안녕하세요
꾸준히 오래가는 투자자
꾸오 입니다.
1년, 2년이 지나며
투자자로 거듭 날수록
배우는 것도 많아지고
늘어나는 자산을 보며
뿌듯함이 드는 한편,
'다음 투자에서는 이러면 안되겠다'
후회가 남는 경우가 있습니다.
24년을 되돌아 보며
투자한 물건을 정리하다 보니
잃지 않을 투자임을 확신하지만
'이게 내 최고의 투자였을까?'
'리스크에 대해 철저하게 대비했던 투자일까?'
개선할 점도 분명 존재하는 투자 였구나
생각이 들기도 합니다.
이번 글에서는
더 나은 투자를 하기 위한
복기의 시간을 가져볼까 합니다.
1. 최고의 투자
최고의 선택은 무엇일까?
투자를 하고
1,2달 곱씹어보니
문득 이런 생각이 듭니다.
'투자처를 모색하던 시기로 돌아가도 동일한 투자를 진행할까?'
'동일한 투자금에서 가장 좋은 물건을 고른 게 맞을까?'
실전반을 듣고,
강사님들을 만나뵙고,
많은 동료, 선배님들과 이야기를 나누다보니
물음에 대한 대답은 'NO' 입니다.
24년의 투자는
하자마자 5천만원도 벌 수 있었고
충분히 싼 물건을 적은 투자금으로 매수했기에
잘한 투자라 생각 되지만
(예상 할 수 있었었던 리스크였지만)
'목표한 투자금보다 더 많은 투자금이 들었던 점
에서 가장 잘했던 투자는 아니였겠다.'
라는 생각이 듭니다.
목표했던 투자금 범위 안에서
가장 좋은 물건을 찾았고,
가장 큰 리스크 (잔금) 만 확인 했을 뿐
1. 투자금이 많이 드는 상황이 예상되었다면, 기회 비용을 확인했어야 했고,
→ 투자금이 많이 든다면 얼마까지 투자금이 늘어날 수 있을까?
→ 목표 투자금보다 많은 투자금으로 투자했을 때 더 좋은 물건이 있을까?
2. 최적의 상황 뿐만 아니라 예상되는 리스크가 있는 상황에서도 좋은 투자처가 될 수 있는지
시뮬레이션 해봐야 했습니다.
→ 목표 했던 수익률을 달성할 수 있을지?
→ 이 투자를 하고서도 1년에 1채 투자가 가능한지?
→ 이 투자를 하고서도 가지고 있는 투자 물건들을 지킬 수 있는지? 관리가 가능한지?
하워드 막스의 <투자에 대한 생각> 에는 아래와 같은 문구가 나옵니다.
'장기적인 투자 성공으로 가는 길은 공격적인 투자보다는 리스크 제어에 있다.
전체 투자 이력을 통틀어 대부분 투자자들의 성과는 성공 사례가 얼마나 대단했느냐 보다는,
실패 사례가 얼마나 되고 그 사례들이 얼마나 나빴는지에 의해 결정된다.
리스크를 능숙하게 제어하는 것은 탁월한 투자자임의 징표다.'
시스템 투자를 통해
경제적 자유로 나아가는 과정에서
가장 중요한 요소는 단연코
'잃지 않고 자산을 쌓아가는 것'
이라고 생각합니다.
(잃지 않는 것이 중요한 이유는 투자#4 에 작성해두었습니다.)
https://cafe.naver.com/wecando7/11372830
그런 의미에서
가장 잘한 투자는
(물론, 같은 투자금으로 가장 많이 버는 투자도 생각해야겠지만)
가지고 있는 것을 잃지 않는 범위에서 (장기적으로 운용이 가능한 수준에서)
가장 잘 버는 투자가 아닐까 생각이 됩니다.
투자에 있어서
예상되는 모든 리스크를 파악하여
1. 투자금이 많이 들 상황에서도 대응 가능한지
→ 대출 가능액 확인 (대출 이자 지출 시에도 1년 1채 투자 가능한지, 투자물건 역전세 대응 가능한지)
2. 기회비용이 투자 대비 크지는 않는지
→ 전고점에 대한 수익률 계산 (지방 : 수익률 200%, 수도권 : 수익률 100% @1cycle 기준)
→ 투자금 +a 가 들어도 충분히 투자할 정도로 좋은 물건인지 (비교평가)
반드시 확인하고 넘어가도록 해야겠습니다.
