3주차 강의후기

이번 강의에서 다뤄주시는 지역은 최근 동료분들이 많이 투자하고 있는 지역이어서 시작부터 많이 기대가 되었다. 요새들어 이전 최고 전세가에 가까워지고 있는 곳이 지방도시 중에 많이 보이는데 A과 B가 그런 곳이어서 다음 임장지가 될 수 있겠다는 생각에 더 집중해서 들었던 것 같다.

강의내용은 전체적으로 지역/입지분석 후 시세 분석으로 임장보고서 순서와 비슷하게 진행되었다. 예전에 망고님의 보고서를 보면서 데이터를 바라보는 관점과 해석하는 방법이 상당히 깊고 좋았었다. 그래서 이번 강의에서 망구님은 지역 분석에서 어떤 걸 중요하게 생각하는지, 왜 중요하다고 생각하는지, 그것을 투자에 어떻게 연결시키는지 등에 대해서 메모하면서 들었다.

지방도시에서 균질성과 안전성을 평가하는 방법을 배웠다. 균질성에 대해서 난 1기 신도시 느낌이면 살기 괜찮다고 생각했는데, 지방도시에서는 구축 택지의 선호도는 상당히 떨어지고, 대신 신축 택지를 훨씬 선호한다는 것을 알았다. 중소도시는 빈 땅이 많아 입지독점성이 떨어지기 때문에 외곽으로 신축택지가 꾸준히 들어온다. 따라서 새 택지지구로 중심지가 쉽게 옮겨가기 때문에 거주민들도 연식에 민감하게 새 택지로 이동하는 것으로 이해했다.

생활권의 안전성을 평가할 때 정성적으로 평가하는 방법 외에 다른 방법이 있을까 궁금했는데 망구님의 방법도 비슷했다. 밤에 임장 시에 으슥하거나 무서운 느낌(?)이 드는 곳을 안전성이 떨어지는 곳으로 정성적으로 판단을 한다고 하셨다. 그래서 떠올랐는데 C지역에 D동을 걸었을 때가 떠올랐다. 구멍가게 외에 적막만이 감돌던 그 생활권을 잊을 수가 없다. 데이터로 나오지 않는 이런 요소를 알아내려면 임장시에 더 꼼꼼하게 루트를 짜고 임장 도중에 큰길 안쪽으로도 들어가봐야겠다는 생각을 했다.

지방투자는 아무래도 수도권 투자보다 선뜻 손이 안가는게 사실이다. 당장 주변에 부동산에 관심 없는 직장 동료들과 이야기해보면, ‘E에 아파트를 사? 왜?’, ‘F는 너무 시골 아니야?’ 라는 이야기를 많이 듣는다. 나또한 지방투자에 대한 선입견이 있었는데 임장과 강의를 들으며 지방도 충분히 돈을 벌 수 있는 시장이라는 걸 알게 되었다. 그런데 사실 지방 아파트라도 선호도 높은 단지는 투자금이 기본 1억 이상으로 올라가는게 다반사이다.

마침 지난 주에 구축 매물을 볼 기회가 있었다. G단지였는데 1994년식이라 아주 오래됐지만 학군지에 아이들도 많고 거주민 수준도 좋은 선호도 있는 단지였다. 이 단지는 전세는 낮지만 매매 전고점은 H보다 훨씬 높아 가수요가 확실히 있는 단지라는걸 알 수 있었다. 물건 컨디션도 괜찮고. 이렇게 지방에서 선호도 있지만 연식이 떨어지는 단지도 투자해도 되는건지 고민이 있었다. 강의에서 이 질문에 대해 시원하게 대답을 해주셨다. 투자 가능하며, 다만 매도시에 난이도가 있다는걸 알고 투자해야 한다고 했다.

따라서 굳이 난이도 있는 G보다는 같은 값에 좀 더 연식이 좋은 물건이 앞마당에 있는지 찾아봐야겠다는 결론을 내렸다.