[꾸오_투자#4] 내가 부동산 투자를 투자 자산으로 고른 이유

안녕하세요,

꾸준히 오래가는 투자자

"꾸오" 입니다.

25년, 푸른 뱀의 해가

밝았습니다.

24년에 이루신 것들을 되돌아보며

25년에 이루시고 싶으신 모든 것들을

이룰 수 있는 한 해가 되면 좋겠습니다.

새해를 맞이하면서

대부분의 사람들이 행동하듯

똑같이 새마음 새출발 하고자

계획들을 세우고 있을 때

문득!

머리 속에 한 가지 생각이 떠올랐습니다.

'부동산 투자 초심을 찾아보면 좋겠다.'

'나는 왜 많고 많은 투자 중에서 부동산 투자를 골랐을까?'

1. 투자를 하는 목적은 무엇인가?

가장 먼저 고려해 볼 사항은

왜 투자를 해야되는 지

투자를 시작한 계기,

목적 에 대해 생각해보는 것 입니다.

투자를 하는 목적은

노후를 대비하기 위해,

부모님의 노후를 서포트 해주기 위해,

원하는 삶을 살기 위해 등등

여러 가지 이유가 있겠지만

궁극적으로 추구하는 방향은

결과적으로 하나의 뿌리로 연결됩니다.

돈을 '많이' 벌기 위해

돈을 그냥 버는 것도 아니고

'많이' 버는 것입니다.

'많이 버는 것' 의 기준은

돈을 버는 것이 최소한 인플레이션을 넘어서는 수준을 뜻하고

이 말은 곧 자산이 축적되는 상황을 의미합니다.

그리고 이로부터 어떻게 투자를 해야될 지

'투자의 방향성' 을 설정할 수 있게 됩니다.

투자를 하는 목적은

자산을 증식시키기 위함이고

최소한 내가 갖고 있는 순자본을

인플레이션율보다 높은 수익률을 유지해야 한다.

따라서,

원하는 목표에 도달하기 위해

가치 대비 적은 투자금으로 투자하여

목표 수익률을 낼 만한 투자를 해야합니다.

2. 원하는 목표 자금을 벌기 위한 최소 수익률은?

의미있게 투자하기 위해선

인플레이션율보다 높고

목표 자산을 원하는 기간 내 벌어 들이기 위한

최소 수익율을 계산해보아야 합니다.

사례를 통해

목표 자금을 계산해 보겠습니다.

빠른 은퇴를 목표로

투자를 시작한 A씨.

은퇴 목표 나이가 40살로

그 이후는 자유분방하게 살고자 합니다.

목표를 위해

40살까지 벌어 들일

남은 여생에 필요한 비용을 계산해줍니다.

40살부터 90살 까지 총 50년의

생활비, 주거비, 여가비, 병원비, 자녀양육비를 계산해보니

대략적으로 55억의 경제적 자유 구축 비용이 필요하였습니다.

(보다 자세히 계산할수록 목표가 확실해집니다.)

생활비는 네이버 기준 참고한 연령대별 4인 가족 평균 생활비 (+a : 풍족하게 살고자 하면 계산)

주거비는 40살에 살고 싶은 아파트의 가격

여가비는 네이버 기준 참고한 아내와 함께 갖고 싶은 취미 생활 비용과 여행 비용

병원비는 평생 대략적인 병원비용 (가족력 고려)

자녀 양육비는 네이버 기준 자녀의 대학 등록 비용까지의 금액을 계산했습니다.

다음 단계로

지금 나이에서 40살 까지 남은 기간을 계산해주면

대략 목표 자금을 벌어 들일 수 있는 기간이 산출됩니다.

산출된 기간 내

연간 저축액을 투자한다고 가정했을 때

복리로 수익을 올린다면

아래 와 같이 대략 목표나이 맞는 수익률이 계산됩니다.

( 계산하기 쉽게 사회 초년생 나이인 30살을 기준으로 임의로 계산하였습니다.)

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연간 5000만원씩 투자하여

순자산을 기준으로 연 35% 복리로 굴려야

10년에 걸쳐 50억을 벌어들일 수 있네요.

워렌버핏도 평균 투자 수익률이

연 25% 라고 하는데

목표 수익률이 워낙 높지만

일단은 받아들이고 넘어갑니다.

여기서 중요한 점이 있습니다.

투자 수익률이

연 복리로 계산되었다는 점인데,

결국!

목표를 이루기 위해선

'잃지 않는 상태에서 적어도 10년의 기간동안 투자를 이어나가는 것' 이

투자의 핵심임을 알 수 있습니다.

아래 그래프와 같이

중간에 한번 손해를 입을 수록

그리고 큰 자산을 일군 상태에서 손해를 입을 수록

잃지 않은 상태 대비해서 자산 회복이 뎌딘 것을 알 수 있습니다.

이에 따라,

수익률을 설정하는 과정에서

투자하는데 3가지 기준이 필수적입니다.

0. 연저축액이 높을수록 빠르게 경제적 자유 시점을 앞당길 수 있다.

