[퓨스] 수도권 대규모 입주장에서 0호기 전세를 맞췄습니다. (복기글)

안녕하세요. 퓨스입니다.

2025년 1월 시작하고 벌써 15일이 지났는데요.

추운 날씨와 어려운 환경이지만

올해도 좋은 일들이 가득한 한 해가 되시길 바랍니다.

월부에 들어온 건 2021년 7월인데요.

배우자님의 강력한 권유로 `내 집 마련 기초반`을 수강했고

`열반스쿨 기초반`, `실전준비반`, `열반스쿨 중급반`을 수강을 하면서

부동산 투자에 대해 막연함에서 벗어나 하나하나 배워 갔습니다.

그러던 2022년 1월 초에 청약 공고가 나와

첫 수강한 `내 집 마련 기초반`에서

주우이 멘토님이 알려주신대로

청약 신청했고 감사히도 청약 당첨이 되었습니다.

그 때 너무도 기쁘기도 했지만

한편으로는 생각이 많아지기도 했습니다.

지하철 교통 호재 실현이 메리트가 컸지만

분양가상한제를 적용하지 않아

분양가가 싼 건지 알 수 없었고

유튜브와 월부카페에서 소개글을 보고

단순히 싼 가격이다고 생각했었습니다.

이 신축 단지는 실거주의무가 없어

전세를 놓는다면 1호기에 맞먹는

소중한 수도권 신축 투자경험을 얻으면서

큰 수익을 얻을 수 있다는

막연한 기대를 가지고

청약 신청을 했습니다.

하지만 막상 당첨되고 보니

내가 수행해야 할 `조건문`을

반드시 실현시키야 일이 된다는 것을

서서히 실감하게 되었습니다.

청약에 당첨된 이후

입주를 하기까지 3년의 시간이 흘렀는데요.

기축 아파트는

이미 거주하고 있는 완성품이라

지역을 알아가고, 매임하며 의사결정해

매매 계약을 하고

전세를 맞추고 잔금을 치루고

소유권 이전 등기를 하면

투자 1단계를 일단락하며 마무리하지만,

이 신축 분양 아파트는

위치와 입지와 호재만의 정보 등을 가지고

앞으로 이렇게 가치가 올라갈거라는 기대만으로

신축 아파트와 주변 환경을 함께 만들어 간다는

느낌으로 3년의 시간을 채워 나갔습니다.

회사업무와 투자활동을 병행하며

3년의 시간 동안

투자적인 면과 실력적인 면을

만족스럽게 모두 쌓을 수는 없었지만

할 수 있는 것을 온전히 해 나가겠다는

마음으로 쌓아갔습니다.

3년동안 1호기 투자 실적이 없었기에

어떻게든 1호기 실적을 만들고 싶었지만

`경험을 위한 투자는 없다` 는

잔쟈니 튜터님의 뼈때리는 말씀을 듣고

마음을 잘 추스리고

0호기 전세빼기에 집중할 수 있었습니다.

0호기를

투자 실적으로 만들어 가기 위해

주변 지역들과 상위 급지 지역을

앞마당으로 만들어 가며

아무런 환경 인프라가 없는 환경에서

어떻게 전세를 적정가로 맞추면 되는지

여러 고민을 해 보면서

제가 생각하는 전세가격과

타겟 수요층을 생각해 보고

투자코칭을 통해

자세하게 배울 수 있었습니다.

이번 0호기 전세 놓기와 잔금 과정까지

감사하게 얻은 교훈을 정리해 보았습니다.

1. 나의 투자는 나의 상황에 맞는 해법이 있고 그것을 따라 간다.

(모든 걸 내가 다하려고 하지 말자!)

2. 좋은 분양권을 취득해도 잃지 않고 지켜나가야 내게 돌아온다.

(기본 중의 기본)

3. 주변 입지와 부동산 시장(매매,전세)을 반드시 숙지한다.

