[실전투자경험] 1년 반만에 난이도 극극상 1호기를 드디어 만나게 되었습니다. feat. 상속물건

안녕하세요? 미민입니다 :)

오늘은 저희 난이도 극상 1호기를 매수하기까지 경험담을 

함께 공유 드리려고 합니다.

월부의 좋은 글들, 선배 투자자님들의 조언들이 아니었다면

저는 이 물건을 두려움에 만나지 못했을 것입니다. 

제 물건은 흔치 않은 특이 물건이었고,

혹여나 내용이 도움이 되시는 분이 계실까하여

저도 공유 글을 작성해봅니다. 

21.10 첫 월부 입성

아이 계획이 있었기에 고민 끝에

잘되던 사업을 그냥 접었습니다. 

언젠가 한번 끊어야 한다 생각했고

 언제든 다시 시작할 수 있다고 생각했습니다. 

그리고 다들 전고점을 찍던 21년도

그렇게 0호기를 매수하고 안도했습니다. 

벼락거지를 면했다고 생각하면서요.

이제 0호기를 매수했으니

부동산 투자로 3년 안에 떼돈을 벌 수 있다 생각했습니다. 

그런데,

첫 내마기 수업을 듣고 자본주의를 알아버렸습니다.

열심히, 잘 살고 있다고 생각했는데 아니었습니다. 

저는 자본주의와 정반대 방향으로 가고 있었고,

제가 생각하던 부자는 진짜 부자가 아니었습니다. 

그리고 월부라는 이상한(?)곳에서 진짜 인생을 알게 되었습니다. 

21.12 첫 열중반 조모임 시작

첫 0호기를 선택하기 위해

책과 유튜브를 보며 많은 지역을 돌아다녔습니다. 

그때는 그게 투자인 줄 알았습니다. 

저는 제가 가진 종잣돈에서 남편과 협의한 기준을 가지고 

0호기를 최선을 선택했다 생각했었습니다.

월부에 입성하고 

입지라는 것을 배우게 되었습니다. 

저는 호재가 입지인 줄 착각하고 있었습니다.

그리고 21년도에 매수하였으니

너무나 비싼 가격에 매수했던 것이죠.

집을 사자고 말했던 내가 너무 후회스러웠고,

첫 집을 자가에 거주하길 간절히 원하던 남편이 원망스럽기도 했고,

이 시점은 그냥 좌절과 후회로 가득한 마음이었습니다. 

이때는 살면서 처음 듣는 강의와 

첫 부동산 조모임과 진심인 조장님, 조원들

모든게 신세계면서도 월부 시스템에 적응하기 바빴던 것 같습니다. 

21.01 실준반, 전업투자자가 되기로 결심

저는 시간과 함께 저와 뛰어줄 

부동산 직원들을 고용하기로 마음 먹습니다.

투자는 하루 아침에 되는 것이 아니라는 사실을 인지하고

어려워 보이는 이 길을 걸어보자 결심합니다.

실준반을 신청해서 첫 임장, 임보를 작성합니다. 

추운 겨울, 임장이 힘들었지만 정말 열심히, 두 배로 잘해보려 노력했는데..

임신 사실을 알게 됩니다 :) 허허

이제 마음먹고 시작했는데 난 어떡해야 하나, 

빨리 이 집을 매도하고 투자를 해야한다 생각했는데..

다행히 재무코칭을 통해 유진아빠님이 제 급한 마음을 잡아주십니다. 

그때는 정말 이해가 되지 않았습니다. 

저보고 월부 보다 가족에 집중하라고 하셨거든요..

저는 엄청난 투자 플랜을 설계 받는거라 생각했는데 왠걸?

의외의 답변에 적잖은 실망을 했던 것 같습니다. 

물론, 출산을 하고 아이를 키우고,

 독서를 하고, 월부를 더 알아가면서

그때 왜 그런 말을 해주신지 너무나 이해가 갔고,

그때 투자를 권유한 것이 아닌, 그런 조언을 해주신 것에 

지금도 감사함을 느끼고 있습니다.

정말 진심으로 감사드립니다 유진아빠님!

그렇게 저는 임신기간 동안

배부른 상태로 남편과 도시락을 싸다니며,

정석은 아니었지만 동네 마실 다니듯 한 해를 보냈고

출산을 하고 아이를 돌보게 되었습니다.

