[지기25기 월쪽이들은 5은영말고 소5시에게로 이덮] 1주차 강의후기

안녕하세요 이덮입니다.

1주차 게리롱님 A지역 지기 강의 후기입니다.

이번 강의의 목표는 전혀 모르던 규모 급인 A지역에 대한 입지와 투자 전략에 대해 배우고

해당 규모급 도시에서 아파트의 가치를 평가하는 방법에 대하여 공부해봤습니다.

먼저 해당 지역을 공부하기 전 지방투자에 대하여 게리롱님의 QnA 시간을 갖었습니다

Q1) 인구수 감소에 대한 우려

A1) 결론적으로 인수구 감소가 해당 지역 아파트 가격의 파국을 의미하는 것이 아니라는 점과

      입지조사를 통해 선호도 조사를 철저히 해야 하는 이유를 되새김질 할 수 있었습니다.

      버스가 떠났다고 불평할 것이 아니라 다음 버스시간을 확인하고 준비해야 겠다는 생각이 들었습니다.

Q2) 서울과 지방투자

A2) 현재 시장상황과 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 곳을 투자를 해야한다. 는 말이 너무나 당연하면서도

       공감되었습니다. 내 상황이 지방에 적합하다면 지방에 투자하여 투자금을 불려 상급지로 이동하는게 맞다.

Q3) 지방투자 주요특징

A3) ㅅㅅㅎㄹ ㅅㅇㅋ이 짧아 비교적 짧은 기간에 투자금을 불릴 수 있고 상급지로 이동할 수 있다.

       그러기에 A2)의 답변이 나온 것이라고 생각합니다. 동료들의 투자후기를 보고 조급해 하지말고

       차근차근 실력과 투자금을 쌓아 상급지로 이동해야 겠다고 생각했습니다.

       또 ㄷㅅㅂ로 개별적으로 움직이므로 그렇기에 항상 투자할 곳은 있다. 는 점이 인상깊었습니다.

       지난 하락장에서 미리 준비하지 않고 월부를 떠나있던 제 모습이 생각나 공감되었고

       이번에는 사전준비 절저히해서 기회를 놓치지 않겠다고 다짐했습니다.

1. 지방투자에서 중요한 것

   1) ㅇㄱㅅ는 ㅅㅇ의 크기를 의미. ㅁㅅ수요, ㅇㅊ수요, ㄱㄱㅁㄹ ㅅㅎ수요.

   2) ㅅㅇ의 크기가 클 수록 ㅅㅅㅈ에서 폭발적으로 ㅅㅅ

        반대로 ㅎㄹㅈ에서는 선호/비선호 단지의 차이가 크지 않다.

        → 현재와 같은 시장상황에서는 저평가된 선호단지 찾아 투자해야한다!

    

2. 입지평가의 기준

   1) 단순 등급을 부여하는데 집착하지 말고 본질을 봐야한다.

       → 특히 A지역의 A-a구는 낮은 입지평가 등급을 받았으나 상급지로 분류되었다.

       → 단순 숫자가 아닌 인구수 대비 좋은 도시 발라낼 수 있어야한다.

       → A지역은 서비스업 기반의 도시로 제조업 경기에 영향을 덜 받는다.

   2) 지방에서는 전국구/지방내 선호학군지(90% 이상 중학교)가 가격에 영향 많이 미친다.

   3) 환경은 정량적 평가(ㅂㅎㅈㄷㅎㅁㅌㅅ), 정성적평가(ㅅㅊㄷㄷㅈㅅㄱㅌㅈ)로 나눠평가한다.

        → 이때도 단순 숫자로 비교하는 것이 아닌 소비력 있는 사람들이 거주/이용하는지 판단 필요하다.

   4) 지방은 ㄱㄱ과 ㄱㄱ이 정직하게 움직이므로 매우 중요.

        → 이때도 단순히 ㄱㄱㄹ 많다고 접는게 아니라 정확히 어느 곳에 어느정도 규모로 ㄱㄱ되는지

             명확하게 분석하고 리스크를 감당할 수 있다면 ㄱㄱ으로 인해 눌린 상황을 이용할 것.

   5) 교통은 자차 이용비율이 높아 중요치 않았으나 해당 규모의 도시에서는 위치에 따라

        주요한 입지 요소가 되기도 한다.

        → 특히 A지역은 자차로 1시간 이상의 소요시간이 발생되는 구간이 있어 교통의 중요성이

            여타 지방 지역보다는 있다니 입지분석시 꼭 추가 참고해야겠다.

    

3. 해당 규모급 도시에서 아파트 가치를 결정하는 핵심요소

     1) 빈땅이 적어 중소도시 대비 땅의가치가 조금은 높다. 따라서 입지와 연식을 함께 고려해야 한다.

         → 사실 이번 강의의 핵심이자 가장 중요하게 익혀야 할 부분이라고 생각한다.

             그간 중소도시나 서울/수도권을 분석하는 방법과는 확실히 다른 방법이고

             강사님께서 설명해주셔도 이해가 가지 않아서 많은 시간을 투자해서라도 익혀야 겠다 생각했다.

  4. 월부 투자자들이 가져야할 시선

     1) 단순히 시장상황을 보며 대응하는게 아니라 어디에 투자할지 이미 알고 있어야 한다.

         → 이건 이미 작년 하락장을 지나고 스스로 깨달은 내용과 동일했다.

              준비되어 있지 않으면 기회가 왔을 때 행동하지 못한다.

5. 해당 규모급 지역에 투자할 때 꼭 알아야 할 것과 느낀점

 1) 무조건 ㅅㅊ이 아닌 입지와 연식을 고려해서 ㅅㅎㄱㅊ를 평가해야 한다.

     → 중소도시와 평가하는 기준이 약간 다르다. 어찌보면 입지중심인 서울수도권과

          연식 중심인 중소도시 대비하여 아직은 너무 어려운 문제인 것 같다.