[네비게이터 칼럼 필사] 김인턴님: 시스템 투자와 전세금 24억

1. 맨처음 부동산 투자에 관심을 갖게 되 건

너바나님의 나부맞과 너나위님의 월부은 책을 읽고

시스템 투자라는 것을 알게 되었던게 시작이었습니다.

시스템 투자.

말 그대로 투자를 통해

하나의 시스템을 만드는 거슬 이야기합니다.

부동산 투자를 하면

아무래도 시세차익만을 생각하는데

시세차익이라는 것을 기본 베이스로 깔고

자본주의의 기본원리에 전세라는 것을 더해

현금 흐름을 만들어내는 것을 의미합니다.

2. 그렇게 한 채 두 채 투자를 시작하며

전세상승분을 받는 경험을 하면서

그 힘을 잠시나마 느낄 수 있었던것 같습니다.

NVT=> 이 전의 투자들 그리고 복기한 글들을 보며, 단지의 가치를 알고 투자하는게 중요함을 느낀다.

매매도 상승하는것도 좋지만, 또 실제 사용가치인 전세 상승분을 통해서 투자금을 확보해나가는 게 중요한 전세투자자들은 시간이 지나며 매매가가 오르면서 자연스럽게 전세가치도 상승하는 단지를 찾는것이 중요할텐데

그런 단지들의 특징은 하락장인 현재에서도 이미 매매가가 전고를 회복했거나 전고를 향해가고 있어 매매가와 전세가의 차이가 이미 벌어졌고, 벌어지는 단지들, 즉 구나 동의 선호하는 요소 그리고 특징들을 반영한 곳을 통해 아직 매매가 상승이 조금씩 이루어지며 전세도 조금씩 상승하는 투자자에게 보물같은 단지들을 찾는것이 참 중요하다고 느끼고 있다.

다만, 짧은 그 경험이후 하락장을 맞이하면서

전세금을 올려받는 대신 돌려줘야하는

역전세 상황을 마주하게 되었습니다.

힘들었던 그 시기에 오히려 역으로 생각했던 건

돌려주는 만큼 반대로 내가 받는거였다면

어땠을까라는 생각을 해보니

그 시기를 위해 잘 버텨야겠다는 다짐이 섰고

잠시 묻혀있던 시스템 투자를 다시 꺼내 생각해볼 수 있었죠.

3. 그러면서 조금 더 단단하고 이상적인

시스템 투자를 쌓아가기 위해서는

몇가지를 더 고려하는게 필요하겠다라는것을

생각해볼 수 있었습니다.

우선은 장기적으로 잘 굴러가는 시스템을 만들어내기 위해서는 전세가격이

안정적으로 우상향하는 것이 필요합니다.

여기서 우상향이라는 것을 계속 상승만으로 생각할 수 있는데

시장에는 어떤 변화가 생길지 모르기에

일시적으로 22-23년과 같이

전세가격이 하락하는 시기가 찾아올 수 있습니다.

NVT=> 역전세..투자를 하는 기간에 있어 역전세는 피할 수 없다고 한다.

전세를 놓을때 매매가를 싸게 사고 전세가를 높이 세팅하면, 투자금을 줄일 수 있고 세팅되어있었던 투자금 외에 남은 투자금을 통해 다른 투자를 할 수 있는 여지가 있기에 전세금을 높게 맞춰 투자금을 줄이는건, 투자자한테 참 매력적인데..너바나님 그리고 너나위님이 강조했던 욕심부리지 않는 전세가 세팅... 5%만 꾸준히 올리거나 혹은 동결하는 등을 통해 역전세의 리스크를 적게하며 무리한 투자는 지양하는게 좋겠다는 메시지를 떠올려본다.

4. 하지만 그 특정기간만 보는게 아니라

긴 시간을 두고 보면

결국에는 상승하는 모습을 보이게 됩니다.

다만 그 오르내림이 차이가 크기 보다는

상대적으로 적고 안정적인게 중요하겠죠/

더불어 꾸준한 수요가 뒷받침 되어야하기에

일정 수준 이상의 입지 독점성이 필요하며

중/장기적 관점에서 수요가 있는지를

판단하는 것도 필요합니다.

그리고 위의 조건이라면

시세 차익은 자연스럽게 따라 올거구요.

5. 그 다음으로 고려해야하는건

전세 가격의 수준입니다.

현재 전세금 상승은 임대차법에 따라

신규계약으로 2년 뒤 재계약시

계약갱신권을 사용하게 되면 보증금 증액상한이

현 보증금의 5%로 정해져있습니다.

그리고 재계약시 계약갱신권을 사용했다면

다시 2년이 지난 뒤에는 이사를 하거나

임대인과 협의를 통해 현재 시세와 비슷한 수준으로 다시 재계약을 하게 됩니다.

이때 4년간을 기다리며 전세금이 크게 올랐다고 그 수준으로 맞추는것을 경계하는것이 필요합니다.

5. 급격한 상승은 많은 경우에 있어

급격한 하락이 뒤따르며 이는 오히려 역전세라는 큰 리스크로 돌아올 수 있기 때문입니다.

20년 임대차법 이후 폭등한 전세가격 그리고 22년에 찾아온 역전세 시장을

연결지어 같이 생각해보시면 될 것 같습니다.

오히려 전세 가격을 적정한 수준으로 유지하며

증액을 한다면 리스크없이

현금 흐름을 만들 수 있습니다.

7. 이 원리를 통해 한가지를 생각해볼 수 있는데

월에 500만원 정도의 소득이 생긴다면

맞벌이 기준으로 한명정도는 충분히 은퇴할 수 있는 금액입니다.

그럼 1년에 필요한 돈은 6000만원이 되고

2년을 기준으로 생각하면 1.2억이 되겠죠

만약 2년간 1.2억이라는 돈이

전세금 상승을 통해 생긴다면

2년간 증액이 가능한 전세금을 보증금 총합의 5%라고 생각한다면

24억이라는 숫자가 나옵니다.

즉 내가 보유한 아파트의 전세보증금이 24억이 된다면

5%씩만 증액해도 월에 500만원이라는 현금흐름이 생기에 되는 것이죠.

8. 그렇다면

목표를 한번쯤 바꿔서 생각해보는 것도 필요합니다.

매매가의 상승은

시장이 만들어주기때문에

단순히 내가 노력만 한다고 해서

이루기는 어렵습니다.

시간이라는 것이 필요하기 때문이죠.

9. 하지만 전세는 조금 다를 수 있습니다.

25년이후 역대급 공급 부족이 예정되어있고

거주라는 필수적인 요소를 포기하기 어려운 만큼

전세 가격의 상승은 어찌보면 너무 당연한 일입니다.

설령 공급 부족이 아니라고 해도

앞서 이야기한 조건을 갖추고

안정적인 흐름을 보이며

여기에 전세가격 수준까지 고려한다면

시스템이라는 것을 충분히

만들 수 있습니다.

전세금 24억

매력적인 목표를 정해보는것도 충분히 의미있을 것 같네요.

https://cafe.naver.com/wecando7/11361112

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