23.09 열기반으로 복귀

출산 후 6개월은 어떻게 지나간지도 몰랐습니다. 

늘 마음 한 켠에 월부 복귀에 대한 마음이 있었습니다. 

그렇게 아이를 키우다 어린이집에 보내고

열기반으로 월부에 복귀하게 됩니다.

23.10 ~ 24.01 투자 방향성 방황기

골감소증, 햇빛 및 한랭두드러기 등

임장 악조건을 모두 갖추었지만

그래도 이런건 문제가 전혀 안된다 생각했습니다. 

막상 월부에 다시 왔지만 

투자 방향을 어떻게 가져가야 할지 모르는게 더 어려웠습니다. 

강의와 라이브코칭을 매달 듣고,

재무코칭을 한번 더 받았습니다.

일 복귀도 해야했고 아이를 봐주실 분도 주변에 아무도 없었기에

현실적으로 서울투자가 더 적합하다 생각했고

상급지부터 앞마당을 만들어나가기 시작했습니다. 

24.01 ~ 24.10 서울 앞마당 만들기 + 매달 강의 듣고 환경 셋팅

상급지를 보며 투자 플랜을 실행하려 했지만

숫자에 너무 둔감한 저는 저평가를 판단하는게 정말 너무나 어려웠습니다. 

(아직도 어렵습니다)

현장에 가면 지방에서 돈을 싸들고 온다고 하시는데

강의에서는 아직 수두룩백백이라고 하니

조금 혼란스러웠던 것도 사실입니다. 

그런데 무엇보다 

스스로가 가격에 대한 저평가 판단이 잘 서지 않았고,

실력이 계속 부족하다고 생각했던 저는 

이상하게 확신이 잘 서지 않았습니다. 

왜냐면, 기존 실거주 0호기를 매도하고 가는 플랜이었는데,

가족과 보내는 시간도 거의 없다시피 했고

남편의 반대를 무릎쓰고 하는 결정이라 생각하니

정말 신중, 또 신중해야 한다 생각했거든요.

그리고 제가 공부하고 하는 첫 투자고

 큰 돈을 더 좋은 곳으로 보내는 일라

더욱 조심스러웠던 것 같습니다. 

그러다…

봄에서 여름을 지나며 시장이 급등합니다. 

제가 보던 상급지 신축들이 다 날아갑니다

준구축들도 날아갑니다

또 한번의 절망을 맞이합니다. 

이때부터 정신이 정말 확 차려졌습니다. 

이제 죽기살기로 투자해야 한다 생각했습니다. 

8월부터 매주 매임을 다니기 시작합니다. 

빨리 물건을 찾는게 우선이라 생각했습니다. 

그런데 생각보다 정말 싼 물건은 그리 쉽게 보이지 않았습니다. 

그러던 와중 대출규제가 터집니다..

전세 맞추기가 쉽지 않아집니다..

공급도 많아 부사님이 겁을 주십니다..

월부 투자코칭도 막힙니다..

지금 생각해보니 투자하기 어려운 상황의 연속이었네요 ^^

그런데 이때는 정말 어렵다 생각하기 보다, 

무조건 내가 해결해나간다는 마음이 정말 너무나 간절했습니다. 

21.10 아너스와의 만남

답답한 상황들의 연속이었고 

아무리 뒤져도 상급지엔 저평가된 물건이 잘 보이지 않았습니다. 

대출규제를 맞았는데도, 제가 보던 단지들의 호가는 잘 내려가지 않았습니다. 

그러던 와중에 지푸라기라도 잡는 심정으로

아너스와의 만남을 신청하게 되었고

그렇게 다랭 튜터님을 뵙게 됩니다. 

저도 제 0호기에 대한 고민을 털어놓았습니다. 

저는 거기서 정말 생각치 못한 이야기들을 듣게 되고

갑자기 머리가 트이는 느낌(?)을 받게 됩니다. 

제가 받아들이지 못할 줄 알았는데

새로운 방향성이 도출되었고

저는 그날로 방향성, 투자금이 모두 달라진채

새로운 방향으로 갑자기 내달리게 됩니다. 

다랭튜터님…

정말 진심으로 감사 드립니다...

그렇게 매달 앞마당을 만들어나가며 

주말마다 기존 앞마당 매임을 다녔고

24년 말까지 투자하기 위해 정말…혼신의 힘을 다했던 것 같습니다. 

