지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지방투자 기초반 14기 14조 정생]

지방투자 기초반 1주차 강의후기

자음과 모음님

지방투자 기준 A/B 지역

강의를 들으면서

내가 지역을 어떻게 바라봐야하는지

조금은 더 뚜렷하게 알게되었다.

각각의 입지요소가 의미하는게 무엇인지 이해하고

그것을 토대로 임장할 때 제대로 적용해야겠다.

그렇게 되면 가격을 보고 이해되는 정보량이

훨씬 더 많아질 것 같다.

1) 지방투자 하기 위해 꼭 알아야 하는것

2) 투자해도 되는지 안되는지 판단하는 법

3) A/B지역 인구와 투자

4) 핵심 키워드로 정리하는

A/B지역 생활권 정리

5) 투자로 이어지는 A/B지역 입지분석

6)가격비교를 통해 투자기회 잡기

- 자음과 모음 -

1) 지방투자 하기 위해 꼭 알아야 하는 것

지방은 각 지역마다 개별성을 갖고 있다.

각 지역마다 공급량도 다르고

선호하는 입지요소도 다르다.

그렇기 때문에 어떤 지역이 반등했다고 해서,

다른 지역도 똑같은 흐름으로 나타난다는 법은 없다.

그래서 지역에 대한 특징, 개별성, 사이클에 따라

선호도를 파악하고 매수계획을 세워야한다.

세부적으로는 그 지역의 매매와 전세상황까지도

고려하는게 좋다

2) 투자해도 되는지 안되는지 판단하는 법

수요가 있다는 지역 : 인구수

수요가 있는 동네 : 선호하는 입지요소

수요가 있는 단지 : 입지, 연식

인구,직장,환경,교통,학군

이 모든 것에 입지 선호 요소가 담겨져있다.

1)에서 말했듯이 각 지역마다 다르고

선호하는 요소가 각각 다 다르기 때문에

직접 임보를 쓰고, 임장을 가면서 꼭 파악해야한다

인구 -> 인구수에 따른 연식,입지

직장 -> 지역 내 일자리의 위치

학군 -> [학교알리미] 자세한 학업성취도 분석

환경 -> 정량정,정성적(연식,중심,외곽,학군,환경)

[택지정보시스템]

공급 -> 내 투자에 어떤 영향을 미칠 것인지 생각

3) A/B 지역 인구와 투자

지방과 광역시

인접지역 -> 공급물량의 상관관계

인구수의 감소 -> 선호도의 중요성(땅과 건물)

인구이동 -> 공급물량과 리스크대비

인구수의 감소 -> 인구수가 감소함에 따라

선호도의 차이가 더욱 그명하게 나타날 것

사람들이 좋아하는,

즉 선호하는 단지를 찾는 것이

지방투자의 전부라고 할 수 있다

'사람들이 몰려사는 이유가 뭘까?'에 대한

답을 찾는 것이 임장과 임보를 완성해야하는 이유

4) 핵심 키워드로 정리하는 A/B지역

생활권 정리

지방은 인구수,인구이동,공급물량에 따라서

아주 예민하게 시장이 반응한다.

그렇기 때문에 각 생활권을 각각 따로 보는 것이 아니라

인접지역, 인접생활권을 함께 봐야한다.

어디에 공급이 많아서 수요를 빨아들이는지

어떤 입지요소가 선호하는 동네인지 파악하는게 중요

인근 생활권까지도 함께 묶어서 보기.

5) 투자로 이어지는 A/B지역 입지분석

직장 -> 지역 내 주요 직장의 위상,

업무지구를 확인하고 이 지역이 일자리로서의

의미가 있는 지역인지,

아니면 베드타운의 성격을 갖고 있는지 이해하기

학군 -> 학원가를 형성하고 있는 규모와 실제로

그 규모가 질적으로도 의미가 있는지 알아봐야한다.

(네이버 학급당 초등생 수,배정단지,졸업학생수 증감)

환경 -> 편의시설, 언덕, 평지, 산, 바다, 택지

공급 -> 인구수 대비 평균 공급 물량만이 아닌

20년 평균 공급물량까지도 함께 봐야한다.

그렇다면 왜곡되는 공급량과

매/전 지수그래프의 상관관계를

이해할 수 있을 것이다.

단순히 정량적인 입지등급으로

선호도를 이해하는 것이 아니라,

실제로 그 지역에 사는 사람들의 선호도가

어디에 있는지 이해하는 것이 제일 중요하다.

이것을 이해하면 이 지역을

완전히 이해했다고 할 수 있다.

6) 가격비교를 통해 투자 기회 잡기

랜드마크 아파트의 가격을 보면서

지역간의 단지의 가격차이를 보고

직관적으로 확인하고, 비교를 통해

떤 곳이 저평가가 되어있는지 확인한다.

그리고 왜 그런 가격을 형성하고 있는 것인지에 대한

이유도 정확하게 알고 있어야 한다.

전세가를 통해서도 그 단지의 위상을 파악할 수 있다.

구축의 전세와, 신축의 전세가가 비슷하다면

실제로 구축 전세가가 실거래로 찍힌다면

그 지역의 선호도를 한 눈에 이해할 수 있게 되는 것.

적용할 것

지금 내가 지역을 해석하고 있는가?

투자를 잘 하기 위해서 하고있는 행동인가?

나는 이번 한달 지역공부를 하면서

시세트래킹 단지 10개를 뽑을 것이다.

이 지역의 선호도는 무엇인지

임보를 작성하면서 꼭 알아내기