안녕하세요. 

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

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최근에 제가 지인들에게 추천드렸던 강남4구(강남,서초,송파,강동) 8~13억대 아파트들을 정리해드리고 특징들을 간단히만 알려드리겠습니다.

이 가격대의 아파트를 보고 계시다면 25년이 좋은 가격으로 살 수 있는 기회가 될 수 있으니 주의 깊게 보셨으면 좋겠습니다.

해당 아파트들은 해당 가격대에서 타 지역보다 입지가 좋지만 '상품성'의 이슈로 가격이 다소 눌려있는 단지들 위주로 선정했으니 참고 부탁드립니다.

이번 포스팅도 여러분들의 좋은 선택에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

지금부터 시작하겠습니다!

강남4구, 8~13억대 아파트 추천

(해당 글의 원문은 24년 작성으로 현재 시세는 다를 수 있음)

# 송파구 오금동 상아2차

# 역세권인데 평지라는 장점까지

# 8동만 24평형

# 8동은 도로가 인접하여 도로 소음이 있는 편

# 성내천 여름 수영장 아이들 많이 이용

# 주변에 유해시설이 없고 조용한 편

# 지하주차장이 없다보니 차 때문에 위험한 경우도

# 옆단지 상아1차와 우창은 재건축 / 상아2차는 리모델링(용적률이 높음)

# 단지 안에 편의점 있고 길건너 홈익스 있어서 편함

# 길 건너 병원 약국 많음

# 통합재건축 이야기도 있긴 하지만 현실적으로 어려워보임

# 계획상은 27년 이주 -> 29년 입주

# 삼성전자 H1,2,3 , K1, 평택 모두 개롱역에서 버스 출발

# 호가

19평 8억 / 21평 9억 / 24평 10억 / 31평 12억

# 전고점

19평 9.95억 / 21평 10.45억 / 24평 12.25억 / 31평 14억

 # 송파구 송파동 현대

# 상아2차보다 잠실&강남과 지리적으로 더 가까움

# 송파현대도 평지

# 97년식 아파트로 지하주차장 있으나 미연결

# 바로 앞 GS더프레쉬 마트 있고 편의점도 있음

# 병원도 도보권에 충분히 있는 편(일신여고 위쪽과 오금역쪽, 송파역쪽)

# 송리단길이나 석촌호수까지 산책 삼아 걸어가긴 하지만 산책할만한 곳이 많지 않다는 것이 단점 중 하나

# 바로 옆 단지들 재건축 호재 있음

: 한양2차(조합설립인가 , 신통기획) / 미성(추진위) / 삼익(사업시행인가, 현대건설, 디에이치송센터마크)