아무리 봐도 정말 싸다는 물건은 잘 보이지 않았지만..

포기하지 않고 시세보기와 매임을 지속했습니다. 

12월 임장지에서 

어느 정도 후보단지를 정했고 매수직전까지 딜도 쳐봤습니다. 

그러나 전세가 생각보다 나가지 않았고

투자방향성도 달라져 비용까지 생각하면

투자금도 조금 모자라기도 했기에

협상을 하면서 매물코칭을 준비하고 있었습니다. 

그러던 와중..

정말 말도 안되는 저의 1호기를 만나게 됩니다!!!

25.01 드디어 운명적 1호기를 만나다

생각보다 전세가 더 안나가는 상황이었기에

마통을 준비해야 하나, 이렇게 투자하면 안되지 않나,

매일 온갖 생각을 하던 중,

우연히 네이버부동산을 보다 저의 운명적 1호기를 보게 됩니다.

제가 매임을 다녀온 단지였지만

당연히 제 투자금으로는 절대 할 수 없는 단지라 생각했어서

20평대 매임만 진행했던 단지였습니다. 

그런데 제가 봤던 20평대 가격에 

30평대 물건이 나온게 아니겠어요?

저는 처음에 사기인 줄 알았습니다..

저는 물건을 보자마자 부동산에 전화를 걸었고,

물건이 진짜라고 확인을 한 뒤 

그날 저녁 바로 보러 가기로 했습니다. 

그런데 하필.. 그날 회사에서 일이 생기는 바람에

칼퇴를 할 수 없었고 아무리 빨리간다 하더라도

부동산이 문닫는 시간을 훌쩍 넘었습니다..

저는 부사님께 내일 아침에 문 열자마자 가겠다고 말씀 드리고

그때까지도 마음속으로

‘말도 안되는 가격인데 조건이 있겠지..뭔가가 있겠지…’

반신반의하며 그렇게 물건을 보러 갔습니다. 

급하게 상속물건에 대해 공부를 하고 갔죠.

(안하고 갔음 대화 제대로 못 할뻔 했네요…)

오전에 아이를 등원시키고 부리나케 물건을 보러갔습니다. 

부사님께 들으니 그 물건은 상속물건이어서 싸게 나온 것이었고

공동상속인이 4명에 외국인까지 포함된 

매우 까다로운 물건이었습니다. 

그리고 무엇보다 상속 이전등기가 진행되지 않은 물건

(아직 고인명의로 되어 있음)이었기에

당장 가계약을 진행할 수 없는 상황이었습니다. 

저는 물건을 보고 나서 부사님께 질문을 드렸습니다. 

“사장님, 이거 어제 몇 명이 보고 갔어요?

오늘은 몇 명이 보시기로 했나요? ”

"어제 2명이 보고 갔어요. 신혼부부가 지금 하겠다는 사람이 있었는데

수리비가 많이 든다고 이틀 시간을 달라 했어.

오늘은 3팀이 오후에 예약되어 있어 ~"

"사장님, 제 생각에도 이 물건 30평대고, 

기본이라 인테리어 하는데 비용이 엄청 들거 같은데..

혹시 00억 이 가격엔 안될까요? 수리비가 진짜 많이 들거 같아요.."

"안그래도 어제 실거주하는 신혼부부가 친구한테 전화하더니

00천 들거 같다고 하더라고 꽤 많이 나올거 같긴하대?

그럼 00억 가격이면 미민씨 진짜 할거에요?

미민씨 돈 얼마 있어요? (이때부터 매수자 면접 시작..)"

"00억 되면 제가 바로 계약 할게요 사장님. 

전세 얼마 나가나요? 보니까 이정도 가격이던데

그거 뺀 정도 투자금 있죠 당연히 다 보고 온건데..

(전세 규제 속에서 전세를 빼야 하기에 사장님이

혹 실거주를 선호하실수도 있을 것 같아)

안나가면 잔금 쳐야 되는데 그렇게 하면 복잡해지니까

빨리 빼야죠 부사님이 걱정하실게 뭐 있나요 안나가면 제가 걱정이지 ~"

라고 말하며 나는 잔금까지 가능한 사람이니

부사님은 전세 안나갈까봐 걱정 안하셔도 된다는 것을

은근히 어필했습니다. 

