[손언니] 월부챌린지 716회 진행중 : 1월 16일차 #2 필사

원글 : [145] 지금은 84시대

아파트 투자자 새벽보기 블로그입니다.

어제 지인이 물어본 것에 대한 답변으로

이것저것 살펴본 것 정리해본다.

일단 아랫글을 이해하기 위해

알아야할 기본 개념이 수도권 급지(군)이다.

결국 아파트는 사람들의 보이지 않는 선호도를 

가치로 측정하기 때문에 선호도 보는 방법을 배워야하고

선호도를 배우는 가장 첫 걸음으로써 급지(군)를 익히면 된다.

아래 급지(군)는 수학으로 치면 연산,

즉 구구단과 같은 것으로

가장 기본이 되고 처음에 감을 익히기 유용하지만

나중에 가면 갈수록 선호도를 상세하게

파악해갈수록 급지가 딱 떨어지지 않는다는 것을 알게 된다.

일단은 초보자라면 땅의 위상을 먼저 인지하도록 하자.

보통 강남 접근성을 토대로 급지가 나뉘며

수도권 땅의 위상은 5개 급지(군)로 나눈다.

숫자로 등급을 나누긴 했지만

정확하게 나누는 것은 아니다.

표에 따르면 성동의 모든 아파트가

영등포의 모든 아파트보다 좋아야하지만

현실적으로는 그렇지 않다.

땅의 위상을 파악하려면

그 땅에서 가장 좋은(=선호하는) 아파트를 골라서

비교하면 된다.

성동구 대장과, 영등포 대장(여의도 제외)을

비교하면 확실히 성동이 앞서감을 알 수 있고,

행당 구축대장은 현저히 떨어지는 모습을 보여준다.

개념적으로 간단히 정리하면,

땅의 위상은 분명히 존재하며

그 위상은 단기간에 변하진 않는다.

상위 급지(군)의 모든 아파트가

하위 급지(군)의 모든 아파트보다 좋진 않다.

따라서 지역마다, 아파트마다

조금씩 다른 선호 범위를 보이므로

처음엔 공식처럼 익혀도

점점 갈수록 유연하게 실제 선호도를 알아가보도록 해야한다.

서론이 길었는데 하고 싶었던 이야기는

보통 1군 59는 2군 84와 가격이 비슷하다.

2군 59는 3군 84와 가격이 비슷하다.

해당 군 안에서 어떤 아파트를 선택하냐에 따라

가격이 비슷할 수도, 더 비쌀 수도 더 쌀 수도 잇지만

기본 개념은 1개군 차이의 59와 84는

대략 가치가 비슷하다는 것이다.

해당 군 안에서 생활권마다 위상의 차이가

크기 때무에 또 자세히 보면 다르지만

대략 평균 이상 급지들을 봤을 때 그렇다는 것으로 이해하자.

아래 예시를 보자.

마래푸(마포래미안푸르지오)는 2군 마포에서

가장 좋은 생활권인 아현생활권이다.

래미안에스티움은 3군 영등포군에서

2-3번째로 좋은 신길 생활권이다.

따라서 개념상 아현 59는 신길84와

가격이 비슷하거나 좋아야한다.

그래프 확인해보면

마래푸59와 에스티움84가 상승초반에

같이 가다가 상승 피크엔 에스티움84가 훅 치고 나간다.

23년 하락장이 지나고 실거래는

마래푸59가 에스티움84보다 살짝 높게 찍혀있다.

현재 호가는 큰 차이없이 거의 같다.

저것을 보고 난 생각

• 서울 상승장은 59가 먼저 움직인다. 절대가격이 높아 가격 싼 59부터 움직인다. 상승장이 지속되면 84가 피크를 찍으며 가치 차이대로 가격을 벌린다.

• 마래푸는 지난 상승장 초반엔 대장이었지만 마프자 등 주변 신축이 들어오면서 대장 자리를 내줬다. 따라서 선호도가 살짝 밀리게 되었다. 에스티움도 비슷한 상황이지만 입지가 좀 더 좋아서 마래추에 비해선 선호도가 덜 떨어졌다.

• 지금 반등장에서 강남, 서초, 잠실, 마포, 성동 등 얼죽신 현상이 나오며 해당 지역등을 가격이 비싼 수준으로 넘어갔다.(전고 회복) 영등포는 상기 지역보다는 아직 회복이 덜 되었다. (=신축이라 전세가 고려하면 싼 것은 아니지만, 비싼 수준은 아니다)

• 영등포를 좀더 쪼개보면 영등포59는 전고에 근접한 반면(=싸지 않음) 영등포84는 아직 전고점보다 훨씬 많이 남았다(=싼 수준일지도)

구축 84는 더 싸다.

정리하면

1. 신축(특히 선호지역)은 비싸다.

2. 84가 싸다.

   → 덜 선호받는 지역의 84일수록, 구축일수록 싸다. 

    

주의할 것 : 저가치 조심

→ 덜 선호받는 지역의 84 구축일수록 싸다고 하면 계속 급지가 내려갈 수 있는데 가급적 4군 이하론 내려가지 않길 바란다. 5군이 가치가 없어서라기보다는 현재 시장에서 굳이 더 내려가서 살 필요는 없어보인다.

그럼 지금 사야하나?

여유되고 싼 곳이라면 사도 된다.

단 좋은 곳(=비싼 곳)을 사고 싶다면 [137]글을 참고할 것.

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