[네비게이터 칼럼 필사] 센스있게 쓰자님: 1억 투자금으로 25년 상반기 지켜봐야할 곳(서울 수도권 부동산 현재 분위기)

안녕하세요

센쓰 입니다:)

오랜만에 글로 찾아뵙습니다.

새해가 밝았습니다.

그동안 내집마련이나 투자 계획하고 계시는 분들이

25년에는 꼭 결과까지 낼 수 있었으면 좋겠습니다.

새해 복 많이 받으세요:)

오늘 제가 드릴 말씀은

지난 하반기부터 다소 시장의 흐름이 변했는데

그에 맞게 25년 상반기 투자 전략을 어떻게 가져가면 좋을지에 대한 이야기를 하고자 합니다.

1. 서울 수도권 가격 양극화 속 기회

2. 달라진 전세 흐름 알아야&주의 해야할 점

3. 25년 상반기 반드시 해야할 것들

1. 서울 수도권 가격 양극화 속 기회

지난 24년을 돌아봤을때

한 가지 키워드를 뽑자면 양극화를

뽑아볼 수도 있을 것 같습니다.

그도 그럴 것이 1-2급지 흐름에 비해

4-5급지 상승 흐름으로 이어지기엔 상승 흐름이 다 퍼지지 못했고 그러인해

양극화 된 것처럼 가격 상승률 및 매매 호가 차이가 컸던 시장이었습니다.

그리고 서울 수도권과 지방이

완전히 반대로 움직이면서

서울 수도권과 지방 사이의 양극화도 있었습니다.

하반기로 오면서 지역 상황에 따라 좋아지는 지역도 있었지만

아직 지방 대부분의 지역들은 가격이 많이 떨어져있습니다.

중위 매매가를 이용해 서울 수도권의 매매가격 평균이

대략 어떤 흐름을 보이고 있는가를 보면

1-2급지는 : 24년 초부터 본격적인 상승흐름을 보이면서

매매와 전세 동시 상승했고 매매가가 전세가 보다 좀 더 높은 상승률을 보이면서 전세가율은 하락..

3-4급지는 :1-2급지의 흐름을 이어받아 3-4급지 상단까지는 상승흐름을 많이 보이면서

그 중 신축, 랜드마크격 단지들은 전고를 일부돌파하지만 선호도 낮은 단지들의 경우 상승중에 규제 및 심리로 인해

일부 조정되는 모습을 보이면서,

대출 규제 이전으로의 가격이 급매로 일부 나오고 있는 상황(+입주장)

=>NTH: 3,4급지의 랜드마크 격 단지들은 전고 일부 돌파, 선호도 낮은 단지들의 경우 상승 중에 규제 및 심리로 인해 일부 조정되는 모습을 보이면서 대출규제 이전으로의 가격이 급매로 일부 나오고 있는 상황

:현장에서 체감한 모습과 같다. 선호도 낮은 단지들은 심리로 인해 일부 조정됨,, 투자자들또한 최선호단지가 아닌 선호단지도 매력적인 가격의 매물을 찾을 수 있으므로 선호도 낮은 단지들은 후순위단지로서 쳐다보지 않는격이라 지난 상승장때 이가격이면 줍줍할 가격이어도..덜 매력적인 단지들은 비슷한 가격을 형성하거나 혹은 더 싸도 사실 보이지 않는다.

5급지 및 수도권은: 수도권도 서울 4급지와 마찬가지로

상단은 전고 돌파까지는 아니지만, 근처까지 왔고 거래가 잘 되지 않으면서

답보중...5급지는 전세가가 꾸준히 올라가면서 60%라는 높은 전세가 율을 보이고 잇지만

일부 단지들에 따라 가격이 다른 흐름을 보이고 있습니다.

서울 매매가격 상승률

=>NTH: 1.2급지 단지들 중 선호단지뿐아니라 비선호 단지도 전고점을 회복했거나, 전고점을 돌파.. 이랄수..

=>NTH: 3-4급지 선호단지율은 전고점에 근접하거나 전고점 돌파.. 그러나 3-4급지 비선호 단지들은 전고점에 이르지 않은 단지들이 많다.

중요한 것은,

아직 덜 오른 단지들이 많이 있다는 것이고

특히 서울 상급지 집중현상에 비해

서울 중하급지 및 수도권에서

여전히 가격이 싼 물건들이 나오고 있다는 점입니다.