# 밑에 잠실더샵루벤(성지아파트 리모델링)

# 쌍용2차(리모델링 추진중)도 눈여겨 볼것

: 24평 11~11.5억 / 33평 14억

# 호가

26평 10~10.5억 / 33평 11.7(입주가능 / 부분수리)~14억

# 전고점

26평 12.15억 / 33평 14억

 # 강동구 둔촌신성미소지움

# 둔주 들어오면 인프라가 훨씬 좋아지고 학군도 더 좋아질 것(둔주 한산중 배정)

# 후문쪽 경사가 다소 있는 편이나 평탄화 및 도로 확장 작업중이라 끝나면 괜찮아질듯

# 리모델링 이슈 있는 현대 2차(32평 9.5~10억) / 현대3차(27평 9억)도 함께 보면 좋음

# 길건너 401동 앞 상가동과 둔촌동역쪽 메인 상가동 이용 둘 다 가능

# 둔주 상가들 들어오면 마트, 병원, 약국, 기타 편의시설 등이 훨씬 편리해질 것

# 그러면 안되긴 하지만.. 둔주 완공되면 놀이터 이용이나 산책도 많을 듯

# 호가

1차 : 26평 9.5~10억 / 33평 12~13억

2차 : 26평 10억 / 33평 12.7~13.1억

# 전고점

1차 : 26평 10.7억 / 33평 12.75억

2차 : 26평 10.9억 / 33평 13.2억

 # 강동구 성내동 삼성래미안

# 미소지움과 마찬가지로 확장이 어려운 2베이 구조

# 2베이 구조 단점이 각 공간이 전부 좁아서 세탁기 건조기 놓을 공간이 애매함

# 1단지가 59타입만 있고 지하주차장 엘베 연결

# 1단지는 천호역(5,8호선)과 강동구청역 더블역세권

# 대단지에 평지 + 역세권 장점

# 리모델링 이야기가 있으나 재건축파와 리모델링파 갈등이 심한편이라 둘 다 쉽지 않음. 용적률 315%로 현실적으로 재건축은 어려워서 리모델링으로 가야 하는데.. 단합이 쉽지 않음

# 아쿠아마트, 홈익스 등 마트 편의시설 편하고 도보권 병원 약국도 많은 편

# 성내시장 가깝다는 장점도 있음

# 10분거리에 구립어린이집 3개 + 괜찮은 사립유치원도 있음

# 한강공원도 가까워서 라이딩하는 사람들은 한강 라이딩 많이 감

# 성내도서관도 가까워서 아이들과 가기 괜찮음

# 호가

26평 9.5~10억 / 33평 12.5~13억

# 전고점

26평 11억 / 33평 14.5억

 # 강동구 암사동 선사현대

# 101동(엘베 연결동) 12층 올수리 / 한강뷰 / 입주 가능 물건 가격 10.6억

# 신성미소지움, 성내삼성과 같은 구조 (확장된 구조 VR로 볼 수 있음)

# 101동 상가동에 초등 학원들, 병원들 있음. 101동이 역과도 가장 가까워서 101동 선호도 높음

# 시장, 맛집 등 편의시설 많다는게 큰 장점

# 암사역 주변에는 작은 학원들 많아서 초등까지는 도보권 학원 픽업 가능 -> 좀 크면 명일,고덕 학원가로

# 올림픽대로 소음,먼지는 조금 있으나 접근성이 좋다는 장점이 더 크게 부각됨. 올림픽대로 빠지자마자 바로 단지 입구

# 근처 고덕이나 명일에 비해 학군이 떨어지는 것은 팩트

# 리모델링 : 29년 이주 목표.. 향후 10년 이상 걸릴듯

# 세대수가 커서 거래량이 많다는 것도 큰 장점

# 호가

25평 9.5~10억 / 34평 12.5~13억

# 전고점

25평 12.5억 / 34평 15억

 # 서초구 우면동 서초힐스

# 단점도 뚜렷하지만 장점도 명확한 단지. 특히 학군

# 타입 선호도는 C(판상형)-> A-> B

# A,B,C타입 모두 방3 화2 구조

# 서초권 출퇴근이면 교통이 좋다. 우면터널 통과해서 가면 10~20분이면 출퇴근 가능

# SH아파트이기 때문에 품질이나 인식 측면에서 확실히 가격 상승에 제약이 있는 것은 사실

# 보통 신혼~초등 저학년까지 거주하고 이사가는 경우가 많음 (수요가 빠져나간다는 것이 단점)

# 지하철 교통이 안좋다는 것도 큰 단(2,4,신분당선 모두 버스타고 환승)

# 주변 상가가 부족하고 음식점 등 갈때 거의 차타고 나가는 것도 단점

# 주변에 인프라가 없고 장소가 외져서 배달비가 비싸다는 단점(7천원까지도..)

# 주변 코코와 이마트가 있는데 거리는 가까운데 차가 막혀서 20~30분씩 걸림

# 우면동(lh보금자리지구) / 세곡,내곡,자곡지구(sh)

# 호가

24평 13~13.5억 / 35평 15~16억

# 전고점

24평 14.3억 / 35평 17.4억

 # 서초구 방배동 삼호한숲

# 압서방(압구정동, 서초동, 방배동) -> 전통 부촌

# 방배그랑자이에 이마트에브리데이가 있고 바로 앞에 방배도서관도 있어서 많이 이용함

# 주변에 재건축 단지가 많아서 인프라는 더 좋아질 것

: 방배삼익재건축(아크로리츠카운티) 26년 입주

: 중앙하이츠1,2차재건축 (사업시행인가)

: 방배신동아(오티에르방배 관리처분인가)

: 임광3차(안전진단)

# 더 넓혀서 방배 전체로 본다면 방배동도 천지개벽할 입지임 (전통 부촌의 권위를 찾아갈 것) 다만 아쉬운 것은 띄엄띄엄 있어서 파급력이 다소 부족

# 단독주택 재건축

: 방배3구역 (방배아트자이 18년 입주)

: 방배5구역 (디에이치방배 / 22억에 평균 90대1)

: 방배6구역 (원페를라 / 평지 / 후분양 / 25년 11월 예정)

: 방배7구역 (276세대 / 사업시행인가)

: 방배13구역 (방배포레스트자이 / 28년 입주 예정)

: 방배14구역 (방배르엘 / 28년 입주 예정)

: 방배15구역 (조합설립인가 / 32년 입주 예정)

