'지금 집을 사야할까? 아니면 기다렸다 사야할까?' 고민을 하고 계시다면 꼭 보세요 [김인턴]

"서울 집값이 하락한다는데

지금 집을 사도 되는건지 모르겠어요"

"분위기가 안좋다고 하는데

기다렸다가 투자를 해도 괜찮지 않을까요?"

지금 이런 고민을 하고 계신 분들께

이 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

25년이 시작된지도 벌써 일주일이라는 시간이 지났습니다. 새해를 맞이하면 야심차게 세웠던 목표는 다들 잘 지켜가고 계신가요? 새해에는 꼭 지키겠다고 다짐하며 설레였던 마음을 한번 더 돌아보면서 혹여나 잠시 주춤하고 있다면 계속해서 목표를 지키기 위해 걸어가셨으면 좋겠습니다.

해가 바뀌면서 아래와 같이 집값 하락에 대한 기사가 나오기 시작하고 있습니다.

작년 봄 이후 이어져왔던 상승세가 멈추고 매수 심리가 계속해서 하락하고 일부 지역에서는 실거래 가격도 직전 거래보다 하락한 가격에 거래가 되면서 아파트 가격이 떨어지고 있다는 것이 주요 내용입니다.

그렇다보니 올해 내집마련 혹은 투자를 하겠다고 마음은 먹었지만 지금 집을 사거나 투자를 해도 되는 건지 다시 고민에 빠지게 되는 것 같습니다.

어떤 결정을 내려야할까요?

#불안한 현재 상황, 과거에는 어땠을까?

규제로 인한 영향이 작년 말까지 이어지면서 여기에 정치적인 이슈가 더해지며 이로 인한 불확실성으로 때문에 매수를 결정하는데 머뭇거리게 되는 것 같습니다.

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​여러가지 다양한 요소가 서로에게 영향을 주며 복잡하게 얽혀있는 부동산 시장에서 정말 영향을 주고 있는지는 구체적으로 살펴보는 것은 중요한데 과거 우리는 두번의 비슷한 상황을 경험했고 그 시기의 모습이 어떠했는지 확인할 수 있습니다.

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가장 먼저 2004년 2월에서 5월까지 있었던 노무현 대통령 탄핵 정국 시기에는 서울 매매 지수 기준으로 41.5 → 42.1로 상승하는 모습을 보였습니다. 당시 시장분위기를 정리해보자면 이미 그 전부터 상승장이 이어졌고 이로인해 대부분의 지역들이 규제 지역으로 지정된 상황이었습니다.

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탄핵 정국이 펼쳐졌지만 그와는 별개의 모습을 보여주 것을 확인할 수 있습니다.

​두번째는 2016년 11월부터 2017년 3월까지 이어진 박근혜 대통령의 탄핵 정국입니다. 서울 아파트 지수를 살펴보면 해상 시기 변화는 61.6 → 61.7로 큰 변화가 없지만 거래량은 확연히 줄어들었음을 확인할 수 있습니다.

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당시 부동산 시장은 상승장이 이어졌으며 해당 시기보다 앞선 8월에 대출 규제가 나왔고 11월 청약 시장과 관련하여 규제 정책이 발표되었습니다.

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더불어 11월 말 DSR 도입에 대한 이야기가 가계 부채 관리 방안으로 추가로 언급되기 시작했습니다. 규제로 인한 영향인지 탄핵 정국으로 인한 불안감이 과거보다 더 커지면서 생긴 영향인지 단순하게 판단하기에는 어렵지만 아무래도 앞서 시행된 대출 규제에 대한 약발?!에 불안감까지 더해지면서 거래량이 감소하는 모습을 보이지 않았나 싶습니다.

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​앞서 살펴본 과거의 두가지 사례를 통해서 탄핵 정국이라는 불안한 심리가 시장의 전체적인 흐름을 자극할 수 있지만 그 기간이 길어지지 않는다면 부동산 시장은 다시 정상적인 모습으로 돌아오게 된다는 것을 알 수 있습니다.

#현재 서울 시장 분위기

기사를 떠나서 최근 3개월간 서울 각 구별 평당가 및 랜드마크 가격 변화를 통해 전체적인 서울 시장의 분위기를 크게 살펴보겠습니다. 11월부터 전세 가격 평당가가 조정되기 시작했고 12월 말일 기준으로 전세뿐만 아니라 매매 평당가 또한 4~5급지를 중심으로 조정되고 있는 모습입니다.

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1급지에 해당하는 강남3구에 용산 그리고 목동이 있는 양천구까지는 크게 흔들림 없는 모습을 보이고 있으며 송파구는 전세가격이 계속 아쉬운 상황인데 올파포 입주로 인한 영향을 강동구가 아닌 송파구가 받는 건가라는 생각이 들 정도로 2급지 전세가격 수준을 유지하고 있습니다.

