있는 아파트를 찾기 위해

꾸준히, 몰입하고, 그릿력을 키우는 내가 되어야겠다.