(투자 자산을 고르는데는 연저축액을 높게 설정하는 것은 독립적으로 작용하기에 지금 중요한 내용은 아닙니다.)

1. 수익률이 높을수록 경제적 자유 시점을 앞당길 수 있다.

2. '절대로' 잃지 않아야 한다.

3. 적어도 10년 동안 투자를 지속해야 한다.

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3. 주식 vs 부동산, 투자 대상 선택하기

목표 수익률까지

설정 되었으면

어떤 방식으로 투자를 진행할 지

선택해야 합니다.

저같은 경우는

가장 대중적인 투자 대상인

주식과 부동산 만 고려하였습니다.

아울러,

주식과 부동산에 대해서

아래와 같은 장,단점을 갖고 있지만

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목표 자산을 벌기 위해선

앞서 살펴본

1.수익률 - 수익률이 높을수록 은퇴 시점을 앞당길 수 있다.

2. 잃지 않는 것 (RISK) - 절대로 잃지 않아야 한다.

3. 투자 지속성 - 적어도 10년 정도 투자해야한다.

관점을 중점적으로 비교해보아야 합니다.

첫 번째

수익률 입니다.

주식의 경우

S&P500 index

부동산의 경우

서울과 수도권의 매매지수를

30년에 걸친 데이터를 가져왔습니다.

S&P500 index 란

오늘날 가장 많이 사용되고 있는 주식 지수로

2024년 1월 기준 약 43조 달러,

미국 공개기업 시가총액의 약 80% 를 포함하는

지수로

주로 경기 전망에 사용되며

장기간 우상향 하는 지표로

대표적안 장기적 우상향 주식입니다.

서울과 수도권의 매매지수는

국내에서 가장 수요가 높은 지역의

매매 가격 지수를 나타냅니다.

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그래프를 보시게 되면

주식의 경우 13년간 558% 상승

부동산의 경우 17년간 156% 상승 으로

주식은 연간 43% 상승

부동산은 연간 9% 상승

주식이 5배 가량 높은 수익률을 보여줍니다.

여기서 부동산 투자를 함에 있어서

고려해야 할 것이 있습니다.

우리 나라에는 '전세 제도' 로

실사용 혜택을 임차인에게 주며

집을 매수하는데 무이자로 레버리지를 할 수 있는

정책이 있습니다.

통상적으로 서울/수도권의 전세가율은

장기적 상승을 이끌었던

05년에서 22년까지 총 17년간

평균 전세가율은 57%로

매매가의 57%를 레버리지할 수 있었기 때문에

이를 수익률에 적용하면

9/0.43 = 20.9

연간 21%의 수익률을 올릴 수 있습니다.

나아가

월부를 듣던 초기

투자 기준이 되었던 전세가율 85% 를 적용하면

9/0.15 = 60

연간 60%의 수익률을 올릴 수 있고,

전세가율의 75% 를 적용하면

9/0.25 = 36

연간36% 의 수익률을 올릴 수 있습니다.

정리해보면,

주식 투자를 할 경우

부동산보다 짧은 시간 내

더 높은 수익률을 올릴 수 있습니다.

그러나, 부동산 투자를 할 경우에도

충분히 목표했던 투자 수익률인 35%를 올릴 수 있기 때문에

나머지 요소들을 비교하여 투자 대상을 선택해줍니다.

두번째로

리스크 입니다.

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사진 설명을 입력하세요.

S&P 500은 최대 하락률이 -50% 이며

폭락장에서 최소 -25% 하락률을 보였습니다.

반면, 서울 집값은

최대 하락률이 -32% 이며

폭락장에서 최소 -11% 하락률을 보였습니다.

아울러,

총 357 개월동안

S&P500 의 경우

127 개월 하락하여 35% 확률로 수익률이 - 가 났고

서울 부동산의 경우

89 개월 하락하여 25% 확률로 수익률이 -가 났습니다.

더불어,

월간 수익률 그래프를 보면

하락 빈도와 별개로

S&P 500 에서 수익 변동성이

부동산 투자보다 상당히 높은 것을 확인할 수 있습니다.

안정적으로 자산을 쌓아가기 위해선

부동산 투자가 상대적으로 리스크적은 투자가 될 수 있겠습니다.

마지막으로

지속 가능한 투자 에 대해서 알아보겠습니다.

투자를 지속하기 위해선

크게 두 가지 부분을 고려해봐야 합니다.

첫 번째로 심리 입니다.

시장에 공포가 만연할수록

일반 사람들은 리스크를 회피하려는 경향이 커지고

투자 자산을 매도하려는 행동이 늘어납니다.

이러한 심리적 편향을 줄이는 것이

현명한 투자를 위해서 필수적입니다.

투자를 함에 있어

종종 지나친 낙관이나 비관에 빠져

잘못된 결정을 그르칠 수 있기 때문에

심리 상태를 통제하는 것은

투자자의 필요 자질이 됩니다.

심리 상태를 통제하려는 노력은

스스로의 충동을 제어하지 못하는 시기인

투자 초보 시절에 투자한 경우 특히나 중요합니다.

