[빛나기] 월부챌린지 110회 진행중 : 1월 1일차 - 칼럼필사 - 보다 직관적으로 아파트 비교평가하는 법 5(전세가 고정 비교법)

아파트 비교평가를 할 때 여러가지 방법을 개발하게 되는 것 같다.

가격 고정, 가치 고정법 등

초보 시절부터 배우고 익혀놨던 것들도 있고

투자자로써 존재한 시간이 늘어나면서

좀 더 직관적으로 비교평가하는 법들을

자연스럽게 익히고 정립해나가게 되는 것 같다.

최근 현장에서 여러 방법을 통해 직관적 비교평가를 하는데 

자주 쓰는 방법은 전세가 고정 비교법과 전고점 비교법 2가지이다.

전고점 비교법은 다음 글로 설명하기로 하고

이번 글에서는 ‘전세가 고정 비교법’에 대해 이야기 하고자 한다.

나는 아파트 저평가를 판단하기 위해

비교평가를 ‘내 투자기준에 맞춰’ 활용한다.

예를 들면 가격을 한번에 판단하기 위해 중위값 비교법을 사용했었고

단지별 전세가율을 활용해 한번에 판단하기 위해 평균 전세가율을 활용했었다.

선호(=가치)가 유사한 아파트의 가격이 장기간 동일하다는 사실을 알고

쌍둥이단지 비교법을 활용했다.

이렇듯 내 비교평가법은 투자기준이

정교해짐에 따라 발전하고 다양해져갔다.

비교평가를 다각도에서 함으로써

내 판단의 완전성을 높히려는 시도이다.

내 투자기준은 싸투감이다.

싸냐, 투자금 적게 드냐, 감당 가능하냐 의 줄임말이지만

그것의 의미를 좀 더 상세히 본다면 아래와 같다.

원칙: 가치와 가격을 비교해서 가치 대비 가격이 싼 아파트를 산다.

기준

• 싼가 →가격이 싼가
• 투자금 적게 드는가 → 해당 단지에 투자금(매매-전세)이 적절한가.
• 감당 가능한가 → 포트폴리오 관점에서 옳은 방향인가.

전세가 고정 비교법은 ‘기본 기준’과 ‘투자금 적게 드는가’ 관점에서 

아파트 비교평가를 하다가 쓴 방법이다.

기본기준

전세가격은 실거주 가치이다.

매매가격에서 거주가치인 전세가격을 빼면 보유가치가 나온다.

보유가치는 이 아파트를 가짐으로써 시세차익을 얻을 수 있는 권리 가격이다.

동일한 전세가격인 두 아파트의 가치와 가격을 비교할 때

어떤 아파트의 가격이 싸다는 것은 보유가격이 싸다는 말이다.

투자금 적게 드는가

투자금 = 매매가격 - 전세가격 + 기타 세팅비용

기타 세팅비용은 크지 않기 때문에 투자금은 사실상 

매매가격에서 전세가격을 뺀 것이다. 보유가격이라는 말이다.

내가 이 아파트를 보유하기 위해 들여야 하는 돈이 투자금이다.

투자금이 적게 든다는 것은 이 보유가격이 싼지 비교한다는 말이다.

따라서 이 방법을 통해 비교평가 하고 싶다면

내가 고른 아파트의 전세가격을 고정하여

다른 지역 아파트를 고르고 

그 아파트의 매매가격을 비교하여

내가 고른 아파트가 더 싸다면 잘 고른 것이다.

예를 들어보자

개봉역 근처에 1999년식 계단식 한마을 (6.9/4.3)가 있다.

이것이 싼지 비싼지 비교하고 싶다면

전세가 4.3억 부근인 다른 아파트를 몇개 골라본다.

백련산힐스테이트 7.5/4.3

그랑빌 7.4/4.3

전세금은 모두 같다.

딱 봐도 한마을이 투자금이 적게 든다.

그래도 고민은 된다.

특히 그랑빌은 서울원아이파크 호재도 있으니

저정도 차이면 그랑빌이 낫지 않을까 생각할 수도 있다.

하지만 난 그래도 한마을이다.

그 이유는 저정도 투자금이면 그랑빌을 하면 안된다.

3억이 넘는 금액을 넣으면 그랑빌보다 더 좋은 단지를 할 수 있다.

저 단지들에 투자한다는 것은 ‘현재’ 시장에서

비교적 투자금을 적게 들이는 것이 포인트이다.

따라서 단지가 조금 좋다고 해서

굳이 그랑빌을 하진 않을 것 같다.

확실하게 투자금을 적게 들이는 방향으로 

가는 것이 보다 저 컨셉에 맞기에 한마을을 좀 더 조정하는 형태로 갈 것 같다.

그래프를 보면 확실히 그랑빌이 좀 더 좋은 단지인 것이 보인다.

하지만 한마을도 충분히 쫒아왔다.

투자금이 같다고 하면 당연히 그랑빌이 좀 더 좋다.

원래도 비교우위에 있는 단지일뿐더러

같은 값이면 호재가 있는 단지가 좋기 때문이다.

그러나 현재 시장에서의 투자라는 걸

4500만원이라는 투자금 차이를 고려한다면 한마을이다.

종국적으로 직관적으로 판단해도

크게 문제는 없는 셈이다.

+백련산힐스는?

신축효과로 올라간 전고라고 생각한다.

여전히 나쁘지 않은 연식이지만

주변 신축이 새롭게 들어왔기 때문에 

다음 장에선 지난 장에 받았던 선호를 온전히 

받긴 어려울 것 같다. 따라서 저정도 투자금이라면 한마을!

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