현재 서울 40평대 시세를 통해 알 수 있는 것 [호재라이언]

안녕하세요. 호재라이언입니다. 

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시세트래킹, 시세지도, 시세분석을 할 때 주로 20평대와 30평대를 중점적으로 하게 됩니다.

20평대와 30평대는 대중적이고 수요가 많기 때문에 우선적으로 투자를 검토하게 되는 평형입니다.

하지만 40평형 시세를 통해서 알 수 있는 것들도 있습니다.

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이 글에서는 현재 40평대의 시세를 통해 알 수 있는 것들과

40평대를 투자로 검토할 때 알아야 할 것들에 대해 말씀드리려고 합니다. 

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1) 40평대를 매수한다는 의미

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보통 20평~30평형의 매매가는 이렇게 형성이 됩니다. 

매매가 = 실거주 가치 (전세가) + 소유 가치

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하지만, 40평형은 사치재적 가치가 들어갑니다.

매매가 = 실거주 가치 + 소유 가치 + 사치채적 가치

20평~30평대보다 더 넓은 집에서 더 편하게 살고자 하는 사치재적 가치가 포함됩니다.

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사람들은 더 좋은 지역에서 더 넓은 아파트, 즉 더 가치 있는 자산을 소유하고 싶어하기 때문에

입지 독점성이 강한 지역일 수록 40평대 아파트의 시세가 강력합니다. 

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그렇다면, 실제로 현재 서울에서 좋은지역일수록

20평, 30평형보다 40평대가 훨씬 더 빠르게 회복되고 많이 올랐을까요? 

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2) 서울 구별 20평형~40평형 시세를 통해서 알 수 있는 것

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강남구, 서초구와 같은 1군에서부터 구로구, 금천구와 같은 5군까지 이어지는 지역들의

20평~40평형 시세를 보면 사람들의 지역적 선호도를 명확하게 알 수 있습니다. 

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강남구를 중심으로 평형별 시세를 보겠습니다. 먼저 강남구, 서초구, 동작구의 시세를 보겠습니다.

강남구는 모든 평형이 전고점을 돌파했습니다. (역시 가장 좋은 강남입니다)

서초구는 40평대만 전고점을 회복했습니다.

동작구는 30평형 vs 40평형의 가격차이가 크지 않습니다.

동작구의 현재 20평형 가격대는 10억~11억, 30평형 가격대는 12억~13억대, 40평형은 15억대를 형성하고 있습니다.

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동작구에서 40평형을 매수하는 것보다 바로 옆 서초구의 적은 평형을 매수하는 게 

자산적 관점에서 더 좋다는 사람들의 선호도가 반영된 결과가 아닌가 하는 생각이 듭니다. 

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그렇다면 강남권에 인접한 구의 40평대는 모두 30평대와 40평대 가격차이가 크지 않을까요? 

송파구와 성동구 역시 동작구와 비슷한 시세흐름을 보입니다.

역시 송파구와 성동구에 거주하는 사람들은 해당지역에서 평형을 늘리는 것보다

강남구, 서초구와 같이 더 좋은지역에 거주하고자 하는 수요가 반영된 것이 아닌가 생각합니다.

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다음은 4군~5군의 시세입니다. 

관악구는 현재 20평형, 30평형, 40평형 모두 비슷한 차이를 두고 매매가가 형성되어 있습니다. 

금천구는 30평대와 40평대의 매매가 차이가 적습니다.

구로구도 관악구처럼 평형별로 비슷한 차이를 두고 매매가가 형성되어 있습니다. 

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서울 구별로 40평형대 시세를 통해서 알 수 있는 것을 정리해보면,

① 강남구, 서초구를 제외하고 서울의 40평형과 30평형 매매가 차이가 크지 않다. 

    (같은지역 40평대 보다 상급지로 가고자 하는 수요)

② 사치재적 가치가 반영되어 있어서 보통 하락할때 매매가가 더 많이 떨어지고 상승할 때 더 많이 오른다. 

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2) 단지별로 40평대 시세를 통해 알 수 있는 것

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우리는 지역별, 평형별 시세흐름보다 단지의 평형별 시세흐름이 더 중요합니다. 

왜냐하면 우리는 지역에 투자하는 것이 아니라 하나의 단지 그리고 물건에 투자하기 떄문입니다. 

현재 사람들의 선호도가 높은단지, 그리고 낮은단지의 평형별 차이가 있을까요? 한번 알아보겠습니다. 

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1~2군에서 사람들이 선호하는 단지들은 40평형 매매가가 많이 올랐습니다.

20평, 30평형이 전고점을 회복하지 못했지만 40평형은 전고점을 넘어선 단지도 있습니다. 

관악구와 금천구처럼 4군~5군에 있는 단지들은 선호도에 따라 다르게 나타납니다.

선호도가 있는 관악드림타운이나 남서울힐스테이트와 같은 단지들은 

이번에 매매가가 회복하는 시기에 40평대가 같이 올랐습니다. 

하지만 선호도가 비교적 낮은 단지들은 다른 모습을 보이고 있습니다. 

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3) 40평형을 투자로 검토할 때 알아야 할 것

 구별, 단지별 시세를 통해서 알 수 있는 40평대를 투자할 때 고려해야 할 것은 무엇일까요? 

① 상급지, 적은 평형의 비슷한 매매가와 투자금으로 투자할 수 있는 물건이 있는지 확인한다.

강남 서초구를 제외한 지역의 40평형이 20평~30평보다 시세흐름이 강하지 못한 이유는

자산을 보유하는 투자 관점에서 땅의 가치가 더 좋은 물건에 투자하는 것이 의미가 있기 때문입니다.

따라서 최종 의사결정 하기 전에 전수조사하는 과정이 반드시 필요합니다.

② 단지의 선호도 (가치)와 저렴한 매매가격에 매수하는 것이 중요하다.

선호도가 높은 단지의 40평형을 30평형과 큰 차이 없이 매수할 수 있다면 더 버는 투자가 가능 합니다.

그리고 40평형은 하락 할 때 하락폭이 크기 때문에 저렴한 매매가로 매수하는 것이 보유할 때 유리합니다.

③ 어떤 평형에 투자하는가 보다 어떤 단지에 투자하느냐가 중요하다.

투자의 본질은 가치있는 자산을 보유해 나가는 것입니다.

땅의 가치가 낮은 4군~5군 지역이더라도 선호도가 높은 단지의 40평형은 매매가 상승이 뚜럿하고 하락 후 회복도 빠릅니다.

따라서 어떤 평형이 투자로 더 좋을까? 고민하는 것보다 어떤 단지가 더 가치 있을까? 를 고민하는 것이 투자적으로 더 유의미 합니다. 

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끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

안녕히 계세요.