4. 세입자가 원하는 것을 온전히 드리면 무난히 거래가 성사된다.

(욕심을 내려놓고 냉정히 판단해 의사 결정한다.)

5. 능력 있는 부동산 사장님과 거래하는 것은 운이지만

그런 사장님에게 맨 처음 연락하는 사람은 나 자신이다.

6. 마지막 순간까지 긴장을 놓지 말고 최선을 다해 완료 한다.

(No 완벽주의, 완료주의!!)

다음은 간단하게 반드시 기억하고 싶은

내용을 정리해 봅니다.

(어이없는 내용도 있음)

<분양권 계약>

- 분양권 계약을 하는 순간 1주택임

- 실거주의무, 전매제한의 의미를 잘 알아야함

<대출>

- 내가 생각하는대로 원하는 때에 대출이 이뤄지지 않을 수 있다.

- 상황을 보수적으로 보고 잔금 가능한 금액을 디테일하게 본다.

<전세>

- 과거 비슷한 규모, 브랜드 단지 입주 시기 전세 거래를 본다.

- 전매제한 신축의 경우 3개월 전부터 신축 단지 인근 생활권 부동산에

전세 물건을 내놓는다. (최소 50개)

- 사전 점검 때 전세 거래가 훅 올라오고 그 갯수를 모니터링 한다.

- 내가 컨텍한 부동산의 매물 갯수도 매일 모니터링 한다.

- 사전 점검일에 세입자와 컨텍되면 부사님과 같이 만나 집 컨디션 대략

확인하고 당일 전세 계약을 맺는다.

<입주 전>

- 사전 점검 예약 신청 일정을 확인해 그 시간에는 온전히 신청(광클)한다.

- 사전 점검 때에 가입한 입주자협의회 카페를 통해

하자 점검 대행 업체에 맡기는 쪽으로 한다. (대행 비용은 나옴)

- 셀프 점검을 하게 되면 셀프 점검 리스트를 숙지하고 차량에 점검 도구를

챙겨 온다. (휴대용 의자는 필수, 나머지는 입주자협의회에서 제공하기도 함)

- 미리 세입자와 입주일자와 입주시간(이사업체)을 확정해 놓는다.

(부사님이 주도적으로 입주일정을 확정하지만 놓치지 않게 챙긴다.)

- 입주 예약 신청 완료시 신청내용을 잘 캡쳐해 부사님과 세입자분에게

보내드려 이사 일정에 착오가 없도록 한다.

<입주 당일>

- 신분증을 반드시 지참한다.

- 입주지원센터에서 제출 서류를 미리 잘 챙긴다.

- 세입자 이삿짐이 들어오기 전에 입주증을 받을 수 있도록 한다.

(입주 예약한 시간 동안만 이사짐이 엘리베이터 또는 사다리차 이용 가능)

<소유권 이전 등기>

- 입주자협의회 협력사에서 단체 등기하는 부분 유무 확인한다.

(행정 비용, 법무사 비용 절약 기대)

- 내가 아는 대로 비용산정을 단순히 하고 다했다고 단정하지 말자

Thanks To

긴 호흡을 가지고 0호기 투자 방향을 주신 양파링 멘토님

막연하게 어떻게 준비할지 모를 때

`투자자`의 `성장` 방향을 잡아주셨던 설블리 튜터님

신축 입주장 관련한 실전팁을 알려주신 시나브로아들셋님

입주장 전세빼기와 특화된 상세한 투자코칭을 주신 잔쟈니 튜터님

입주장 전세빼기 현실팁 알려주신 프메퍼 튜터님, 한양인님, 탕님

전세 가계약 제안시 갑자기 연락해 조언을 구했을때

흔들리지 않게 마음을 잡아주면서 냉철하게 내려놓고

의사결정할 수 있도록 도움 주신 우피레 조장님

진심으로 감사드립니다.

이상으로 0호기 전세 빼기 복기글을 마칩니다.