[가즈엇] 월부챌린지 164회 진행중 : 1월 11일차 #2

안녕하세요 가즈엇입니다

정독해보라는 제주바다멘토님말씀에

읽는 것보다 직접 필사해보는게 저한테는

기억에 더 남기에 작성해보았습니다

https://cafe.naver.com/wecando7/11389836

본

0. 지방 부동산 대책

1) 종부세 1주택 특례가 적용되는 주택 3억 -> 4억

2) 기존 1주택자 지방 준공후 미분양주택 매수 시 세제상 1주택 특례 유지

3) 취득세 중과 제외주택 공시 1억 -> 2억으로 확대

이 중에서 지방 투자자, 특히 다주택자들에게는 3번째가 유의미하다

기존에는 1억이하 주택은 10채를 사도 취득세가 1%였는데 이걸 공시가격 2억인 주택까지 늘려주겠다는 뜻

1. 현재 지방 부동산 시장에 대한 정부의 인식

- 지방 부동산은 침체되어 있어 부양책이 필요한 상황이고, 정부는 정책에 반영되고 있다는 의미

- 정부가 부동산 관련하여 가장 쉽게 할 수 있는 정책은 대출규제 완화이다

- 그 다음으로 할 수 있는 것은 취득세 완화이다

- 마지막으로 진짜 시장이 별로이면 나오는 것이 양도세 완화 정책이다

-> 결국 지금 지방 아파트는 싸다는 결론을 내릴 수 있다

2. 규제 완화 또는 강화에 따른 시장의 왜곡

- 과거 9억 넘는 아파트에 대해서 집값의 20%만 대출을 내주고, 15억 넘는 아파트 주담대를 막으니 9억이하 아파트로 수요가 몰렸다.

- 특정 가격대에 허들을 만드는 규제/완화 정책이 시행되면 진짜 가치대비 싼 기회는 규제의 혜택을 받는 곳이 아닌 규제의 혜택에서 벗어나 사람들이 실망한 곳에 있었다

- 지금은 공시 2억이라는 가격이 또 한번 우리의 눈을 가리는 가리래가 되지 않았으면 한다

3. 부동산 투자의 본질

- 사람들이 좋아하는 가치있는 집을 싸게 사는 것이 본질이다

- 이럴 때일수록 정책과 상관 없이 집의 가치를 바라볼 수 있어야 좋은 투자를 할 수 있다

- 공시지가 2억 이하 아파트라도 그것이 충분한 수요와 가치가 있다면 괜찮다.

- 부동산 투자의 본질은 사람들이 좋아하는 걸 찾는 것이고, 그걸 싸게 사는 것이다.

- 세금을 내더라도 사람들이 더 좋아하고 더 가치 있는 아파트를 사는 것이 돈도 많이 벌 수 있고, 팔기에도 좋다

깨

공시지가 2억이하 아파트까지 취득세 1% 혜택을 준다고 이런 단지들 위주로 매물을 보는게 아님

오히려 이런 시기일 수록 가치의 본질을 가리개되어 선호도가 없는 단지를 살 수 있다

이런 기사들을 보면서 3억 초반 아파트를 봐야하나 생각이 들었지만 대중과 반대로 가는 선택을 해야한다.

지금 지방 아파트는 대부분 싼 가격을 유지하고 있다.

공시지가 2억대 아파트를 먼저보는 것이 아닌 가치대비 싼 것인지, 사람들이 살고 싶어하는 곳인지

우리가 배운 투자는 사람들이 좋아하는 걸 찾고 그걸 싸게 사는 것이다.

적

1. 배운대로 행동한다. 가치대비 싼 것을 싸게 사는 것

2. 세금을 내더라도 사람들이 더 좋아하고 더 가치 있는 아파트를 매수할 것

3. 이럴 때 일수록 정책과 상관없이 집의 가치를 바라보기

필사

이럴 때 집을 사야 돈을 법니다(ft. 취득세 인하를 바라보는 실전 투자자의 관점)

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

2025년이 밝아온지 약 보름이 지났습니다.

다들 새해에 다짐했던 계획들을 행동으로 잘 옮기고 계신가요?^^

해가 바뀌면 사람들은 흔히

일 년의 목표를 세우고 작년보다 나은 한 해를 보내고자 다짐을 합니다

이건 개인 뿐 아니라 나라도 마찬가지입니다

새해가 되면 한 해의 정책방향을 발표하고 이와 관련된 보도자료가 나옵니다

올해 발간된 2025 경제정책방향을 보니

부동산과 관련하여 굉장히 흥미론(?) 내용이 있더라구요

사실 제게 더 흥미로운 사실은

발표일로부터 2주일이나 지났는데(체감상) 놀라울 정도로 조용하고 관련기사도 메인에 잘 노출되지 않는 시장 분위기입니다. 상승장이었다면 온 포털사이트 대문에 도배가 되었을 내용인데도요.

