[지기 25기 대구 10어먹을 생각에 가슴이 두근대구말구]밤 1강 후기

작년 4월.. 지투기를 듣고 새로운 마음 가짐으로 그때의 밤과 지금의 밤을 비교하기 위해 신청 완료.

사실 월부 강의를 들으면서 내가 재수강을 할까? 굳이? 라는 생각이 많았지만 연속 실전반으로 지친 몸과 마음을 위로하는 차원에서 기초반을 신청한 부분도 있지만 막상 1-1강을 듣고 나니 똑바로 해야겠다 마인드 탑재 완료..

1강의 전반적인 내용은 부산에 관련 내용이였는데, 확실히 앞마당을 조금 더 만든 상태에서 들으니 이해도도 높았고 게리롱 튜터님께서 어디까지 봐야한다고 이야기했을때 공감하며 강의에 대한 전반적인 흐름까지 더 자세히 볼 수 있었습니다.

1.지방의 인구 감소는 팩트, 좋아하는 곳에 더 몰린다는 이야기!(지방판단의 핵심 포인트)

또한, 지방의 사이클은 짧기에 상승과 하락 반복. (4-5년 내에 수익화 필요) 

확실히 환금성이 중요한 저로선 서울 투자보다 지방투자를 통해 투자금 확보와 빠른 사이클이 적합하다고 판단.

2. 지방 투자의 핵심 3요소

시장사이클(상승3-5년, 하락 2-3년), 개별시장(도시별로 개별적으로 움직임_공급에  정확함), 소액투자 가능

따라서 큰 개념으로 봤을때. 인구,연식+입지,공급을 중점적으로 보고 판단하기.

3. 지방의 입지요소

 1) 직장 

제조업 기반 도시 : 울산,포항,창원,청주,천안 등 해당 도시들은 산업에 영향을 크게 받음 ex) 울산 동구는 조선

서비스 기반 : 부산,대구,전주 등 해당 도시들은 산업에 영향을 크게 받지 않는다. 따라서 어디가 핵심 일자리인지 잘 모르는 경우가 많음 

 2) 학군

중학교 성취도와 학원가 같이보기 (지방 중소도시의 경우 90%면 충분) 

 3) 환경 

대형마트 + 백화점 수, 신축 택지.대단지 / 스타벅스 레버리지 하기! / 부산의 경우 서면과 해운대 접근성 용이, 

무조건 신축이라고 해서 투자하지 말기 (부산은 입지와 상품성 둘 다 봐야하는 지역)

 4) 공급 

1.지역 전체의 공급 > 구별 공급 > 입주 시기와 위치 확인

2. 3년 정도 보는 이유는? 구체적인 수치가 약3년, 지방 사이클상 3년이면 충분(2-4년 후 매도)

 5) 교통

(구 기준)은 해당 구 랜드마크에서 주요 업무지구가지 /  단지는 단지별로! /부산의 지하철은 다홍치마

4. 인구는 어떻게 봐야할까요?

인구는 어디에 젊은 사람들이 사는지, 4인가족이 어디에 많은지를 중점으로! 

젊은 사람 : 일자리,학군지,신규택지  / 4인가족 : 학군지,신규택지
30-50 연령이 많다? : 선호 지역 / 연령이 젊고 신생아 많다 : 신도시 / 다 비슷함 근데 10대가 많다 : 가성비 학군지

5. 게리롱님의 구축 3인방 

남구 oo시티, 연제구 oo홈타운, ooo디앙 

6. 전전고점보다 위에야지 우상향 단지! 그 아래거나 비슷한 단지면 보수적으로 판단 / 부산의 구축은 중상위 이상

투자 가능한 구축 기준은 : 구가 중 상위 입지이상. 선호도 있음 .2000년대 가급적 이상.

7. 지방에서 좋은 입지 판단법

구축에 인접한 신축의 가격과 비교하기 ( 옆에 신축이_같은구 or 바로 옆에 구 / 20년 이상 차이) 

가격이 구축이 더 비싸다면 입지의 힘이 있는편!

8. 부산의 언덕은?

중상위는 2차까지 / 그 이하는 1차까지 보자!

전반적으로 부산에 대해 정리 해주시는게 너무 좋았고, 확실히 앞마당을 많이 만들어야 하는 이유에 대해 한번 더 알게 되어 너무 좋았습니다!!!