상속등기가 안 된 매물 진행 시
- 부동산Q&A
- 25.01.09
안녕하세요? 선배님들의 소중한 답변이 간절합니다.
매임 진행 중에 상속 등기가 아직 안되었는데 매물로 나온 물건을 발견하였습니다. 해당 매물 대출은 없고 여러 자녀에게 1/n 한다는게 유언이셨다 하여, n명의 동의를 받고 진행해야 하는 물건입니다. 절반 자녀분들이 직접 와서 매도 의사 밝히셨다고 하고 나머지 해외거주 중인 자녀들은 위임장 가지고 진행하겠다는 이야기만 부사님은 들으신 상황입니다. (N분 모두 매도에 합의가 되신 것 같은데, 부사님도 두 분의 이야기를 통해서 들으신 사실 같아서 아직 명확히 전달 받은 바는 없습니다).
부사님은 이런 부분 다 합의서를 쓰고 진행하면 된다고 계약금을 먼저 넣는 사람이 먼저라 엄포를 놓으시는데,
이런 물건을 가계약, 계약 진행을 해도 되는 걸까요? 합의서 진행 후에 계약 신고를 1개월 이내 진행해야 하는데 이런 부분에서 어떤 문제와 리스크가 있고 대비해야 하는 걸까요?
이런 물건은 처음이라, 가계약, 계약, 전세빼기, 특약사항까지 어떻게 진행해야 할지 막막한 마음입니다! ㅠ
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댓글
안녕하세요 미민님~!! 상속등기가 진행중인 매물을 투자하려고 하시는군요! 너무 축하드립니다! 상속등기 완료되지 않은 경우엔 아래와 같은 서류가 필요합니다! -상속인 전원의 동의서 -계약에 불참한 상속인 각각의 위임장 및 인감증명서 매매계약시 특약사항은 아래와 같습니다! 1.소유권 이전 동의 명시 -파악된 모든 상속인들을 공동매도인으로 하여 계약을 진행 -계약에 참석하지 않는 상속인들의 동의서 또는 위임장 첨부 2.상속등기 완료 기한 설정 -매도인이 특정 날짜까지 상속등기를 완료를 할 것을 계약서에 명시하고, 기한 내 이행하지 못할 경우의 위약금이나 계약 해제 조항을 추가 -사전에 법무사 또는 변호사를 통해 상속인들을 정확히 파악한 후 계약을 진행하거나 상속등기가 완료된 후에 매매계약을 진행하는 것이 수월합니다. 참고사항 세금문제: 상속세,양도소득세 1.상속세 신고 기한 상속세는 상속이 개시된 날이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 이를 어기면 가산세가 부과될 수 있습니다. 2.양도소득세 확인 상속개시일로부터 6개월 이내에 부동산을 매도하면 양도소득세가 면제될 수 있습니다. 기한이 얼마나 남았느냐에 따라 협상의 카드가 될 수 있을 것 같습니다. 가계약금을 넣으시기 전에 법무사와 상담해보시고 진행하시면 좋을 것 같습니다! 궁금하신 사항에 조금은 도움이 되셨길 바라겠습니다! 홧팅입니다!!
미민님 안녕하세요! 상속등기에 대해서 후안리님께서 자세히 설명해주신 것 같아요. 투자에서 가장 중요한 것은 열반기초에서 배운 저환수원리 기준을 적용시켜 보면 좋을 것 같습니다. 난이도가 있는 물건이라 생각되어서 어느 정도 리스크를 감수하면서 진행할 정도의 매력있는 가격과 선호도를 가진 물건인지 먼저 판단해보시면 좋을 것 같습니다. 선호도 있는 단지인데 가격이 너무 매력적이라고 판단되면 후안리님 말씀해주신대로 진행해보시는 것도 방법이라고 생각합니다! 투자 응원하겠습니다~!
미민님 안녕하세요~! 적적한투라고 합니다. 상속 등기가 안 된 매물 계약 진행시 주의 사항 질문 주셨는데요~! 위 후안리님과 드림텔러님께서 답변주신 내용들이 핵심 부분들이라 내용 참고하셔서 계약 무사히 잘 진행되셨으면 좋겠습니다~!! 추가로 몇 가지만 더 적어보려고 합니다! 1. 해외 거주 중 매도자 상속 자녀분들 분들 중 해외거주 중이신 자녀분들도 말씀주셨는데요, 외국 거주하시는 경우에는 추가로 인감증명서 발급을 위해 국내로 들어오기 힘드므로 대리인을 통해 '인감증명서 발급을 하기 위한 동의서'도 필요합니다. 2. 양도 소득세 확인 후안리 님이 말씀해주신것 처럼 상속 개시일 이후 6개월 이내에 매도를 하게되면 양도소득세가 면제가 되기 때문에 상속신고 기한 날짜를 기준으로 기한이 얼마 남지 않았다면, 충분히 가격 협상이 가능한 상황으로 보이며, 법무사분 통해서 실제 해당 물건 양도세 가격 기준을 잡아 보시면 협상을 위한 가격 제시의 기준이 잡힐 것으로 생각됩니다. 또한, 상속 자녀분들이 많을 경우 실제 1분에게 돌아가는 재산이 1/N이 되므로 가격 협상 역시 부담이 적어짐으로 적극적으로 협상해보시는 것도 괜찮아보입니다! 좋은 투자 하시기를 응원하겠습니다~!! 화이팅입니다 미민님!
