[실전29기 제너스님과 함께 3짓돈 4매고 투자해보조 밤]5강 후기

5강의 전반적인 내용은 Q&A를 바탕으로 구성되어 진짜 내가 잘문은 했다고 생각할 정도로 비슷한 질문들이 많아 좋았습니다.

1.공급에 대해 어떻게 봐야하는가? 

  : 3천세대 정도 들어오면 앞뒤 3개월정도 영향 (6개월전에 매물이 슬 나오거나 잘 해결되지 않는 물건 등등)

2. 투자방향성 ( 솔로 투자자 : 빠르게 매수와 매도 / 수도권 외곽의 경우 기다림이 필요함_물론 전부 그렇진 않다)

그래서 일산(등) 임장시 마을별 선호도 파악이 중요하겠구나!

3. 임보에 중요한 3가지 순위

 1) 순위 매기기(생활권/단지/단지내-로얄동,향,층,뷰 등)

 2) 공급(리스크) 지방 투자시 더 중요함 

 3) 결론 TOP3 + 결론복기 (모의 투자 진행 후 상황 지켜보며 내가 생각했던게 맞는지 흐름 관찰)

4. 입주

 올림픽파크 포레온(분상제 적용) 일반 분양은 2년 실거주 의무, 조합원은 의무 X 현) 일반분양자 3년 유예)

 매도물량이 나오기 힘든 상태. (차익 다 토해놓고 나와야 하는 조건)

 예상했던 전세 물량보다 적어진 상황(전세 추이에 따라 기축 단지들 관찰 필요)

5. 평촌

 입주장 중 후반 갈수록 신축호가 상승 + 가격이 빠른 신축 (공급이 많으면 신축 투자기회 배제하지말자)

 구축은 저평가 기간이 길 수 있다. (우선순위 정하기)

 대규모 공급이랑 2년차 입주가 겹칠때 : 반드시 체크(기회)

 대규모 입주 주변 선호단지 투자 생김 : 신축>준신축>구축 순으로 판단

 연식보단 본질, 투자금 들어오는것 중에 가장 좋은거 선택

 비교평가 하면 답이 나오지 않는다면, 가치만 보지 말고 금액도 넣어보자! 그 중 더 가치있는거 선택하기.

6. 지역비교

 서로 다른 지역 간 비교시, 위상 체크 필요 (위상은 랜드마크 가격으로 확인하기 + 평단가 관찰)

7. 매도 의사 결정

 가치, 가격, 실익, 대안 검토하기

 가치 : 팔아야 하는 물건인지 (입지가치와 물건의 가치(상품성)

 가격 : 팔 만한가격인가 (전고점 대비 하락률 체크)

 실익 : 팔고 다면 돈이 남는가? (실거주의 경우 주담대 상환 후 / 임대의 경우 보증금 반환 후 금액 체크)

 실익 : 의미 있는 매도인지? (비과세, 취득세 등)

 대안 : 이돈 아니면 못하는지, 후보지역 물건의 타깃 보유 여부

8. 목표 매수가 설정

 1) 큰 흐름에서 시장 관찰 필요

 협상이 될 시장인가? (상승장 < 하락장) / 협상이 될 물건인가? (안급함 < 급함_돈,시간,상속 OR 이혼 등) 

 협상을 해야할 물건인가? (덜 싼거는 가능하지만 이미 가격이 저렴한 물건이라면 매수 진행)

협상은 무조건 가격을 네고하는게 아니라고 알려주심. + 내 편익만 챙기는 협상은 없다. (기브 엔 테크)

따라서..

 1) 해당 단지의 가격 특징 파악 (동,향,뷰,층 등에 따른 가격 분포 확인)

 2) 최근 실거래와 거래 추이 확인하기(거래량이 얼마나 많은지 확인. 없다면 충분히 네고 가능)

 3) 네이버 부동산 물건 추이 확인 (부동산에 내 놓은 물건 수, 가격 변동, 전반적인 단지 물건이 늘고 있는지 등)

 4) 선호동(동,향,뷰,층)에 해당되는 물건을, 비 선호동 가장 저렴한 단지 가격으로 사는걸 목표로 진행함. 

좋은 물건이라면 이미 저렴한 가격이라면 무리한 협상 보단 수용 범위 내에서 매수하자.

결국, 적정 매수가는 해당 물건의 가치와 가격을 제대로 파악하는것. 500만원 1천만원의 당장 네고보단, 그 물건을내가 가졌냐에 포커싱을 두는것. 

9. 투자 생활이 힘들때 어떻게 하나요? 

1~2년차는 인풋, 3,4년차는 적응 및 알려주는 시기. 5년은 돼야 비로서 원하는 투자자의 모습으로 성장가능. 가는길이 분명히 힘들다. 하지만 꾸준히 갈 수 있다고 이야기 해주심. 결국 해내는 사람들의 원칙..