나는 될때까지 할 것이므로 반드시된다!!!!!!!

본것 

1.임장 보고서 없이 투자 할수 없는 이유

임장,임보로 가치를 알고 가치대비 싼것을 투자 하는것 !!

예)서대문구 무학 현대 

 가치가 있나??    ㅡㅡ>입지가치+수요 분석 ㅡㅡ>종로구에 위치하고 역세권,사람들이 좋아하는 단지 

같은 가격 중 가장 좋은 단지??ㅡㅡ>9.8억대면 9억대중 가장 좋은 단지??다른 지역과 비교

투자금 ㅡㅡ>투자금 4,4억 둥 가장 좋은 단지??

중요

내가투자 하는 물건에 지역의 입지??

내가 투자하는 물건에 단지의 입지??

투자할수 있는 지역중에 가장 좋은 지역??

투자 할수 있는 단지 중 가장 좋은 단지??

BM.비교평가 매물 뽑기에 디벨롭을 하자!!!

본것

2.가치와 수요를 확인하는 사전 조사 ㅡ지역정보 ,인구

지역정보 ㅡ위성지도,지적편집도 ㅡ총3장 

위성지도 ㅡ주변에 있는 지역확인 ,업무지구 확인 ,입지 독접성 확인 (빈땅)

지적편집도 ㅡ지역내 상권과 공업지역 체크 /베드타운 /직주근접 기능확인 

지역내 상권과 공업지역 체크 ㅡ상권은 수요를 결정 ,공업지역,업무지구는 수요를 결정한다 .

베드타운/직주근접 ㅡ인구대비 종사자 수비율로 확인한다.

ㅡㅡㅡㅡ>지역의 위치와 전체적인 특징을 이해한다

              위치 ,상권,업무지구,빈땅체크

인구

인구증감,

a.동별인구수&세대당 인구수ㅡ어떤동네를 선호해??

b.연령별 인구수 비율 ㅡ거주민 특징 (어떤 연령층이 살고 있어??)

c.전입 전출 ㅡ공급물량 대응을 위한 리스크

a동별인구수와 세대당 인구수 교집한인곳을 찾아라ㅡ>지도에 올려보기 

b경제활동 인구(30대ㅡ50대) =수요가 있는 동네 파악하기 

연령별 인구수 비율 ㅡ지역간/동별로 확인 

ㅡㅡㅡㅡ>교집합인 곳을 찾아서 임장시 우선적으로 임장을 한다.

c.인구 이동 

ㅡ호갱노노와 부동산 지인에서 확인 

사전 조사는 가치와수요가 있는 곳을 미리 알아보는 것이다 

bm. 지역에서 수요가 있는 곳을 알고 먼저 임장하기 

3.투자로 이어지는 입지분석 ㅡ도시개발계획.소득 .직장

도시개발계획 ㅡ직장,교통,주거지구 확인하기 

도시개발 중심 축이 어디이고 개발 내용과 진행상황 체크

소득 ㅡ위치가 인접한 지역과 상대적으로 비교하여 소득 비교 후 위상 확인 

소득은 부동산 구매력과 상관관계가 있음 

bm.지역분석과 투자를 연결 지어 해석을 임보에 넣기 

4.투자로 이어지는 입지분석 ㅡ교통,학군

직장 ㅡ직장의 양과 질

교통 ㅡ업무지구 접근성,교통호재

학군 ㅡ학군지 여부,학부모의 선호도

환경 ㅡ편의성,균질성 

공급ㅡ연간 공급량.공급의 위치&단지

BM,입지분석과 투자를 연결지어 해석 한장 넣기 

직장 ㅡ일자리로 찾아오는가?

교통 ㅡ강남접근성 ,업무지구 접근성은??

환경ㅡ편의시설,균질한가??

학군 ㅡ지역내 선호 학군인가?사람들이 학군지로 이사오는가?

공급 ㅡ적정한가?

5.투자 리스크 피하기 위한 공급,시세 및 단지 분석 

단지 선호도의 기준

교통/초중고/택지/연식,세대수/편의시설 ㅡㅡㅡ>교집합

BM.자모님 스타일로 단지 분석하기 

시세지도 ㅡ그룹핑 ㅡ랜드마크 아파트

6.단지 분석이후 매물임장과 1등뽑기

BM.단지를 추리고 시세트레킹을 한다.

자모님  감사합니다!!!