그리고 사장님과 개인적 이야기를 잠깐 나눈 후

출근 시간이 다되어 부리나케 부동산을 나왔습니다. 

“네 그럼 사장님, 저도 남편이랑 이야기해보고 오후에 연락 드리겠습니다 ~”

하고 출근길에 다시 오르며 바로 남편에게 전화를 걸었고,

바로 나갈 물건이라는 직감이 들어, 

남편과 빠르게 매수하기로 하고 부사님께 전화를 걸었습니다.

(바로 동의해준 남편 정말 고마워.) 

그리고는 동시에 

“사장님, 지금 남편이랑 이야기 했고 제가 매수하겠습니다”

그런데 사장님은 뭔가 당황하신 말투로, 

"바로 매수하겠다구요? (생각보다 빨리 결정해서 놀래셨는지..) 

네 알았어요. 매수자한테 전달해볼게요"

"근데 사장님, 제가 말씀드린 00 가격에 될까요? 

인테리어 비용 진짜 너무 많이 들거같아

한번 이야기 해봐주시면 좋을 것 같아요 사장님!!"

“그래요. 내가 한번 이야기 해볼게요.”

(조금 있다 전화 오시어)

"내가 인테리어 비용 많이 든다고 했더니

그 가격에 해주시겠다네? 

그럼 언제 시간되요? 

이게 이전 등기가 안되서 매매 합의서를 먼저 우리가 쓰고

이전 등기 되면 가계약을 진행해야할거 같아."

'네, 알겠습니다 사장님. 이번 주말 바로 계약 가능합니다"

제 뒤에도 물건을 보여달라는 사람들이 있었기에

최대한 빠르게 계약을 진행해야한다 생각했습니다

빠그러지지 않게요.

그 사이에도 기존에 보고 가셨던 분들이

부사님께 계속 사정을 하시고, 자기가 하겠다 하는 상황이었던 것 같습니다. 

제가 대리 매도인 신분 확인해야 한다고

약간 불안한 기색 내비칠 때마다 부사님은

"걱정되면 안해도 돼 ~ 지금 오늘도 전화 계속 와서 나 괴롭혀

물건 달라고. 생각해보고 말해줘요"

그러고 월부 게시판과 법무사, 네이버 엑스퍼트, 선배분들을 통해 

여러 방면으로 빠르게 질문을 했습니다. 

상속이전등기가 되지 않았기에

신분이 아직 입증되지 않은 자녀들과 

가계약 전 계약을 해야하는 상황인데

리스크가 없는건지? 

매매 대행하는 국내 거주 자매분들이 계셨는데

부사님 말만 믿고, 그들 말만 믿고 계약금을 보내도 되는 건지?

만약 부동산과 그분들이 짜고 치는 사기는 아니겠지?

라는 온갖 걱정이 들었지만

월부 선배님들이 다행히 계약 진행 가능하다고 댓글 남겨주셔서

마음을 한결 놓고 가계약 전 매매합의서를 진행하게 되었습니다. 

더군다나 가계약금 보낼 때 불안해하는 제게 남편이

"미민아 ~ 이정도로 사기치는거면

그 정도는 진짜 사기 당해줘야 한다 ㅎㅎㅎ"

고 웃으면서 이야기 해주니 

제 긴장이 좀 풀렸습니다. 남편 다시 한번 고마워. 

매코를 받고 결정하고 싶었지만

매코 날짜가 다음주로 넘어간 상황이라

그걸 듣고 결정할 경우 날라갈 물건이라는 생각이 들었고

저는 그렇게 일요일에 계약을 진행하고

월요일에 매코를 받았습니다. 

제가 매매 의사를 전달한 그 날에도

계약서를 아직 쓰지 않았기에 사장님이 광고를 내릴 수 없다 하시어

계속 손님들이 저녁까지 오고 전화가 쏟아지니

사장님께서 그날 저녁에 광고를 내리겠다 하셨습니다. 

그리고 저녁까지 보고 간 사람들은

그 물건을 달라고 사장님께 계속 전화를 하셨고

매매합의서를 쓰는 현장에서도

물건을 보고 간 사람이 포기를 하지 못하고 

전화하는 걸 제 눈으로 목격했습니다. 

저는 그걸 보면서

제가 조금만 빠르게 결정하지 않았더라면

눈앞에서 저렇게 물건을 놓칠 수 있었겠다,

내가 저 사람일 수 있었겠다는 생각에,

정말 너무 아찔하더라구요.

