[넥스테이지] 현재 나의 상황을 정확하게 파악하지 못하면 투자할 수 있는 기회를 놓친다_#잔쟈니 튜터님 투자코칭 후기

25.01.05 2시 30분 잔쟈니 튜터님 투자코칭 후기입니다.

[코칭 후 느낀점]

• 내 유동성(예금 뿐만이 아니라 활용할 수 있는 대출까지)이 정확히 얼마인지 파악하는 것이 매우 중요하다.
• 현재 나의 상황을 정확하게 파악하지 못하면 투자할 수 있는 여건임에도 놓치는 기회비용이 발생한다.

1. 투자 코칭을 신청하게 된 계기

   월부를 알고 시작한지 이제 딱 2년이 되어가는 시점입니다. 23년 1월 내집마련 기초반을 시작으로 부동산 공부에 열정을 가지고 시작을 했었는데… 어느덧 2년이라는 기간 동안 다른 동료들은 벌써 투자도 하고 그 투자를 바탕으로 계속해서 투자자로 성장해 나가는 것 같은데 저는 멈춰있다는 생각이 들었습니다.

   왜 나는 멈춰있는 걸까? 왜 투자를 하지 못하는거지? 가만히 생각해보니 겁이 났기 때문이라는 생각을 하게 됐습니다. 투자를 잘못해서 실패할까봐하는 두려움이 아니라 기존에 잘 모르고 투자해 놓은 빌라 투자에 대한 두려움이라는 것을 알았습니다. 재개발이 될 것이라는 정보만을 가지고 투자를 해둔 빌라가 이렇게나 오래동안 발목을 잡게 될 것이라고는 생각을 못했던 것이죠. 해당 빌라가 있는 지역이 재개발 지역으로 묶이다보니 전세입자를 향후에 맞출수도 없고 그러다 보니 재개발이 진행이 되어 이주를 하게되면 세입자의 보증금은 모두 현금으로 돌려주어야 한다는 생각에 보증금에 해당하는 현금을 가지고 있어야 한다는 생각을 했습니다.

    

   통장에 돈은 있는데… 이 돈은…

   이상태로 25년도를 맞이하게 되면 23년, 24년과 마찬가지로 투자 공부만 하다 또 맥이 풀려버릴 것 같았습니다.

    

   그래서 이번에는 지도부터 펼지는 것이 아니라 나침반부터 보고가자라는 마음으로 투자코칭을 신청하게 되었습니다.

     

2. 투자 코칭 내용

   코칭을 시청하고나서 며칠 후에 카톡과 문자로 저의 개인적인 재정상황, 수입, 고정비 등을 확인하고 이번 코칭에서 주요하게 코칭받고자 하는 질문3가지를 작성하는 양식이  도착했습니다. 매년 얼마정도의 수입이 있고 그중에서 얼마정도를 쓰고 저축을 하는지를 쓰면서 제가 어떻게 수입을 관리하고 있는지를 생각해 볼 수  있었던 것 같습니다. 이후 주요 질문 3가지를 작성하였고 코칭 당일 해당 질문3가지를 바탕으로 코칭이 진행되었습니다.

    

   - 넥스테이지)

   현재 XXX만큼의 현금을 보유중인데 그중에서 빌라 전세자금으로 돌려주어야 할 돈이 OOO입니다. 그러면 세입에게 돌려주어야 할 돈을 빼고는 ㅁㅁㅁ만큼의 자금이 있습니다. 추가로 투자를 하고 싶은데 ㅁㅁㅁ만큼의 투자금을 가지고 투자를 상반기중에 할 수 있을까요? 아니면 하반기까지 종자돈을 더 모으고 투자를 해야할까요?

    

   -잔쟈니 튜터님)

   에고 답답한 마음이 드셨겠어요!

   그런데 재개발 투자같은 경우에는 언제 진행이 될지 모르기에 리스크가 크고 그래서 나중에 현실화가 되면 수익이 큰거거든요. 저는 이거를  파셔라 마셔라 말씀을 드릴수는 없고 지켜보시다가 매도가 가능한 시점에 계속 가져갈지 말지를 고민을 하시겠지만 현재 투자금으로 5천만원 정도 묶여있는 건데 이정도 돈이 묶여 있다고 해서 생활에 큰 문제가 있거나 그런게 아니라고 하면 수익으로 될 때까지 가져가는거고 아니면 이 5천만원 만큼을 투자해서 더 좋은 투자를 할 수 있다고 생각을 하면 현금청산을 할 수 있을 때 매도를 해서 더 좋은 투자로 갈아 탈지를 판단하는 순서로 생각을 하시는게 맞는 것 같아요.

    

   -넥스테이지) 

   저는 5천만원이 묶여있다고 생각했던게 아니라 전세보증금 OOO만원을  돌려줘야한다는 생각에 OOO만큼이 묶여있다고 생각했었어요.

    

   -잔쟈니 튜터님)

   음… 넥스테이지님이 현재의 가용 투자금을 확인하기 위해서는 현재 가지고 있는 현금만을 보는것이 아니라 쓸수 모든 자산을 살펴봐야해요. 우선 재개발은 재개발조합집단대출이라는 것이 있어요. 이주비 대출이라고도 하는데 다주택자의 경우에는 대략적으로 40%~50%정도 대출이 나와요. 그러면 재개발이 지금 당장 이주를 시작한 것이 아니기에 넥스테이지님은 전세보증금의 100%를 미리 준비해두고 그 현금을 보관만 하고 있을 것이 아니라 이주하는 시점에 본인이 대응이 가능한지를 파악해 두면 현재 가지고 있는 현금을 활용할 수 있어요. 그렇게 하면 투자할 수 있는 기회를 놓치지 않아도 되고 돈은 움켜쥐고만 있지 않아도 되는거죠. 즉, 향후 이주가 시작이 되더라도 그때 본인이 활용할 수 있는 자금이  얼마정도인지 미리  파악해두면 그만큼은 제외하고 나머지 모아둔 현금은 투자로 활용할 수 있다는 얘기에요.

