실전준비반 3강 강의 후기 [실준반 64기 22조 dearelmo]

 아~ 이번 3강 자음과 모음님의 강의는 나에게 다소 버거웠다. 

앞선 강의에서 한번씩 들었던 강의 내용이 반복을 거치며 점차 깊이로 심화되고 넓이로도 확장되는 느낌. 자모님의 “임장보고서의 모든 것을 전해드리고자 한다” 는 말씀처럼(정말 감사하지만….ㅠㅠ) 너무 많은 양이 한꺼번에 밀물로 밀려오는 기분이었다고나 할까. 복습하지 않으면 내 것이 되지 못하고 모두 썰물로 쓸려 내려갈 것 같다.

  3강을 마인드맵화 하면 이렇게 정리될 것 같다.

1.지역분석

1)위성지도/지적편집도: 빈땅의 확인을  통해 입지독점성을 확인한다. 수요가 이동할지, 새 아파트가 생기면 바로 

                                      이동 할 만한 땅은 아닌지를 살펴본다. 또 해당지역이 직주근접or 베드타운인지 확인. 

2)      인       구            : 거주민으로 어느 연령대가 많이 살고있는지, 확인된 연령대에 의해 임장시 주의 깊게 봐야

                                      할 지역이 어디인지를 체크한다.  

3)      소       득           :  지역 간 소득 수준을 상대적으로 비교해보고 지역 간 소득 위상을 정리한다.

4) 도 시 개 발 계 획    :  현재 지역 내 중심지와 더 좋아질 지역은 어디인지(호재)를 확인한다.

2.입지분석

1) 직 장 : ‘양’과 ‘질’을 모두 분석해야 하며 해당지역 직장의 특징을 파악한다. 수도권의 경우 직장이 입지분석의 

                중요 요인이지만, 지방의 경우에는 학군과 환경이 우선한다.

2) 교통 :  업무지구로의 접근성(지하철을 이용한 시간거리), 실현가능한 교통호재의 유무를 살펴본다. 

                교통호재는 상승장에서 도움이되며 사업추진 단계가 ‘착공’단계는 되어야 한다. 호재가 실현되었을 경우

                업무지구 접근성이 얼마나 좋아지는지 살펴본다. (지방에서는 교통이 우선순위가 아님)

3) 학군 :  학군이 좋은 동은 그 자체로 입지독점성이 있다. 중학교의 학업성취도를 학군의 지표로 사용하며, 

                초등학교 학급당 학생수, 특목고 진학률, 학원가를 추가로 살펴본다. (지방은 학군을 우선순위로 한다)

4) 환경 :  환경의 중요한 요소는 백화점, 대형마트 즉, 상권과 종합병원과 같은 편의시설이다. 이를 통해 지역 

                거주민의 소비력을 유추할 수 있다.(지방의 경우 환경도 우선순위가 된다.)

5) 공급 :  공급은 매매가보다 전세가에 더 영향을 주는 요소로, Risk에 직접적인 영향을 미치므로 주의깊게 

                분석해야 하는 항목이다. 3년간의 공급량이 적정수요를 넘어서는지 여부, 역전세 가능성, 또 

                해당지역이 아니더라도 주변지역의 공급으로 인해 지역 수요가 이동 할 가능성을 살펴본다.

3.시세분석

1) 시세지도 : 시세지도/ 동별 시세 그룹핑/ 랜드마트 아파트 시세확인 등을 통해 지역의 시세 위상을 비교하고,

                     단지 별 시세, 매물간 시세 비교를 통해 저평가 된 매물을 찾는 핵심적인 단계이다. 

                     시세지도는 한 눈에 어떤 단지가 더 ‘싼지’를 직관적으로 비교할 수 있게 해주므로 임장보고서에서

                     가장 중요한 작업이다. 가격을 전망하지 말고 ‘싼지’ ‘비싼지’를 분석하도록 한다.  

2) 랜드마크 아파트 시세분석 : 동별 위상을 확인하기 쉽다.

3) 동별 시세 그룹핑: 저평가 된 매물을 찾기 쉬워 매물임장 갈 물건을 뽑는데 도움을 준다.

4.투자하기

1) 단지분석: 지역내 가장 선호 생활권을 우선으로 하여 단지분석을 해본다. 기준을 300세대 이상 단지로 하고,

                    위치/입지등급분석/단지특징/최근 1년매매, 전세 실거래가/전고점 대비 하락률 / 점저점 대비 상승률

                    분석 한 후 단지 별 위상 순위를 매겨본다.  

2) 비교평가: 매물 임장까지 다녀 온 후, 가격을 붙여 비교평가하여 저평가 된 물건을 찾는다. 

                    찾는 방법은 단지 내 1등 → 동별 1등 → 지역 내 1등 순으로 지역을 점점 넓혀 비교한다. 

                    내 투자금을 확인하여 최종 물건을 선정한다.

3) 매물검토 및 투자 : 선정된 매물의 조건, 상태가 좋은지, 감당 가능한지 확인한다.  ‘저환수원리’의 교집합에

                                  합당할 때만 투자해야 하며 충족되지 않으면 투자하지 않는다.

                                  조건이 합당하지 않을 경우, 이 단지를 계속 지켜보며 더 좋은 조건의 물건이 나오는지

                                  지켜본다.

3강 수업에서 나에게 적용할 것은 무엇보다 이 자세한 프로세스를 따라 한 장, 한 장 임장보고서를 만들어 보는 것이라는 생각이 들었다. “임장을 좋아하는가 임장 보고서를 작성하는 것을 좋아하는가?" - 동료들과 함께 걸으니 

마음에 부담이 덜어져 아직 임장이 더 편한 것이 사실이지만, 사실 둘 다 서툴 다는게 함정….ㅎㅎㅎ

천리 길도 한 걸음부터! 용기 내어 한 걸음 내디뎌보도록 하자~^^