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올파포 전세는 조건부 물건 기준으로 전용 59기준 6억 중반 이상이며 전용 84기준 7억 중반 수준으로 11월 초 기준으로 전용 59가 6.1억, 전용 84가 7억 정도 선이었는데 전용 59, 84 모두 호가가 올라가며 오히려 상승하는 모습입니다. 입주장으로 인해 인근 단지의 매매와 전세 가격이 크게 조정되는 모습은 아직까지 느껴지지는 않는 분위기입니다.

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2급지부터는 분위기가 조금씩 달라지는 느낌으로 단지별로 차이가 있긴 하지만 가격이 조금씩 내려오는 모습으로 특히 많이 올랐던 마포구의 경우 더 이상 호가에 맞춰 거래가 되지 않으면서 가격이 내려오는 상황입니다.

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실제 거래가 호가를 따라가는 흐름이었다고 하면 이제는 호가를 따라가지 못하고 실거래가격에 맞춰서 호가가 내려오고 있는 분위기라고 볼 수 있을 것 같습니다.

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​3급지 이하부터는 몇몇 지역을 제외하고 매매와 전세가격이 전체으로 다 조정되는 모습이며 매매가와 전세가격의 조정 폭이 큰 차이가 없다보니 전세가율은 비슷한 수준으로 유지되고 있습니다.

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4급지로 넘어와서 입주가 있는 이문/휘경 쪽을 살펴보면 래미안 라그란데는 현재 전용 59 전세 4.5억, 전용 84 전세 5억 후반으로 11월 초와 비슷한 가격 수준이며 전세 물량은 조금 더 늘어난 상황입니다.

시장의 전체적인 분위기도 있겠지만 동대문구를 넘어 성북구까지도 영향을 주는 모습이며 4급지에 속하는 지역들은 시세를 보다보면 가격 수준이 내려오는게 눈에 띄는 모습입니다. 전세 역시도 생각보다 거래가 잘 되지 않는 분위기라 가격이 소폭 조정되며 들어가는 투자금에 큰 차이가 없는 상황입니다.

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정리해보자면 크게 봤을 때 규제를 비롯한 여러가지 이슈가 복합적으로 영향을 미치면서 지금과 같은 바뀐 분위기가 계속 이어진다면 22년~23년까지의 가격 수준은 아니어도 가격 조정 여지가 보이는 3급지부터는 단지별로, 4급지부터는 지역 전체적으로 가격을 상대적으로 싸게 살 수 있는 시장이라고 이야기할 수 있을 것 같습니다.

여기에 과거를 통해 살펴본 내용을 더해 같이 생각해보자면 불안감과 혼란스러움이 더해지는 상황은 수요를 움츠리게 만들면서 오히려 내집마련과 투자에 있어서 좋은 기회가 될 수 있다는 것입니다.

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​#기다렸다가 사야할까? 지금 사야할까?

내집마련과 투자에 있어서 가장 중요한 건 가격입니다. 그런면에 있어서 지금 시기는 가격적으로 매수를 앞둔 사람에게 유리한 시기라고 볼 수 있습니다.

내집마련의 경우 실거주를 하기 때문에 장기적으로 생각하는 것이 중요한데, 대외적인 상황은 언제든지 변할 수 있고 언제나 우리 곁에 있었습니다. 그리고 어느 정도 시간이 걸릴지는 모르지만 시장을 불안하게 만드는 상황들은 결국 해결되는 모습을 보였고, 장기적으로 우상향을 그려왔습니다.

투자에 있어서도 크게 다르지 않습니다. 오히려 공급에 있어서 향후 절대적으로 부족한 상황은 전세금이 상승할 가능성이 높다는 것을 말해주고 있으며, 이는 2년 뒤 투자금을 회수할 수 있다는 것을 의미합니다. 그리고 회수된 전세금 상승분은 자산 증식으로 이어지게 될 것입니다.

항상 찾아오는 변수에 감정적으로 생각하고 받아들이기보다는 이성적으로 현재 상황을 객관적으로 판단하고 오히려 불안감과 혼란을 기회로 생각하는 것이 필요할 것 같습니다. 오히려 관심을 다른 곳을 돌려 좋은 자산을 싸게 살 수 있는데 조금 더 집중해보는게 더 좋은 시기라고 생각됩니다.

네이버 부동산에서 올라온 호가를 그대로 받아들이지 마세요. 그 가격이 거래가 활발하게 되는 가격이 아니라 현장에서 충분히 가격을 만들어 볼 수 있는 곳들이 있으며 올라온 가격을 기준으로 생각하지 말고 직접 가서 확인해서 좋은 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다

다만, 기회를 알아보고 잡는데 있어서 어려움을 느끼신다면 방법과 과정들을 배우는 것은 꼭 필요합니다. 망설이기 보다는 배워가며 그 과정에서 확신을 쌓아가보세요.



오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.



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