1강 후기

지방투자로도 돈벌 수 있다

출처 입력

지방을 하나로 퉁쳐서 생각하면 안 된다는걸 배웠다. 사실 월부가 아닌 사람들에게 지방투자를 이야기하면 ‘지방 아파트를 왜 사?’라는 말을 자주 듣는다. 우선 나부터도 지방도시라고 하면 아직도 저가치(저평가x)물건이 수두룩 한 것처럼 보이고, 같은 값이면 수도권을 사야지 라는 생각이 드는게 사실이다.

하지만 지방도 여러 도시가 있고 도시별로 수요와 공급 물량이 다 제각각이기 때문에 언제나 저평가된 곳이 있다는 사실을 떠올려야 한다. 실제로 올 초와 비교해서 전주 혁신코오롱이 3000 오를 동안 천안 백석푸르지오는 1000 오른 걸 보면 어느 시점에든 저평가된 물건이 있겠다는 걸 알 수 있었다. 각각의 도시들이 가진 특징과 사이클을 조사하고, 앞마당 도시들의 위상과 투자단지 우선순위를 세우는 데 집중하자.

지방시장의 사이클은 짧다

출처 입력

지역별로 사이클이 모두 다르다. 중소도시는 짧게는 1년만에도 상승/하락이 바뀔 정도로 짧다. 반면 광역시는 상대적으로 길다. 수도권은 23년 상반기부터 반등하는 모습을 보이고 있어 이대로 2020년 초반의 급등기가 오는게 아닌가~하는 느낌이 드는 것도 사실이다. 하지만 냉정하게 과거 그래프를 보면 수도권의 사이클은 최소 5년 이상으로 길다. 따라서 올해 반등만으로 상승기가 왔다기에는 시기상조라고 볼 수 있겠다.

지방도시는 수도권보다 사이클의 훨씬 짧으며 현재 1년 이상 하락한 도시들이 있다. 이곳에는 수도권보다 먼저 상승기가 올 확률이 높다. 이때 잃지 않는 투자를 하고 투자 경험을 쌓고 나온다면 베스트일 것이다. 다만 중소도시의 경우 장기투자와 수익에 대한 욕심을 내려놓고 목표 수익이 난다면 과감하게 매도하고 나오는게 필요하다.

대전은 상승기 때 구축 물건까지도 오르는 시장이었다는걸 배웠다. 100만 이상 인구를 가진 광역시이며 주변에 세종, 청주시와 같은 권역을 이루고 있어서 그만큼 구축까지도 거추하려는 수요층이 두텁게 있다. 이번 임장지인 대전 유성구에 구축 단지들이 많이 보였다. 2000년대 단지들까지 모두 투자 범위에 넣고 투자대상 물건을 찾아봐야겠다. 잘하면 이번에 1호기를 할 수도 있겠다는 생각이 든다. 신난다!

지방도시에서는 교통보다는 학군, 환경 요소에 좀더 가중치를 두자

출처 입력

투자는 가치>가격인 물건을 사서 오를 때까지 기다리는 것이다. 가격은 네이버 부동산에 나오지만 가치는 눈에 보이지 않는다. 가치는 그 아파트가 있는 땅의 가치+건물 가치라고 볼 수 있다. 서울은 땅이 부족하기 때문에 땅의 가치가 높다. 반면 지방도시는 빈 땅이 많고 자차로 출퇴근하는 인구가 많기 때문에 굳이 특정 위치에 살 필요가 없어 땅의 가치는 적고 건물의 가치가 크다. 따라서 지방투자를 할 때는 연식을 중요하게 봐야 한다.

가치라는 건 다른 말로 하면 ‘얼마나 사람들의 수요가 있는가?’이다. 수도권은 워낙 사람들이 많아 출퇴근 시간이 오래걸리기 때문에 직주근접, 즉 교통이 편리한 곳에 대한 수요가 절대적으로 높다. 김포시에 있는 신축 아파트 전세가 3억대인 반면 영등포구에 있는 구축 아파트는 9억을 넘어가는 걸 보면 수도권은 연식보다는 편리한 교통에 대한 수요가 훨씬 큰걸 알 수 있다.

반면 지방도시는 출퇴근 시간이 오래 걸리지 않아 교통에 대한 수요가 적다. 왠만한 단지에서 자차로 30분 이내로 출퇴근이 가능하므로 교통보다는 환경과 학군에 대한 수요가 더 크다. 초품아, 메인상권 접근성, 학군지 등등. 따라서 지방투자를 할 때는 교통보다는 학군, 환경 요소에 좀더 가중치를 두고 투자단지 우선순위를 매겨야겠다.

또한 환경 요소는 상권만 분석하고 있었는데 이번 강의에서 신축 택지지구도 환경에 포함된다는 걸 배웠다. 나부터도 산뜻한 신축 택지지구를 돌 때면 산책하기에도 좋고 상가들도 깔끔하게 정리되어있어 여기 살고싶다는 생각이 들곤 한다. 이번 임장지에서 적용해봐야겠다.

지방 임장을 가기 전에 지역 조사/입지조사를 마치고 출발하기

출처 입력

그동안“어떤 생활권이/단지가 선호되는지 모를 땐 현장으로 가면 답이 있다”는 생각으로 분석보다는 임장지로 달려갔었다. 단지 임장 전에 매매가를 보면 선입견이 생길 것 같아서 단지임장 후에 시세 지도를 그렸었다.

하지만 언제든지 가고싶으면 조퇴내고 찾아갈 수 있는 수도권 임장지와는 달리 지방 임장지는 볼 수 있는 날과 시간이 정해져있다는 제한점이 있다. 한정된 시간 내에 최대한 효율적으로 거주민의 선호도와 수요를 파악해야 하는 것이다.

현장에 답이 있는건 사실이지만 아는 만큼 보이는 것도 사실이다. 현장에 가기 전에 선 손품, 후 임장을 꼭 기억해야겠다.

BM.

- 아는 만큼 보인다. 선 손품, 후 임장

- 지방도시에서는 교통보다는 학군, 환경 요소에 좀더 가중치를 두자

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!