투자금마련 월세이동, 그런데 유류분과 근저당, 부사님왈 안전, 정말 괜찮을까요?

안녕하세요. 1호기 투자를 위해 월세로 이동하고 투자금을 마련하려고 하고 있습니다.

그런데 월세집 계약전 계속 찝찝함이 남아 문의글을 남겨봅니다.

[Q&A]

1. 계약해도 되는 집일까요?
2. 특약 문구

1.계약해도 되는 안전한 집일까?

월세집의 경우, 근린생활로 되어있는 상가주택입니다.

처음엔 주용도가 근린생활시설이여서 하지 않으려 했으나 제가 계약하려는  4층의 경우

 주택, 전입신고 가능, 최우선 변제금액 범위안에 들어오는 곳

이라 안전하다 부사님 의견입니다.

하지만,기존 집주인이 아들에게 증여를 하는 과정에서 형제분들과 갈등이 있고,

세금(국세)을 다 납부하시지 않아 증명서를 발급받을 수 없다고 합니다.

(전세가 아니기에 무관하다. 대출없이 보증금을 넣기때문에)



근저당이 설정되어 있으나 건물가격이 16억 정도이고 최우선변제가 되므로 문제가 없다고 합니다.

계약이 신속하게 진행되고 있으며, 부동산에서는 건축물대장을 보여주며 이상이 없다고 확인해주었습니다.

하지만 이전 세입자가 보증금을 완전히 반환받지 못한 채 퇴거했으며, 제 보증금으로 그분께 돌려주신다고 합니다. 또한, 현재 집주인께서 자금이 부족하셔서 제가 퇴거할 때도 새로운 세입자의 보증금으로 받아야 한다고 합니다. (이 부분은 어느 정도 이해할 만합니다)

부동산에서는 현재 보증금과 월세 수준이면 새로운 세입자를 구하기 쉽다고 하는데,

주변을 아무리 살펴봐도 이 가격에 이 정도 크기의 집을 찾을 수 없긴했습니다.( 역도보 5-6분, 상권활발, 바로 앞건물)

하지만 근저당과, 국세미납… 아무리 생각해도 이 계약이 안전한지 확신이 서지 않습니다.

이 물건 월세 계약을 해도 될까요? (전입신고가능, 보증보험가입 X)

[정리]

• 건물: 지하1층 + 지상4층의 상가건물+주택
  • 1~2층: 근린생활
  • 3~4층: 주택 
    (3층: 현세입자 거주, 4층 오래 살고 나갔음)
  • 올수리 (샷시는 약간 애매..)
• 아버지→아들 증여 (누나?와 유류분 다툼중)
• 세금 체납, 근저당
  • 시가총액:16억이 넘어 안전하다 (부사님왈)
     
• 현재 가계약금 50만원 입금 후 받은 문자
  • ㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ-ㅇ1 상
  • ㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ-ㅇ1 상가 주택 4층 전체
  • 임대인 김ㅇㅇ 임차인 임대인계좌 송금자
  • 보증금 0000-000만
  • 계약금 000만원의 일부 50만원을 
    임대인 김ㅇ환 계좌번호 국민은행으로 25.1.10(금) 송금함 
    -계약서작성일은 시간 상호 협의.
  • 잔금일 25.2.26.
  • 입주자의 단순변심으로 위약시는 계약금 일부를 포기하고 임대인은 배액배상으로 한정함.
  • 세입자가 불편하지 않도록 3층입구 번호키로 수리 해줌을 원칙으로 한다.(임대인과 협의하겠음)
  • 임대인측 부동산 ㅇㅇ 부동산 02-2ㅇㅇㅇ-7ㅇㅇ
  • 세입자측 부동산 010 ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ

[주택외건물시가 표준액조회] 

[건축물대장]

[등기부등본]

2. 특약문구 (넣고 싶은 것 정리)

1. 걔약 당시 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하고 위반시 무효로 한다
2. 임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 전세권등 새로운 권리 발생을 금지한다
3. 소유권변경: 계약 기간 중 소유권이 변경되면 반드시 임차인에게 통보하도록 한다.
4. 임차전 누수, 결로, 부일러 고장 등 하자보수는 임대인의 부담으로 잔금 지불 시까지 완료토록 한다.
5. 계약기간 동안 발생하는 중대하자(하수구, 보일러등) 임대인이 보수해주기로 한다.
6. 임대차계약기간 만료일에 타임차인의 임대여부와 관계없이 임대보증금을 즉시 반환해야한다.
7. 임대차계약기간 만료일까지 임대보증금을 반환해주지 못한 경우 그다음날에 임차권등기에 필요한 서류를 교부하여 주고 임차권 등기에 적극 협조해준다
8. 계약시점부터 만료시까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정하지 못한다
   => 이것도 넣을수 있을까요? 근저당 설권이 되어있어서 이게 가능한지..

현재 가계약금 50만원 입금 후 받은 문자에 특약이 없어 위 내용으로 추가해서 넣고 싶어 정리해봤습니다.
부사님께는 아직 말씀드리지 않았구요. 
 

국세 미납이 있으나, 건물 공시가격이 높고 변제금액이 보호 범위 내라 문제없다고 합니다.

갑자기 증여가 된 상황이라 세금이 커 납부가 어려울 뿐,  공시가가 높기에 걱정하지말란 말만하시네요.

월세 계약을 해도 되는건지 고민됩니다.

특약은 선배님들 글 참고해서 정리해보았습니다. 

경험 있으신 선배님들의 조언 부탁드립니다.

물건털로 다니는것도 정신없는데 월세로 이사가 불안해 잠이 오질 않네요. ㅠㅅㅠ

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