두번째로 거래 방식 입니다.

대부분의 사람들이 생각하는

주식 투자의 장점이 되는 환금성이

지속 가능한 투자 관점에서는

단점이 될 수도 있습니다.

자산이 계속 축적되지 않고

약간의 수익을 보고 팔던가,

하락장 속 공포 심리에 의해

투자금을 회수하곤 합니다.

돈이 불어날 만하면

꺼내 써버리고

공포에 눌려

스스로의 결정을 믿지 못해

손실을 감수하니

자산이 쌓이지 않게 됩니다.

환금성이 좋다는 주식의 장점은

스스로의 심리 통제가 어려운 투자 초보 시기

자신만의 투자 철학이 없는 투자자에게는 그저

자산을 모으지 못하는 단점으로 여겨질 수 있습니다.

위 세 가지 사항을 고려하니

10년간 은퇴 자금을 확보하기 위해선

주식, 부동산 모두 충분한 투자 전략이 될 수 있지만

그 중에서도 변동성이 큰 주식 투자 보다는

비교적 안정적으로 자산을 모아가기 쉬운 부동산 투자가

목표한 만큼의 자산을 모아가기에 적합한 투자로 생각됩니다.

배움의 시기에 걸쳐

투자 초보 시절에도

자산을 쌓아가기 위해선

환금성이 비교적 적지만

그렇기 때문에 충분히 자산을 쌓아갈 수 있을 것 같은

부동산을 투자 대상으로 결정하게 됩니다.

4. 나에게 맞는 투자는?

마지막으로

선택한 투자 대상이

적성에 맞을 지 검토 과정을 거칩니다.

투자 수익률을 높게 가져가는 것도,

잃지 않는 것도 중요하지만

즐겁게 오래 하는 것도 중요합니다.

부동산 투자던

주식 투자던

결과적으로 잃지 않고 오래한다면

시간이 지날수록 기하급수적으로 자산이 늘어나는 것을

볼 수 있습니다.

(앞선 그래프를 보면 알수 있습니다.)

따라서,

수익율 조금은 낮더라도

리스크가 조금은 있더라도

투자 대상이 갖고 있는 특성이

내 성격과 잘 맞는지도

고려를 해야 합니다.

부동산 투자를 잘했다 한들

나와 잘 맞지 않아

주식 투자로 투자 전략을 바꾼다면

배우는 기간은

목표 자금을 달성하는데 기회비용으로 작용할 수 있습니다.

따라서,

주식 투자와 부동산 투자의 대략적인 특성을 이해하고

나와 맞는 투자 대상을 찾아 '끝까지' 밀고나가는 것이

효과적인 투자의 기본적인 요소입니다.

1500명의 주식 트레이더들의 MBTI를 분석한 결과

INTJ 와 ENTJ 유형의 투자자들이

돈을 벌 확률은 81% 이며,

FP 유형의 투자자들이 돈을 벌 확률은 1% 라는

재밌는 결과가 있습니다.

이는 분석적 사고와 전략적 계획 능력이

주식 투자에서

장기적으로 안정된 수익을 창출하기 위해

중요한 자질임을 알 수 있습니다.

반면,

ISFJ 와 ESFJ 유형은

감정적이고 감각적이고 판단적으로

주식 투자보다

안정성과 위험이 낮은 부동산 투자에서

높은 수익을 창출할 수 있습니다.

INFP 와 ENFP 유형의 사람들은

적응력과 탄력성이 좋아

스트레스가 많은 상황을 다른 유형보다

쉽게 극복할 수 있습니다.

MBTI 가 모두 들어맞는 것은 아니지만

스스로의 강점과 투자 대상이 상호작용하는 성격들을 파악하여

잘 맞는 투자 전략을 찾는 것은

장기적으로 투자를 하는데 있어

도움이 될 것입니다.

4가지 질문으로 부터

답을 달고 보니

저에게 맞는 투자 전략은

'부동산 투자' 였습니다.

사람마다 성격도 다르고

처한 상황도 다르기 때문에

각자에게 맞는 투자법은 다르다고 생각합니다.

각자 자신에게 맞는 투자법을 찾아보고

왜 이러한 투자법을 선택했는지,

그리고 목표와 방향성이 어떻게 되었는지,

새해를 맞이하여 한번 생각해보신다면

노후와 경제적 자유를 향해

흔들림 없이 나아갈 수 있을 거라고 생각합니다.

단순히 투자를 하는 것을 넘어

선택한 투자 전략의 특징을 공부하고

제대로 알고 기준에 맞는 투자를 하시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

꾸오 투자 경험담

#1. 2000% 수익률을 얻게된 투자 코칭 : https://cafe.naver.com/wecando7/10516462

#2. 남들이 놓친 투자를 할수 있었던 계기 : https://cafe.naver.com/wecando7/10824505

#3. 수도권투자하자마자 5000만원 벌수 있었던 이유 :  https://cafe.naver.com/wecando7/11307648