투자 물건 1등 뽑는 5가지 단계 (ft. 저평가부터 리스크까지) [버린돌]

안녕하세요, 버린돌입니다.

​

종잣돈이 적으면 어떻게 투자하나요?

대출이 있어서 모을 수 있는 돈이 적어요.

1등 뽑기는 어떻게 하나요?

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항상 가장 좋은 것을 하라는데

종잣돈이 적은 사람은 어떻게 뽑아야 하는지..

참 어려우시죠?​​

​

지난주 몽부내 튜터님과

투자사례검토를 진행했는데요:)

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오늘은 싱글 투자자인 제가

투자 물건 1등 뽑기 하는 5단계를

같이 공유하려 합니다.

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들어가기에 앞서 이건 꼭 기억해주세요.

​

우리는 투자할 수 있는 곳 중

가장 좋은 곳에 투자한다.

​

그리고 리스크를 정확히 알고

감당가능하다면 투자한다.

​

그럼 같이 가보실까요 :)

1. 감당 가능한 물건의 범위를 정한다.

​

각자 자산과 현금 흐름이 다르기 때문에,

감당 가능한 물건을 파악해야 합니다.

​

나는 얼마까지의 물건이 감당 가능한가?

​

가용 가능 금액을 먼저 살펴보시는게

첫 단계라고 할 수 있습니다.

​

어떤 사람은 2~3억대까지,

또 어떤 사람은 5억대까지

감당할 수 있습니다.

​

싱글 투자자&소액 투자자인 저는

감당 가능한 선을 2~3억대로 보았습니다.

​

단, 여기서 주의할 점은

감당 가능한 최대 금액을 보는 것이지,

5억대만 본다는 뜻은 아닙니다.

​

2~3억대 아파트에서 저평가 되었다면

매수하는 것이 오히려 좋은 전략이 될 수도 있습니다.

2.지역 전수조사를 한다.

​

감당 가능한 금액이 파악되었다면,

앞마당 전수조사를 들어갑니다.

​

모든 앞마당을 전수조사하면 좋겠지만,

시세트래킹을 하면서 투자가 가능하다고 판단되는

지역만 우선 진행하셔도 좋습니다.

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59, 낀 평형, 84

평수를 나눠서 모두 조사합니다.

평형이 섞이면 헷갈리기 때문이에요.

​

다 뽑았다면

좋은 단지부터 나열합니다.

​

(아래는 예시입니다)

​

여기서 중요한 점은

그래프로 비교 후 나열하는 게 아닌

내 판단으로 먼저 우선순위를 정해야 합니다.

​

100만 도시의 중간 생활권의

덜 선호되는 A단지보다,

​

50만 도시의 상위 생활권의

선호되는 B단지가

더 우위일 수 있습니다.

3. 투자할 수 있는 곳 중 가장 좋은 곳부터

​

아까 제가 처음에 말씀드린 것

기억하시나요?

​

투자할 수 있는 곳 중

가장 좋은 곳에 투자한다.

​

앞마당 전수조사를 하고

나의 생각으로 우선순위를 정했다면,

가격을 확인합니다.

​

그리고 가격 대비 상대적으로 비싸다면

과감하게 모두 소거합니다.​​

​

​

비슷한 가격이라면

등수가 높은 단지를 먼저 고려합니다.

​

갭을 먼저 보시지 마시고

특정 단지에 매몰되지 마세요.

​

좋은 곳부터 보면서

덜 좋은 곳이 비싸다면

과감하게 X자를 긋는 것이 중요합니다.

4. 리스크와 수익률을 비교해봐요

​

자, 이제 후보 매물이 나왔습니다.

​

앞마당 전수조사로 모두 뽑고

그 중 저평가 된 매물이 나왔을거에요.

​

하지만 우리는 그 중에서도

최종 1등을 뽑아야 합니다.

​

저환수원리

​

실제 투자를 위해서는

리스크를 고려해봐야 합니다.

​

여기서 중요한 점은,

단순히 공급이나 전세가 많다고 해서

'투자 할 수 없음'으로 끝나면 안됩니다.

​

실제로 그런가?

이것을 따져봐야 합니다.

​

리스크 확인

​

공급 물량이 어디에 들어오는지

과거에는 얼마까지 빠졌는지

현재 전세 vs 월세 무엇이 더 싼지

​

팩트를 체크해보고,

리스크가 얼마나 있는지 확인합니다.

​

수익률 확인

​

리스크가 있다고 해서 끝이 아니라

기대 수익 대비 해서 비교를 해야 합니다.

​

전고점을 통해 대략적으로

예상을 해볼 수 있습니다.

​

50만 도시 A단지를 골랐다면,

세 단지를 더 찾아 전고점을 확인합니다.

​

상위 규모의 지역 B단지 4.8억

비슷한 규모의 지역 C단지 4.85억

하위 규모의 지역 D단지 3.6억​​

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​

여기서 부내 튜터님은

주의해야할 점을 말씀해주셨는데요.

​

상위, 동등, 하위 단지를 뽑을 때

비슷한 단지로 선별을 해야 합니다.

​

너무 좋은 상위급 단지를 뽑으면

전고점이 너무 높게 나오는

오류를 범할 수 있습니다.

5. 결론을 내려요.

​

자, 그럼 리스크와 수익률을

모두 따져보았습니다.

​

이제 남은 건 바로

'내가 감당할 수 있는가' 입니다.

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제가 투자검토를 한 단지의 경우,

리스크 대비 기대이익이 더 컸습니다.

​

다만, 싱글 투자자&소액 투자자인 저는

감당 가능한가를 더욱 생각해봐야 합니다.

​

역전세 금액 규모 자체가

감당할 수 없는 금액이라면,

아래와 같이 결론을 지을 수 있습니다.​​

​

​

이렇게 1등을 다시 한 번

뽑아볼 수 있습니다.

​

아까 맨 처음 이야기로 돌아가볼까요?

​

우리는 투자할 수 있는 곳 중

가장 좋은 곳에 투자한다.

​

그리고 리스크를 정확히 알고

감당가능하다면 투자한다.

​

계속해서 비교 평가를 해보고

나의 생각을 정리해두면

​

기회가 왔을 때

남들보다 빠르게, 그리고 간결하게

투자를 결정할 수 있을거라 생각합니다.​

​

​

이렇게 오늘은

싱글 투자자&소액 투자자라면

실제 투자에서 고려해야 하는 것들을

함께 공유해봤습니다.

​

같이 꼼꼼하게 검토해주신

부내 튜터님,그리고 13반 감사합니다 ♡

​

그럼 이번달 1등도 모두

알차게 뽑으시길 응원하겠습니다 :)