(심지어 이런 내용이 발표가 된 줄 모르시는 분도 많고, 정책이 발표된지 수 일이 지나서야 하나씩 기사화가 되는 상황입니다)

오늘은 최근 발표된 2025년 경제정책방향을 바탕으로

올해 바뀐 부동산 정책 중 지방 부동산에 관한 소식을 전하는 한편,

실전 투자자로서 제가 이런 뉴스를 어떻게 바라보고 적용하는지도 말씀드릴게요

ㅣ지방 부동산 대책, 그게 뭐길래?

위에 언급된 25년 부동산 정책입니다

지방 부동산 침체를 해소하기 위한 [지방 우대 중심의 정책]을 펼치겠다는 이야기가 나옵니다

부동산 관련 주요한 사항은

1. 종부세에서 1주택 특례가 적용되는 지방 저가주택 대상 확대(공시 3억 -> 4억)

2. 기존 1주택자가 지방 준공후 미분양주택 매수 시 세제상 1주택 특례 유지

3. 취득세 중과 제외주택 공시 1억 -> 2억으로 확대

위 세가지 정도입니다.

(참고로 주택 원시취득세 50%감면은 개인 투자자가 아니라 집을 지어서 파는 건설업자에 해당되는 내용입니다)

첫 번째 내용은 현재 종부세가 부담되는 수준이라 이후 포트폴리오를 고민해야 할 분이 아니라면 큰 상관은 없고

두 번째 내용은 기존주택 비과세 매도를 계획중이면서 최대 2주택까지만 운용할 분이 아니라면 해당사항이 없습니다.

즉 대부분의 지방투자자, 특히 다주택을 고려중인 투자자에게 실효적인 내용은 세 번재, 즉 취득세 중과 제외 주택일 것입니다

현재의 취득세는(비조정지역의 경우)

두 채까지는 1%, 세 번째집 8%, 네 번재집 12%입니다

주택수가 늘수록 아무래도 취득세가 부담이 되는 상황이죠.

하지만 이런 취득세 중과에서 배제되는 주택이 있습니다.

몇 가지 경우가 있지만, 그 중 공시가격 1억이하 주택은 투기성격이 옅다고 하여 10채를 사도 취득세가 1%였어요.

그런데 이걸 공시가격 2억인 주택까지 늘려주겠다는 겁니다.

아래의 아파트들은 각각 광역시, 중소도시의 평균 이상 선호도를 가지는 단지들로, 공시가격 2억 이하에 해당하는 곳입니다.(공시가격 2억이면 네이버부동산 매매가 기준 3억 초중반 정도입니다)

10채를 사도 취득세 1%라니

나도 사야 하나, 이런 집으로 사람들이 몰리지 않을까 하는 생각이 드시나요?

이럴 때 일수록

더 가치 있고 좋은 투자를 하고 싶은 찐 투자자라면

한 걸음 떨어져서 더 깊이 있게 시장을 들여다보는 통찰이 필요합니다

위 뉴스와 관련하여 저는

현재 지방 부동산 시장과 관련하여 세 가지 측면을 주목하고 있습니다

ㅣ 첫째, 현재 지방 부동산 시장에 대한 정부의 인식

우선, 현재 지방 부동산 시장에 대한 정부의 인식을 바라봐야 합니다.

정부는 부동산이 과열되면 억제하고, 부동산이 침체되면 완화하기 때문입니다.

(정권이나 이념을 떠나 이것은 기본적인 경제정책의 기조라고 봅니다)

작년부터 정부는 지방 준공후 미분양 아파트에 대한 혜택을 주거나 디딤돌 대출 한도 축소에서 비수도권 아파트 제외해주는 등 지방 아파트에 대해 다양한 정책들을 펼치고 있습니다

즉, 지방 부동산은 침체되어 있어 부양책이 필요한 상황이라고 정부에선 인지하고 있으며 그것이 정책에 반영되고 있다는 의미입니다.

보통(지방과 수도권을 막론하고) 부동산 완화 정책에도 순서가 있습니다

정부가 부동산 관련하여 가장 쉽게 할 수 있는 정책은 대출규제를 완화하는 것입니다

이건 정책이나 법을 바꾸지 않고도, 금통위 말 한다미면 되는 것이니까요

다만 지금 더 큰 틀에서의 정책 흐름이 가계부채라는 큰 산 때문에 대출을 조이고 있는 중이라 당장은 지방만 적극적으로 대출규제를 완화하긴 어려워 보입니다(사실 디딤돌대출 한도축소에서 지방아파트를 배제해주는 정책 등만 일부 시행되는 중이에요.)

그 다음으로 정부에서 할 수 있는 것이 취득세 완화입니다

22년말 거래가 안되고 집값이 떨어지자 정부에서 대부분의 조정대상지역을 해제시켜 취득세를 2주택까지 1프로로 완화해준 것이 그 사례입니다

마지막으로 진자 시장이 안 좋으면 나오는 것이 양도세 완화 정책입니다

과거에 진짜 지방 부동산 미분양이 심각했을 댄 미분양주택 매수 시 양도세를 면제해주는 정책마저 있었어요

이런 정책들을 통해 거시적인 관점에서

지방부동산이 싼 시기인가 아닌가, 현재 정부는 이 시장을 어떻게 진단하고 있냐를 파악할 수 있고

결국 지방 아파트는 지금 싸다는 결론을 내릴 수 있습니다

ㅣ둘째, 규제 완화 또는 강화에 따른 시장의 왜곡

부동산에서 특정 가격대에만 규제를 완화 또는 강화하면 시장엔 반드시 왜곡이 생깁니다.