    

   -넥스테이지)

   아?!?!?! (이래서 내집마련 기초반 때 내가 끌어모을 수 있는 돈이 얼마인지 확인해 두라는 거구나…)

    

   -잔쟈니 튜터님)

   그러면 넥스테이지님이 OOO만원만큼을 전부 현금으로 가지고 있지 않아도 된다는 얘기죠. 대출 중에서도 DSR에 걸리지 않은 수 있는 대출들이 있는데 보험 약관 대출이라던가 예금담보대출 같은 것들이 있어요. 그러면 현재 청약통장에 가지고 있는 돈과 약관 대출로 끌어올수 있는 돈을 파악해 보시면 이주가 시작되었을 대비할 수 있을 것 같거든요. 혹시 약관 대출과 예금담보대출로 부족하면 이주할 시점에 잠깐 신용대출을 써서도 대응은 할 수 있으니까 그때까지 현금을 움켜쥐면서 투자기회를 놓치지 않아도 될 것 같아보여요. 그래서 내 유동성을 파악해보는게 정말 중요한거에요!

    

   -넥스테이지)

   아….(아… 진작 코칭 받아볼걸…)

    

   -잔쟈니 튜터님)

   그러면 현재 투자를 해도 되는 것이냐에 대한 첫번째 질문에 대한 답이 되었다고 보고 두번째 질문으로 넘어가 보겠습니다. 전세 보증금을 돌려줄수 있는 대응 방안에 대한 내용이 클리어 되었다는 전제하에 현재 가지고 있는 투자금 XXX만원을 다 쓸 수 있다는 가정으로 두번째 질문을 보자면 어떤 집을 사야할까에 대한 질문이셨는데요.  지방투자기초반도 들어보셔서 그런지 1)지방 투자를 해서 돈을 벌어서 수도권으로 올라와야 할지 2)수도권에 향후에 들어가서 살 집을 미리 사둘지에 대한 부분을 질문하셨는데요. 이 질문은 1)번이 돈을 더 많이 벌까요? 아니면 2)번이 돈을 더 많이 벌까요? 이런 질문인 것 같은데요. 이거는 알 수 없어요. 그래서 여기에는 기준이 필요합니다. 기준은 ‘우리는 좋은 것을 산다’입니다.

   지방도 좋은 곳은 수도권보다도 많이 오르는 단지들이 있어요. 그래서 수도권과 지방 앞마당 중에서 1등 단지들을  뽑고 그중에서 더 좋은 것을 뽑아보는거에요.

   이거는 명확하게 앞마당 중에서 단지 2개를 계속 비교해가면서 1등을 뽑아내는 작업을 하면 되는거에요.

    

   -넥스테이지)

   튜터님 너무 감사해요. 정리가 잘 되었습니다. 그러면 한가지만 더 여쭈어 볼게요. 아무래도 제가 AA지역에 재개발 투자를 해두어서 그 지역이 자꾸 예뻐보이나봐요. 교통 호재들이 있다보니 미래가치는 더 좋지 않을까 하는 희망찬 미래가 자꾸  그려져요. 그래서 이 지역에 대한 입지는 어떻게 보면 좋을까요?

    

   -잔쟈니 튜터님)

   투자는 불확실한 미래의 이슈를 현재로 끌고 들어와서 판단하기 보다는 현재 시점의 가치 기준으로 판단해야 해요. 그래서 저는 미래에 이런 호재도 있고 저런 호재도 있으니 나아지겠지 하는 판단보다는 지금 현재 더 좋은 집을 사는데 초첨을 두는게 맞다고 생각해요. 지금 내가 좋은  집을 못 알아 볼 것을 걱정해야지 2년뒤에 3년뒤에 가격이 안오를 것을 걱정하는 것은 올바른 가치판단 기준이 아니에요.

   이거는 투자 공부의 방법인데요. 하위급지에 아무리 좋은 호재가 있다고 하더라도 상위 급지를 넘지 못해요.

   (실질적으로 A지역와 B지역에 대한 비교를 아실을 통해 A지역에 교통 호재가 있었음에도 입지가 좋은 B지역을 결국 넘지 못하는 부분을 보여주셨습니다.)

    

3. 코칭 후 해야 할 것과 방향

   코칭 마무리를 하면서 오늘 코칭을 전체적으로 정리까지 해주셨고 추가적으로 궁금한 사항이 있는지 더 물어볼 수 있도록 해주셨습니다. 제한 시간이 있었음에도 최대한 많은 부분을 알려주시고 올바르게 방향을 정해주시려고 준비를 많이 해주셨다는 느낌을 받았었고 투자를 함에  있어서 고민하고 있던 부분까지 해소가 된 것 같아 아깝지 않은 시간이었습니다. 마지막까지도 향후 돌아가서 해야 할 부분을 명확하게 알려주셔서 단순한 상담이 아니라 진짜 코칭을 받았다는 생각이 들었습니다.

    

   ★향후 해야 할 일

   -나의 유동성(급할 때 사용할 수 있는 자금) 확인하기 (약관 대출 가능 금액, 예금담보대출 가능 금액 등)

   -상반기에 앞마당 만들기(지방과 수도권 1:1 비율로)

   -현재 앞마당 총 출동해서 봄 쯤에 1등 뽑기를 해서 투자를 해볼 것(매코도 활용해 봐도 좋다)