수도권과 다른 지방분석 첫걸음

임장보고서의 의미

임보를 쓸 때 인구 300만 명 이상은 S, 200만 명 이상은 A, 직장 종사자수 몇 명 이상은 어떤 입지등급 등등 정량적인 기준으로 임보를 썼다. 그러다보니 기계적으로 임보를 작성하게 되고 입지등급을 고기 등급 나누듯이 의미를 생각해보지 않고 나눴던 것 같다. 이 지역의 입지를 곱씹으며 임보를 썼어야 했는데 이번 강의를 통해서 그 점을 간과했던 것이다. 임보의 의미를 다시 한 번 되새길 수 있었으며 이번 임보부터 게리롱님이 말씀해주신 점을 생각해보며 임보를 작성해야겠다.

지방광역시는 수도권과 지방 중소도시의 특징을 모두 갖고 있다.

수도권보다는 빈 땅이 많고 중소도시보다는 빈 땅이 적기 때문에 투자할 때 연식과 입지를 모두 고려해야 한다.

대기업 데이터의 활용

인구 수, 직장 종사자수, 백화점 수 등 흔히 알려진 입지 분석할 때 사용하는 데이터 말고도 게리롱님은 스타벅스(DT) 분포도, 쿠팡 새벽배송 가능지역 분포도, 백화점 매출순위 등 대기업의 자료를 레버리지하셨다. 추가로 이런 자료들도 찾아봐서 이번 임보에 적용해보아야겠다. 

입지분석에 매몰되지 말자

데이터로 따졌을 때 직장, 학군, 환경, 공급 모두 CCCS인 어떤 자치구가 있다. 이 자치구는 이 데이터로 봤을 때는 투자 우선순위에서 밀리지만 실제적으로 선호도가 무척 높은 곳이다. 데이터로 지역에 대한 선호도를 따지기보다는, 여러 가지를 고려해서 생활권 선호도 를 정해야 한다. 

지역에서 선호하는 요소 생각해보기

수도권에서는 교통을 중시하고 흔히 지방에서는 교통보다는 학군, 환경을 중시한다고 생각하지만 지역에 따라 차이가 있으니 임장을 다니고 임보를 작성하면서 이 지역 사람들이 어떤 걸 좋아하는지 항상 생각해야 한다.

영유아+30~50대 인구가 많다고 무조건 상위입지는 아니다.

이전에는 영유아와 30~50대 인구가 많으면 무조건 선호도 높은 좋은 동네라고 생각했지만 이번 강의에서 그게 아니라는 점을 알게 되었다. 그런 곳은 아이 키우기 좋지만 외곽일 수 있다. 이 강의를 들으며 부천시 범박동, 옥길동이 떠올랐다. 그 곳은 상권이 발달하고 신규 택지가 몰려있어 아이 키우기 좋지만 다른 요소들은 그다지 좋지 않아서 평가하기 애매했던 기억이 난다. 그 때 애매하다고 생각했던 것들이 이번 강의에서 해소되는 느낌이었다. 

각 자치구별 랜드마크 아파트 및 생활권별 가격 비교하기

시세 그룹핑 뿐만 아니라, 각 자치구별 랜드마크 아파트 및 생활권별 대표 단지 하나씩 찍어서 강사님들처럼 시각화하면 생활권에 대한 가치 혹은 저평가 여부를 눈으로 쉽게 확인할 수 있을 것 같다.

임장의 중요성

네이버부동산에서 가격만 보고 싸다고 생각할 수 있지만, 같은 단지라고 해도 상대적으로 언덕이 없는 앞동은 싸고 언덕이 있는 뒷동은 비쌀 수 있다. 그러니 꼭 현장에서 물건을 확인해야 한다.

지방에서 입지 좋다고 판단할 수 있는 기준

1. 인접한 곳(같은 구 or 옆에 붙은 구)

2. 연식 20년 차이나는

   신축보다 구축이 비싸다면 그 구축이 위치한 곳은 입지가 좋다고 판단할 수 있다.

지방에서 역세권은 ‘이왕이면 다홍치마’

<오늘의 BM>

1. 임보 쓸 때 대기업의 자료를 적극 레버리지 하자. ex)스타벅스 분포도, 백화점 매출순위
2. 각 자치구별 랜드마크 아파트 및 생활권별 대표 아파트 뽑아서 시각화 및 시세따기
3. 입지분석에 매몰되지 않기