: 방배신동아 (오티에르방배 / 철거 / 27년 예정)

# 임광3차는 올 5월 재건축 계획에서 임대주택 비율을 놓고 주민 의견 조율에 성공하면서 방배 정비사업 후발 주자로 뛰어들었지만, 임광 1ㆍ2차는 임대주택 비율 갈등을 해결하지 못해 정비구역 해제 수순을 밟으며 사업이 중단

# 내부 구조는 미소지움, 성내삼성과 동일

# 호가

24평 12.5~13억 / 32평 16억

# 전고점

24평 13.9억 / 35평 15.2억

 # 강남구 일원동 수서1단지

# 115~121동이 일반동

# 임대동과 일반동이 분리되어 있고 관리실도 따로 있음.

# 단지 관리가 잘된다는 평가가 많음. 실제 임장 가보면 연식에 비해 내부가 깔끔한 편

# 복도식인데 1층 현관 출입문 설치중으로 보안도 좋아질 예정

# 수서역까지는 도보 15분 정도 생각하면 됨

# 3종주거지인데 용적률이 177%라 향후 사업성은 괜찮아 보임

# 수서역 환승센터 복합개발 -> 서울시 건축심의 통과

: 지하 8층·지상 26층 9개 동 규모의 백화점, 업무시설, 오피스텔(892실), 4성급 호텔, 의료시설, 교육·연구시설, 문화·집회시설, 환승센터

# 구조는 투룸 구조라 확실히 좁은 느낌이 있음

# 21평 전고점은 1층인데 너무 터무니 없는 가격이긴 했음. 당시 사람들도 다들 응?? 이런 느낌

# 까치마을, 신동아, 대치2단지 구조 보여주기

# 호가

21평 11~11.5억 / 25평 13~13.5억

# 전고점

21평 14억 / 25평 15억

 # 강동구 명일동 삼익그린맨션2차

# 둔주 다음으로 강동구 재건축 최대어라는 평가

# 지대가 평지라서 불편함이 없음

# 9호선 개통되면 고덕역, 한영고역 둘 다 도보로 가능

# 재건축 조합이 신뢰도도 높고 일 잘한다는 평이 많아서 기대가 됨

# 얘기 나오는걸로는 임대 330세대 포함해서 3,350세대 정도로 나올듯. 일반분양 620세대 정도.

# 25평도 4베이가 나올 것으로 보이고, 현재 27평형이 24평을 분양 받았을 때 분담금 1~2억 정도로 예상

# 34평형은 방 4개로 나올듯

# 비례율은 종전 87%에서 94% 정도로 올랐으나 비례율은 계속 바뀌므로 크게 신경쓸 필요는 없음

# 3종이라 용적률은 270~300%까지 가능한데 현재 중층아파트로 용적률 170%이라 사업성 괜찮음

# 18평형에서 25평형을 분양 받으려면 추가분담금 대략 5억 정도를 생각해야 한다. 현재 9억에 매수한다고 하면 총 13~14억 정도에 25평 신축을 받는다는 생각으로 몸테크를 해야 하는 것

# 18평형 기준으로 매매가 8억에 세팅하고 전세 3억에 맞추면 갭 5억인데 현재는 쉽지 않지만 후순위 대출 받으면 초투 3억대로 가능은 함

# 상가 규모가 큰 편이라 상가 소유주들과의 원활한 협의가 속도에 키가 될 듯(기존 집행부도 이 문제로 교체)

# 재건축이 된다면 시세는 둔주 <-> 그라시움 사이에 형성될 것으로 보임

# 현재 그라시움 24평 호가가 14.5~15억 수준

# 현재 둔주 24평 호가는 20~21억 수준

# 현재 기준 적정 가치는 17~18억 수준이라고 봤을 때 몸테크의 비용은 4억 정도

# 문제는 기간인데.. 내년에 사업시행인가 받는다고 하더라도 계획대로 31~32년에 입주가 가능할지는 미지수. 앞으로 10년은 봐야할 것으로 보임. 사업시행인가가 난다면 가격은 더 뛸 확률이 높음

# 만약 서울 조정장이 온다면 이런 단지들이 타격을 받을 것임. 만약 조정이 온다면 23,27,30평을 노리면 좋을듯

# 우극신 컨소 포스코이앤씨 (포스코, 현건, 현엔, SK)

# 호가

18평 8~9억 / 23평 11~12억 / 27평 13~14억 / 30평 15억

# 전고점

18평 11억 / 23평 12.8억 / 27평 14.9억 / 30평 16.55억

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