오프 독서모임에서 느낀 점
- 발표는 무조건 PDF로 준비할 것
- 내가 하고 싶은 말이 다른 사람들에게 잘 전달될 수 있도록 크게크게 작성할 것
- 강조할 부분을 박스로 정리할 것
- 투자 관련 독서모임을 할 때 이런 방식도 상당히 유용, 하지만 진행자의 실력이 더 중요하다는 것
적용할 점
- 다른 동료분들의 자료 다시 읽어보기 (1/6)
- 경제기사의 금리 부분은 꼼꼼히 살펴보고 이전의 흐름과 비교할 것
- 이번달엔 임장지의 역대 공급에 따른 매전지수, 향후 공급량을 내 손으로 정리해볼것
- 정부의 대출규제 스탠스 상시 확인할 것
권유디 튜터님께 전화를 받았을 땐 정말 믿기지 않았습니다.
자음과모음 멘토님과 오프라인 독모를 할거에요
책을 읽고 자유롭게 연구과제를 준비해주시면 됩니다.
책은 '결국 오르는 집값의 비밀' 입니다.
그리고 약 2주가 지난 어젯밤
진짜로 자모멘토님과 저를 포함한 8명의 동료분들이
오프라인으로 독서모임을 하게 되었습니다.
같은 책을 읽었지만
각자 책에서 중요하다고 생각한 부분들이 달랐고
독모를 진행하는 내내
우와~ 다른 분들은 이렇게 생각할 수도 있겠구나! 하는 감탄사가 절로 나오는 시간이었습니다
전세제도는 결국 없어지는가?
책에서는 한 챕터를 활용해서 앞으로 자연스레 월세시대가 도래할 것임을 암시했습니다.
책에서는
소득이 전세가를 따라잡지 못하기 때문에 자연스레 월세가 증가할 것이고
전세가 줄고 월세가 늘어나면서 전세가 상승을 통한 매매가 상승이 어려워지기에
시세차익을 얻기가 점점 어려워지며
이후고 공급이 잘되지 않을 것이다 (인구 감소의 영향도 있다.)
라고 이야기 했습니다.
전세 레버리지 투자를 주로 하는 우리에게는 상당히 중요한 포인트였기 때문에
세배세니님, 라이프리님, 두잇나님 께서 이 부분을 짚어서 연구과제를 발표해주셨습니다.
진짜 전세는 소멸되고 월세화가 진행될 것인가?
앞으로 우리는 어떻게 해야하는가?
세배세니님, 라이프리님, 두잇나님
흥미로운 주제였습니다.
진짜 그렇게 될까? 하는 생각만 했었지
구체적인 데이터를 찾아보려는 노력을 하진 않았었는데
세니님과 프리님의 분석 덕분에
사람들이 월세로 모두 이동하는 것이 아니라
금리, 공금, 시장 상황에 따라 유동적인 선택을 하고 있었고
앞으로도 그럴 것임을 간접적으로 알 수 있었습니다.
특히 프리님의 과거 어떤 키워드가 우리나라 시장에 나왔을 때
월세화가 진행되었는지 알아보는 시도는 매우 흥미로웠습니다.
이 주제에 대해서는 자모멘토님께서 다시 정리를 해주셔서 확실히 정리가 되었는데요
1. 실제로 금리가 낮으면 전세가 많아도 월세를 선택하지 않는 현상
2. 반대로 전세난이 심한데도 금리가 높으면 월세를 선택하는 현상
3. 일시적으로 전세가 없으니 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 현상
등등
이런 상황들이 복합적으로 작용하며 전세 <-> 월세 흐름이 왔다갔다 하는 것을 알 수 있었습니다.
하지만 분명한 것은
금리는 전세가에 영향을 주므로 방향성 그리고 정도를 유의깊게 살펴봐야 할 것
공급이 무서워
전세 레버리지 투자자에게는 막연하게 '공급 폭탄'에 따른 역전세 걱정이 있습니다.
책에서도 전세 투자에 있어서는
수도권/지방을 막론하고 지역 내외 공급이 가장 중요하다고 강조했는데요
이 책의 공급 관련해서는 저와 하하옷님께서 정리를 해봤습니다.
저는 책을 읽고 난 후 주요 내용을 토대로 실제 저의 매도상황에 대입하여
막연히 생각했던 결과와 다른 방향이 나오는 것을 확인했고
하하옷님께서는
심도 깊은 팩트체크와 지표, 그리고 리스크를 하나하나 확인하는 모습을 보여주시면서
와 이렇게까지 확인을 해야하는 구나 하는 점들을 배울 수 있었습니다.
자료도 공유해주셨으니 제 임보에도 반영될 수 있도록 정리를 해둬야겠습니다.
BM
- 비판적 사고로 책의 구절을 팩트체크
- 실제 나의 투자에 적용 가능한 지표가 있는지 확인
- 데이터를 보는 수준에서 그치지 않고 실제 투자 상황에 유의미한 지표인지 스스로 검증하는 과정
멘토님께서는 이어서
실제 현장에서 확인하고 데이터를 보조도구로 활용하는 것이 맞다
하지만 월부학교나 에이스 과정을 거치면서 반드시 한번쯤은 시간을 들여서 전국의 공급 그리고 착공 물량 들을 스스로 정리하는 시간이 필요하다고 강조하셨습니다.