2. 리스크 통제
앞서 얘기했듯이
투자자에게 있어
가장 중요한 것은
'리스크 제어' 입니다.
리스크란
위험, 예상치 못한 상황 등
다양한 의미로 해석될 수 있으나
투자자에게 있어서는
'돈을 잃을 가능성' 이
가장 직관적인 해석이라고 생각합니다.
따라서,
<투자에 대한 생각>에서
하워드 막스가 얘기한
탁월한 투자자인
'리스크 제어' 가 가능한 투자자는
돈을 잃을 가능성을 통제할 수 있는 투자자라고
받아 들여집니다.
실력있는 부동산 투자자가 되려면
기본적으로
역전세를 치루지 않으려는 노력,
잔금을 치루지 않으려는 노력을 병행해야 하는 것 이 외에도
계약, 잔금 과정 중 발생할 수 있는 리스크를 최대한 줄이려는 노력이 포함이 되어야합니다.
이번 투자에서
놓쳤던 부분이 바로
더 적은 투자금으로 투자를 하기 위해
(위 부분도 무시되어서는 안돼지만 의도적으로 리스크를 늘릴 수 있는 방향으로 나아가서는 안됀다고 생각합니다.)
계약 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 늘렸다는데 있습니다.
24년 초
빌라, 주택 등 전세사기로 인한 두려움 ,공급 물량 감소, 금리 안정화 등으로 인하여
시장 분위기는 전세 가격이 꾸준히 상승하는 추세로 흘러가고 있었고
투자했던 지역 또한 꾸준히 전세가가 상승하는 추세였습니다.
잔금을 길게 계약한다면
시장 분위기에 편승하여 올라오는 전세가로 인하여
잔금 시점에 맞춰 투자금이 예상보다 적게 들 것으로 예상하였습니다.
추세를 계산해보니
투자금 5천만원으로
수도권 전용84를 투자할 수 있겠다는
결론을 도출할 수 있었고,
모든 노력을 기울여 투자를 진행하게 됩니다.
그러나 예상과 달리,
갑작스러운 8월 전세 자금 대출 규제 강화, 금리 상승
9월 2차 스트레스 DSR 시행 등
예기치 못했던 부동산 규제와
예상된 규제들이 복합적으로 작용하여
뜨거웠던 부동산 시장은 한순간 식기 시작합니다.
상승하던 전세가격은
순식간에 전세를 맞추는 것 자체가 어려운 시장으로 변하기 시작했습니다.
투자 당시 예상했던 가격보다
1~2천만원 더 빠진 가격에
전세 매물들이 1~2개
나오기 시작하고
설상 가상으로
더욱 강력해지는 대출 규제로
잔금 대출도 어려운 상황에 처하게 됩니다.
그 뒤로는
앞선 경험담에 작성했듯이
갖은 노력과 함께
운이 정말 좋게 작용하여
전세를 맞출 수 있었으나
목표했던 투자금 보다는
많은 투자금을 들여서 투자를 진행하였습니다.
하지만, 투자금을 많이 냈다는 것보다도 더욱 중요한 건
운이 좋지 못했다면,
최악의 상황이 발생했다면,
투자했던 물건들을 지키지 못했을 상황까지
치닫을 수도 있었던 상황을 간과했다는 데 있습니다.
물론 시장에는 언제나 심리가 작용하기 때문에
예상치 못한 상황들이 언제든 발생할 수 있고,
잔금을 길게 빼지 않았더라도
시기에 따라 생각지도 못한 변수를 만날 수 있었겠지만
변수가 발생할 확률을 높이면서 투자를 했어야 했을까
라는 아쉬움이 남게 됩니다.
투자를 함에 앞서
수익률을 높이기 위한 결정들이
리스크를 높일 수 있는 행동이지 않을까 점검해보고
행동이 불러올 나비 효과가
투자 물건을 지키는데 위험한 변수로 작용할 수 있다면
수익/수익률을 높일 수 있을지라도
선택하지 않는 결정을 하도록 하겠습니다.
무조건 좋은 자산을 투자하는 것이 아닌
가치 대비 싼 자산을 투자하고,
리스크를 늘리며 수익률을 극대화 시키기 보다는
대응할 수 있는 리스크로 수익률을 지켜가며
잃지 않는 것에 집중하는 투자자로 거듭나길 희망합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
꾸오 투자 경험담
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#4. 내가 부동산 투자를 투자 자산으로 고른 이유 : https://cafe.naver.com/wecando7/11372830
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