제가 그렇게 빠르게 결정할 수 있었던 것은,

무엇보다 가격에 대한 확신이 있었고,

제가 가진 자본금과 대략적인 잔금대비액을 알고 있었으며,

제 방향성에도 확신을 가지고 미친듯 몰입했었기에

순간 선택이 가능했던 것 같습니다. 

지속되는 어려운일 = 투자 전투치 상승 중!

매매합의서를 쓰고 진행했지만

공동상속인 중 시민권자가 계시다보니 

상속등기 과정에서 여러번 보정명령이 계속 떨어졌습니다. 

2주 안으로 계약이 가능하다던 매도인들의 말과는 달리

결국 거의 2달이 지나서 계약서를 쓰게 되었구요!

정말 매주 피말리는 연초를 보내게 되었지만,

제가 그동안 피눈물 흘리며 노력한 과정에 대해

방점을 찍고 결과물을 만들었다는 것에 대해

너무나 뿌듯했고, 눈물도 났던 것 같습니다. 

여기에 몰입해 있다 보니

회사, 가족, 아이, 개인의 문제들을 해결해나가는데

거의 1년 반이란 시간이 걸렸던 것 같아요. 

그래도 그 과정에서 절대 포기하지 않고,

끝까지 만들어 내려했던 제 자신에 

정말 칭찬해주고 싶습니다. 

사실 이후에도 해결할 문제가 산더미였지만,

반드시 해결해낼 수 있다는 마음으로 하나씩 차근히 해결해나갔습니다.

(여전히 ~ ing 중이구요^^)

전세가를 시세보다 대폭 싸게 맞추시려 하시고

매수자의 의견을 잘 반영 안해주는 역대급 강성인 사장님께,

융통성 없이 강의에서 배운 문구 그대로 했다가

극대노 하셔서 푸는 과정도 있었고,

인테리어 끝났는데 

인테리어 사장한테 말해서 이것도 달아달라,

저것도 달아달라, 계속 요구하시는 부사님을 해결하는 과정도 있었습니다.

인테리어 일정도 정확히 언제 나올지 몰라

일정이 계속 밀리니 업체를 선정하여

일정을 매주 해결하는 과정도 있었으며,

인테리어 과정에서 소음, 일정 등으로 인해

이웃 주민, 관리실과 조율해야 하는 과정도 있었습니다. 

첫 특올수리 인테리어를 경험하면서

강의를 듣고 실전에 적용해나가며 

최종 결과물로 도출하는 경험도 했습니다. 

특이 케이스다보니 법무 비용도 달랐고

매도자가 특정 법무사를 고집하는 일도 있었습니다.

 1호기를 준비하며 

제 0호기 전세를 맞추고 수리도 해야 했고

저도 이사를 감행하며

이사 준비와 아이 어린이집 이동 등

정말 동시에 많은 일들을 진행해야 했습니다. 

그 사이에 2차 대출규제가 다시 예정되어 

규제 속에서 전세를 빼야 하는 상황도 경험하고

외국인 공동 매도자와 전세를 맞추는 일까지 

정말 다이내믹했습니다.

이렇게 난이도 극상 1호기를 매수하며 

정말 저는 경험부자가 되었습니다. 

오랫동안 투자를 못한 만큼 과정이 매우 힘들었지만…(정말루요…)

그만큼 그 경험은 저에게 주는 선물이었다 생각합니다. 

이렇게 투자자로서 이제 한걸음을 뗐습니다..

정말 모든 분께 감사드려요. 

그동안 아이를 케어해주며 지원하고 도와준 우리 남편,

무던하게 잘 적응하고 건강하게 자라준 우리 아이,

딸을 응원해주신 부모님,

포기하지 않게 많은 강의와 글로 응원과 위로를 보내주셨던

강사분들,

그동안 만나온 선배 투자자분들, 동료분들…

마지막으로 작년부터 지금까지 함께 하고 있는

나의 투자동료분들, 큰나님 제이님 그리고 투게더님 체화님

정말 모두 감사 드립니다…

여러분 포기하지 마세요!

그 어딘가에..

여러분을 기다리고 있는 그 물건이

꼭 있을 겁니다. 

과정이 정말 고단하지만

반드시 해내실거에요!