사실 이런 부분은 늘 레버리지 하고 있었는데
제 손으로 정리하는 시간을 가져봐야겠습니다.
-> 이번달엔 임장지의 역대 공급에 따른 매전지수, 향후 공급량을 내 손으로 정리해볼것
가장 중요한 것은 가격
책에서는 우리나라의 아파트 매매가격을 결정하는 요소 중
가장 큰 것이 전세가격이라고 했습니다.
왜냐면 전세가격은 매매가격을 넘어설 순 없고
시장 상황과 금리, 수요에 따라 전세가가 변동하며
매매가를 밀어올리거나 끌어내리기 때문입니다.
따라서 전세가격은 현재 시점의
자산가치가 어느정도 되는지 판가름 하는 도구가 되는 것이며
지역/단지/시기에 따라 전세가가 어떻게 움직였는지 보는 것이 중요하다는 생각을 하게 되었습니다
이 부분은 미요미우님, 갱지지님, 그린아이님께서 준비해주셨는데요
세분 모두 강의자료에 준하는 수준의 ppt를 만들어오셔서 정말 놀랐습니다.
전세가격의 움직임 이해
결국엔 오르는 전세가
전세가격의 변화와 주택가치와의 관계
미요미우님, 갱지지님, 그린아이님
우선 미요미우님의 자료에서는
우리나라에만 있다는 전세제도 현황을 통해
현재 미우님이 가지고 있는 물건의 전세가 수준을 확인하고
향후 있을 역전세 대비에 대한 이야기를 해주셨는데요
저처럼 실제 본인의 물건을 가지고
데이터와 결합하여 앞으로의 흐름을 파악한 후
역전세 대비를 어떻게 해나갈 것인지 이야기를 만들어 내는 모습을 볼 수 있었습니다
또한 책에서 중요하게 다뤘던 전월세 전환율과 금융채 금리를 연결하여
투자하기 전, 투자 이후 당장 우리가 해야할 일들이 뭔지 알려주셔서
정말 많은 도움이 되었습니다.
갱지지님께서는
같은 전세흐름 이야기를 가지고
J-PIR과 전세수급지수를 가지고 이야기를 만들어주셨는데요
마치 실전 강의처럼 전세 가격과 지수를 4분면으로 만들어
현재 전세가격이 싸다! 는 결론을 도출하시는 것을 보고
막연히 전세가가 싸다는 생각만 해왔던 저에게는 굉장히 신선한 충격을 주셨습니다
이 부분은 이번 임보에 꼭 넣어야겠습니다.
-> 시세파트에 전세수급지수, J-PIR 4분면 자료를 넣고 전국 앞마당의 전세 상황을 파악하기
그린아이님의 자료도 굉장히 흥미로웠습니다
일단 수도권 지방을 막론하고 단지 자체의 가격을 그대로 들고와서
일정 시점 이후 전세가가 반등하며 매매가가 확 튀는 모습을 볼 수도 있었고
반대로 전세가 간신히 매매가를 밀어올리는 단지들을 보며
지역 자체의 위상 차이를 이렇게 확인할 수도 있구나 하는 것을 깨달았고
지역 내 주요한 입지가치에 따라 전세가가 차이나는 모습을 구체적으로 짚어주셔서
매매가도 좋지만 입지 우선순위가 헷갈릴 경우 전세가 흐름을 지켜보면서 생각을 더할 수 있겠구나 하는 부분을 배웠습니다
이어서 멘토님께서는
현재 굉장히 차가워지는 시장인데도 불구하고
지역과 단지에 따라 차이가 존재하기 시작했고
공급이 더해지는 지역은 거래까지 잠기는 모습이 보이기 시작한 지금의 상황에 대해 설명을 해주셨습니다
더불어 가장 중요한 말씀
이전의 상황을 고려해보면 정부에서 대출규제를 풀어주는 시점을 잘 지켜봐야 한다!
-> 잘 지켜보겠습니다. 멘토님 ^^
이렇게도 독모를 할 수 있구나!
각자의 연구과제가 끝난 시점
벌써 3시간이 훌쩍 지나 있었습니다.
한파인데도 불구하고 약간 더운 느낌까지 들었었는데요
멘토님 그리고 참여해주신 동료분들의 열정이 고스란히 느껴졌던 하루였습니다.
제가 평소에 데이터에 굉장히 취약한데
부동산 관련 데이터를 가지고 이야기 하는 독서모임이었고
그에 따른 연구과제를 준비하며
생각보다 데이터도 굉장히 중요한 지표가 될 수 있구나
그리고 다른 동료분들은 이렇게 생각하는구나!
를 배울 수 있던 하루였고
다시 한번 기회를 주신 멘토님 튜터님께 감사드리면서
동료분들께서 공유해주신 소중한 자료를 곱씹어보면서 제것으로 만들려고 노력하는 한주를 보내보겠습니다
함께 해주셔서 정말 감사했습니다!
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