[지투23기 전국을 3키는 투자하리롱 최단미] 2주차강의후기: 비교평가해서 기깔나는 1등뽑았는데요! 그래서 이제 어떻게하죠? 쟈니쟈니 잔쟈니튜터님의 10년써먹는 부동산 거래프로세스 A~Z ❣

안녕하세요. 최고로 단지에 미친자 최단미입니다.😊

지투와 함께 시작한 2025년 벌써 열흘이나 지났군요!

오늘은 쟈니쟈니 잔쟈니 튜터님의 10년 써먹는 부동산거래 매뉴얼 강의를 들을수 있었는데요,

어느하나 중요하지않은게 없고

그동안의 가치판단강의와는 차별화된 실전 프로세스를 배울수있어서

저에게는 가장 뜻깊은 시간이었답니다😊

ㅣ현재의 시장

서울 지방 집값 양극화 심화. 2019년도 지금과 같은시장이었다.

그때도 지방소멸이란 기사가 난무했다. 여러분 지금 지방없어졌나요?

현재 지방은 매매가하락, 전세가 상승중이라 투자자금 규모가 줄어드는시장

그렇다고 아무거나 막 사면되냐? 그건아니지~~

우리가 무엇을 살지도 고민해야 돈을 잃지않고 안전하게 매수할수있어요.

우리가 그동안 1등을뽑고 그 이후의 일은 배우기 어려웠잖아요?

쨔잔~쟈니 튜터님께서 한방에 알려주십니다!

#BM1. 가격보다 가치를 먼저보는 연습을 한다! 가치를 알아야 싼지비싼지 가격을 알수있다!

ㅣ원칙이 되는 매수프로세스

협상→가계약→본계약→잔금!

협상은 투자의 본질이 아니다!

이미 내가 투자할 물건이 목표매수가로 싼가격인데

협상이 안된다고 안사는게 더 바보같은 짓이다.

목표매수가 잡는법

1단계: 매물임장: 매도인의 상황을 구체적으로 파악해야한다.

2단계: 목표가격설정

3단계: 협상제안: 내가 줄수있는 편익이 있어야한다!

#BM2. 단지의 가치를 알고 확신의 목표매수가설정할수있는 실력을 쌓는다.

ㅣ상황별 협상포인트

케이스 스터디!!!

제가 강의 피드백 설문에 상황별 대응법을 알고싶은데

투자경험이 없어서 무슨상황이 나올지도 몰라 질문도 어렵다고 썻었는데요~

이런 강의내용을 추가해주셔서 너무 감사합니다.

#BM3. 교재에나온 케이스 스터디 답지보지말고 맞추기 반복!

ㅣ가계약전 체크리스트

1)등기사항전부증명서및 kb시세확인

2)중대하자확인

3)가격협상및 매수결정

등기사항 증명서에서 찾을수있는 협상포인트는?

1)갑구 날짜, 매수금액

2)을구 근저당: 근저당액(빚),저당권자정보

#BM4. 아는만큼 할인쿠폰은 증가한다!! 하기싫은것부터 하나하나 적용해보자!

ㅣ근저당이 집값만큼 껴있는 집 매수법

일단! 원칙적으로 이런집은 매수하지않는게 원칙입니다!

와우 저 지난달 매임할때 이런집이 나와서 우리조 모두 군침을 흘렸던 케이스인데요!

근저당의 적당한수준 70~80% 일때!

매수검토하며 추가대출금지+잔금시 근저당 말소 특약을 넣어야한다!

근저당이 80%이상일때!(제가 지난달 봤던물건 케이스!)

정확한 대출 잔액 확인(대출잔액증명서)

근저당이 거의 매매가에 가깝고 매도인 상환능력이 없을때-> 매수포기

매수진행으로 마음을 먹은경우는?

대출상환 가상계좌를 받아서 내계약금을 쏜다!(집주인이름 계좌에 쏘지말고 대출상환가상계좌에!!)

가상계좌가 없다면? 매도인,중개사,나 이렇게 셋이 은행가서 직접 상환!!

(오 저 전세집 구할때 이런경험이 있어서 애해가 쏙쏙!!)

이렇게 하는이유는?