2. 달라진 전세흐름, 알아야&주의해야할 점

이번에는 전세가 흐름을 봤을때

대출 규제 이후로 입주장과 겹치기도 하면서

전세호가가 조금씩 내려오고 있기도 합니다.

하지만 여전히 전세가울이 높은 지역이 있습니다.

전세가율이 높다는 것은 그만큼 투자금이 상대적으로

적게 들어갈 수도 있다는 뜻이기도합니다.

(서울 수도권 주요 지역 매매-전세 가격 추이)

위에 1번 챕터에도 썼듯이,

상급지 흐름은 매매 전세가 같이 오르면서 전세가율이 조금 씩 낮아진 반면

수도권은 전세가가 빠르게 오르면서

전세가율이 높아진 지역들이 많이 있습니다.

그중에서 광명이나 평촌같은 지역들은

입주장으로 인해서 전세가가 조금 조정폭이 더 크기도 하지만.

입주장이 크게 없는 지역들 같은 경우에는

전세호가에서 약간의 조정은 있지만,

상대적으로 크게 떨어지고 있지는 않고 있습니다.

물론 그렇다고 해서 전세가격에 대해

희망회로를 돌리는 것보다는 보수적으로 접근해야하는 시기이기도 하니,

전세호가를 너무 높게 잡기 보다는

투자는 전세가 빨리 빠질 수 있게 가격을 보수적으로 측정하는 것이 좋겠습니다.

투자금 여유가 있다면 가격은 싸지만

전세가가 낮아 남들은 쉽게 접근하지 못하는 물건들을 고려해볼 수 있겠지만,

그렇지 않은 상황이라면 투자금을 최소화하고

다음 투자를 도모하는 것이 중요합니다.

그래서 가치를 따져봤을 때, 우선순위에서는 밀릴지는 몰라도 가격이 싸고 투자금이 적게 들어가는 수도권 단지들도

함께 살펴봐야하는 시기이기도 합니다.

3. 25년 상반기 반드시 해야할 것들

자 그럼 25년 새해를 맞아 어떻게 투자로 접근해야하냐면요

1억대 투자금을 가지고 있다면,

서울과 수도권을 같이 지켜보되

투자금이 적게 들어가는 수도권 물건들을 적극 살펴봐야합니다.

저도 24년 초반부터 꾸준히 수도권 가격 흐름을 살펴보고 있는데요,

제가 수지 특강을 진했앴던 9월 이후로 수지의 가격도

크게 변하지 않았거나, 오히려 급매 물건들이 나오면서

9월의 호가보다 더 가격이 싸진 단지들도 나오고 있습니다.

2억이상의 투자금을 가지고 있지만

마찬가지로 서울과 수도권을 보면서

지금같은 시기에 나오는 급매들을

잘 잡을 수 있으면 좋겠습니다.

기회가 여전히 있는 시장입니다.

다만, 입주장으로 인해 전세가가 너무 낮아져서

투자금이 많이 들어가는게 고민이라면

우선 가치와 가격에 집중해보면서

저평가를 판단해보고

입주장 이후의 상황을 고려해보면서

리스크를 판단해보시면 됩니다.

무엇보다 앞으로의 일은 알 수 없기 때문에

가격이 오를지 내릴지는 아무도 알지 못합니다.

그러나 지금 가격이 싸고 나의 투자금에 맞는 물건이라면

더 기다리는 선택보다는 지금 할 수 있는 투자를 해야합니다.

그러니, 다가오는 25년에는

1)나의 상황(투자금)에 맞는 투자 방향성을 설정하고

(앞으로의 서울 혹은 수도권 투자)

2)투자 방향에 맞게 서울 수도권 아는 지역을 늘려가면서

3) 투자를 할 수 있을때 한다.

이 세가지를 기억하시면서

행도하고 결과까지 내는 25년이 되었으면 좋겠습니다.

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1억 투자금으로 25년 상반기 지켜봐야 할 곳 (서울 수도권 부동산 현재 분위기)

안녕하세요 센쓰입니다 :) 오랜만에 글로 찾아 뵙습니다 새 해가 밝았습니다 그동안 내집마련이나 투자 계획하고 계시는 분들이 25년에는 꼭 결과까지 낼 수 있었으면 좋겠습니...

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