공시가격 1억 이하의 아파트에만 취득세 면제해주자 사람들이 해당혜택을 받을 수 있는 아파트에만 몰려들었던 것이 대표적인 사례입니다. 물론 당시가 상승장의 분위기였기는 했지만, 해당 정책이 없었다면 사람들이 눈여겨보지 않았을 아파트가 정책으로 인해 매수 수요가 생긴 것은 사실입니다.

이것은 규제강화의 경우에도 비슷하게 적용됩니다.

일례로, 지난 2020년 과도한 부동산 매수 수요를 막기 위해 가격이 9억 넘는 아파트에 대해선(9억 초과분에 대해) 집값의 20%만 대출을 내주고, 15억이 넘는 아파트는 아예 주택담보대출을 막은 적이 있었습니다

그러자 9억이하 아파트는 수요가 몰려들어 가격이 상승했고,

9~10억 사이 아파트들은 가격이 9억에 수렴하는 현상이 나타났습니다

결국 이전에 8.5억이던 아파트도 9억이 되었고

9.3억이던 아파트도 9억이 되었죠.

그리고 그 이상 가격의 아파트는 한동안 사람들이 찾지 않았어요

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

이런 식으로 특정 가격대에 허들을 만드는 규제/완화 정책이 시행되면

진짜 가치대비 싼 기회는 규제의 혜택을 받는 곳이 아니라

오히려 규제의 혜택에서 벗어나 사람들이 실망한 곳에 있었습니다

물론 지금은 하락장이라 공시 2억 이하든 이상이든 아파트가 다 같이 썰렁한 시기이긴 한데요.

공시 2억이라는 가격이 또 한번 여러분의 눈을 가리는 가리개가 되지 않았으면 합니다.

ㅣ셋째, 부동산 투자의 본질

마지막으로, 부동산 투자의 본질은 가치라는 점을 말씀드리고 싶습니다

즉, 사람들이 좋아하는 가치있는 집을 싸게 사는 것이 본질이라는 겁니다.

세금 혜택이 있다고 없던 입지와 가치가 생기는 것이 아닙니다.

이럴 때일수록 정책과 상관 없이 집의 가치를 바라볼 수 있어야 좋은 투자를 할 수 있습니다

혜택은 상황적인 부분일 뿐이고, 상황이 바뀌에 되면 상황에 따른 수요 또한 사라지게 되니까요.

가정을 하나 해 볼게요

만약 지방 부동산 침체가 계속되어 지방아파트 전체가 취득세 중과에서 제외된다면 어떻게 될까요?

(가정입니다^^)

공시 2억이하를 일부러 찾아 매수하는 사람들의 수요는 뚝 끊기겠죠.

그러면 규제를 피하기 위해 매수한 투자물건을 팔아야 할 때 어려운 점이 생길 겁니다.

본질에 맞지 않은 투자를 한 결과죠.

물론 공시 2억이하 아파트라도 그것이 충분한 수요와 가치가 있다면 괜찮습니다. 즉, 취득세 중과 회피가 아니라 가치가 가장 중요하다는 의미입니다

결국 부동산 투자의 본질은 사람들이 좋아하는 걸 찾는 것이고, 그걸 싸게 사는 것입니다.

따라서 지방 아파트 매수 검토 시

이것이 1,2번째 주택이신 분들은

공시가격 2억 이하라는 이유로 특정 아파트를 우선적으로 볼 이유가 하나도 없습니다

또한, 취득세 중과구간에 계신 다주택자 분들은

내가 매수검토중인 물건이 아는 지역 중에서 가장 좋은 것이고, 투자금도 감당 가능하며 그것이 때마침 공시 2억이하라면 검토해 볼 만 하지만, 최선이 아닌 아파트가 단지 공시 2억이하라고 해서 취득세 중과 배제를 목적으로 투자하는 것은 투자의 본질에 맞지 않아요.

세금을 내더라도 사람들이 더 좋아하고 더 가치 있는 아파트를 사는 것이

돈도 많이 벌 수 있고, 팔기에도 좋습니다

ㅣ맺으며

오늘은 2025년 정부의 부동산 경제정책을 바탕으로

현재 정부에서 인식하고 있는 지방 아파트의 가격 수준, 규제와 완화가 아파트 가격에 미치는 영향, 투자의 본질까지 말씀드렸습니다.

여러분께서 이 글을 통해

부동산 뉴스를 투자자로서

어떤 시각으로 바라봐야 하는지,

나아가 지방 아파트가 현재 싼 구간이고

그 가운데서 선호도와 가치가 있는 단지를 찾는다면

투자의 본질에 맞는 좋은 투자를 할 수 있다는 점을

기억해 주셨으면 좋겠습니다.

불화에 사서 호황에 팔라는 투자 격언이 여러분 앞에 놓여 있음을 잊지 마세요 ^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️