대출이 꽉차있는집은 전세입자가 안붙어서!!!

#BM5. 근저당껴있다고, 조건이 까다롭다고 패스패스하기보다 할인쿠폰이라 생각하고 적극적으로 도전하기!

ㅣ특약 초안에 반드시 포함되어야할 내용

중대하자(누수) 법대로하자~

근저당 잔금시 말소! 잔금까지 추가대출 불가!

전세협조 집보여주기 협조한다!!! 전세입자가 현!명의자와 계약서작성원하면 매도인이 써준다!!

(집보여주기, 전세계약 등!등!등이중요 ㅎㅎ)

애약금,위약금: 계약해지로 발생하는손해배상금액->계약 파기 방지 위해서!!

매수->특약협의->계약금일부입금!

순서지키는게 제일중요!!!

#BM6. 강의에서 배운대로 진행되지않을때가 더많더라 ㅎㅎ

이상한 고집부리지말고 반드시 넣어야할 내용만 확실히 추진하자 ❣❣

ㅣ매수프로세스

실전 대응법사례로 레버리지하는 법무사비 협상법!

잔금날 치루는 각종 비용확인!

잔금을 쳐야하는 경우 사람별 가능 대출 종류와 리스크

->금리가 높아도 중도상환수수료 없는 대출이 이득!

오호!대꿀팁!

대출실행 후 14일 이내 상환하면 대출계약 철회가능!

취득세 직접납부 프로세스!(카드로 납부시 혜택!과 주의사항!)

이 모든상황을 튜터님의 병아리시절 시행착오사례를 기반으로 설명해주셔서

어찌나 쉽게 이해가 되던지요~😆

#BM7. 내가 받을수있는 대출 알아볼것. 교재참고해서 여러군데 문의해보장 ❣

ㅣ전세빼기

튜터님이 쓰시는 전세트래킹 양식과 프로세스!

매수잔금날은 못가도 전세 잔금날은 절대 못가면 안됀다!!!

리스크 대비위한 유일한 기회!!

극극극 I 튜터님의 임차인의 추후일정을 알아낼수있는 꿀팁 대방출!!!

그리고 대화를 통해 얻어낸 정보를 투자로 연결하는 법!

그리고 대화의 중요성과 용기!!!

세상에 원래 그런건 없다는 생각으로 가득했던 요즘 너무 공감되고 의지가 불타는시간이었습니다

#BM8. 나는 내가 생각하는대로 된다 ❣

ㅣ보유과정에서 생기는 이슈(리스크 대응)

중요한건!!!! 매매가가 떨어졌다고해서 나에게 리스크가 발생하는건 아니예요!!!!!!!!!!!!!

가치있는 물건을 싼가격에 샀다면 제가격을 찾을때까지 잘 보유하면된다!!!!!(나의 확신을 믿자!!)

집의 수선 - 누수등

세입자가 집을 잘 보여줄정도로 임차인과의 관계를 기준으로 수선을 대응하라!

역전세...후덜덜

감당 가능한데 집값이 비싸다면? ->매도! 하지만 이런경우는 거의 없음!

감당가능한데 집값이 싸다면? -> 보유!

감당불가라면....-> 매도! 😭

그리고 이런 리스크를 사전에 대비하기위해서는?

절대! 대출로 투자금을 사용하지않는다!!

대출은 리스크대비 비상금이다!!!

재계약

계갱권 사용시에도 반드시 계약서를 작성해야한다!!

#BM9. 알고대응하면 리스크아님. 외면하지말고 준비하장

저는 이번강의에서 제가 그동안 제일 궁금했던 현장 대응 케이스 스터디가 너무 좋았습니다!

저는 사람 대하는게 너무 어렵더라고요~~

그래서 오늘의 교재는 저의 30억달성때까지 마르고 닳도록 읽고 적용하려고합니다.

그리고 교재에 제일 큰 글씨로 자주 등장하는 문구

"그래야 돈을 잃지않아요"

"잃지 않아요"

"않아요"

"안아주세요"😳

어디에도 없는 귀한강의 해주신 쟌자니 튜터님 감사드립니다. 🙇‍♀️

감사랑합니다.❣️