수강후기

실전준비반 3강 강의 후기 [실준반 64기 22조 dearelmo]

  • 25.01.20

실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법

 아~ 이번 3강 자음과 모음님의 강의는 나에게 다소 버거웠다. 

 

앞선 강의에서 한번씩 들었던 강의 내용이 반복을 거치며 점차 깊이로 심화되고 넓이로도 확장되는 느낌. 자모님의 “임장보고서의 모든 것을 전해드리고자 한다” 는 말씀처럼(정말 감사하지만….ㅠㅠ) 너무 많은 양이 한꺼번에 밀물로 밀려오는 기분이었다고나 할까. 복습하지 않으면 내 것이 되지 못하고 모두 썰물로 쓸려 내려갈 것 같다.

 


 

  3강을 마인드맵화 하면 이렇게 정리될 것 같다.

 

임장보고서의 구성

투자의 과정

사전임장보고서

  1. 지역개괄
1) 지도:지역개괄

사전조사

2) 인구
3) 소득
4) 도시개발개획

2. 입지분석

1) 직장
2) 교통
3) 학군
4) 환경
5) 공급

3. 시세분석

1) 시세지도
2) 평당가 
3) 랜드마크 아파트 시세분석
4) 그룹핑
최종임장보고서

4.투자결론

1) 단지분석

임장하기

2) 비교평가

투자하기

3) 매물뽑기(TOP3)
4) 투자하기

 

1.지역분석

1)위성지도/지적편집도: 빈땅의 확인을  통해 입지독점성을 확인한다. 수요가 이동할지, 새 아파트가 생기면 바로 

                                      이동 할 만한 땅은 아닌지를 살펴본다. 또 해당지역이 직주근접or 베드타운인지 확인. 

2)      인       구            : 거주민으로 어느 연령대가 많이 살고있는지, 확인된 연령대에 의해 임장시 주의 깊게 봐야

                                      할 지역이 어디인지를 체크한다.  

3)      소       득           :  지역 간 소득 수준을 상대적으로 비교해보고 지역 간 소득 위상을 정리한다.

4) 도 시 개 발 계 획    :  현재 지역 내 중심지와 더 좋아질 지역은 어디인지(호재)를 확인한다.

 

2.입지분석

1) 직 장 : ‘양’과 ‘질’을 모두 분석해야 하며 해당지역 직장의 특징을 파악한다. 수도권의 경우 직장이 입지분석의 

                중요 요인이지만, 지방의 경우에는 학군과 환경이 우선한다.

2) 교통 :  업무지구로의 접근성(지하철을 이용한 시간거리), 실현가능한 교통호재의 유무를 살펴본다. 

                교통호재는 상승장에서 도움이되며 사업추진 단계가 ‘착공’단계는 되어야 한다. 호재가 실현되었을 경우

                업무지구 접근성이 얼마나 좋아지는지 살펴본다. (지방에서는 교통이 우선순위가 아님)

3) 학군 :  학군이 좋은 동은 그 자체로 입지독점성이 있다. 중학교의 학업성취도를 학군의 지표로 사용하며, 

                초등학교 학급당 학생수, 특목고 진학률, 학원가를 추가로 살펴본다. (지방은 학군을 우선순위로 한다)

4) 환경 :  환경의 중요한 요소는 백화점, 대형마트 즉, 상권과 종합병원과 같은 편의시설이다. 이를 통해 지역 

                거주민의 소비력을 유추할 수 있다.(지방의 경우 환경도 우선순위가 된다.)

5) 공급 :  공급은 매매가보다 전세가에 더 영향을 주는 요소로, Risk에 직접적인 영향을 미치므로 주의깊게 

                분석해야 하는 항목이다. 3년간의 공급량이 적정수요를 넘어서는지 여부, 역전세 가능성, 또 

                해당지역이 아니더라도 주변지역의 공급으로 인해 지역 수요가 이동 할 가능성을 살펴본다.

 

3.시세분석

1) 시세지도 : 시세지도/ 동별 시세 그룹핑/ 랜드마트 아파트 시세확인 등을 통해 지역의 시세 위상을 비교하고,

                     단지 별 시세, 매물간 시세 비교를 통해 저평가 된 매물을 찾는 핵심적인 단계이다. 

                     시세지도는 한 눈에 어떤 단지가 더 ‘싼지’를 직관적으로 비교할 수 있게 해주므로 임장보고서에서

                     가장 중요한 작업이다. 가격을 전망하지 말고 ‘싼지’ ‘비싼지’를 분석하도록 한다.  

2) 랜드마크 아파트 시세분석 : 동별 위상을 확인하기 쉽다.

3) 동별 시세 그룹핑: 저평가 된 매물을 찾기 쉬워 매물임장 갈 물건을 뽑는데 도움을 준다.

 

4.투자하기

1) 단지분석: 지역내 가장 선호 생활권을 우선으로 하여 단지분석을 해본다. 기준을 300세대 이상 단지로 하고,

                    위치/입지등급분석/단지특징/최근 1년매매, 전세 실거래가/전고점 대비 하락률 / 점저점 대비 상승률

                    분석 한 후 단지 별 위상 순위를 매겨본다.  

2) 비교평가: 매물 임장까지 다녀 온 후, 가격을 붙여 비교평가하여 저평가 된 물건을 찾는다. 

                    찾는 방법은 단지 내 1등 → 동별 1등 → 지역 내 1등 순으로 지역을 점점 넓혀 비교한다. 

                    내 투자금을 확인하여 최종 물건을 선정한다.

3) 매물검토 및 투자 : 선정된 매물의 조건, 상태가 좋은지, 감당 가능한지 확인한다.  ‘저환수원리’의 교집합에

                                  합당할 때만 투자해야 하며 충족되지 않으면 투자하지 않는다.

                                  조건이 합당하지 않을 경우, 이 단지를 계속 지켜보며 더 좋은 조건의 물건이 나오는지

                                  지켜본다.

 


 

3강 수업에서 나에게 적용할 것은 무엇보다 이 자세한 프로세스를 따라 한 장, 한 장 임장보고서를 만들어 보는 것이라는 생각이 들었다. “임장을 좋아하는가 임장 보고서를 작성하는 것을 좋아하는가?" - 동료들과 함께 걸으니 

마음에 부담이 덜어져 아직 임장이 더 편한 것이 사실이지만, 사실 둘 다 서툴 다는게 함정….ㅎㅎㅎ

 

천리 길도 한 걸음부터! 용기 내어 한 걸음 내디뎌보도록 하자~^^ 

 

       


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