[열중반 43기 9조 dearelmo] 3강후기 _ 제대로 된 비교평가하기

3강 식빵파파님의 강의는 매물 비교평가로 1등 뽑기하는 방법에 관한 내용이었다.

아직 제대로 된 시세를 따는 것에도 서툴고 단지뽑기도 서툴었었는데, 점차 이해의 폭을 넓히며 듣게 된

유용한 수업이었다. 저평가 매물을 뽑는 방법을 익히느라  딴 생각 할 틈 없이 열심히 듣게 되었다.

1. 제대로 된 비교평가를 하면

   1) 적은 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다.

   2) 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다.

    

2. 비교평가 전 해야 할 일 : 시장진단

   1) 시장에 맞는 우선 순위를 파악 → 가장 좋은 투자가 가능해진다.

   2) 시장진단법 : 기사, 유튜브 등 매체를 통해 분위기 파악

                           kb통계, 전화임장, 매물갯수 등으로 사실 확인

                           사람들이 좋아 하는 곳은 매물 감소. 가격 상승

                           사람들이 덜 좋아 하는 곳은 매물 증가. 가격 하락

    3) 2025현재 시장진단 : 서울&수도권 - 싼 것과 비싼 것이 함께하는 시장 - 상대적 저평가 시장

                                          지방 - 대부분 다 싼 시장 - 절대적 저평가 시장

      4) 결론 : 서울 - 상대적 저평가 - 좋은데 아직 싼 것 고르기

                     지방 - 절대적 저평가 - 젤 좋은 것 고르기

3. 실전 투자로 이어지는 비교평가 3단계 프로세스

      1) 시장에 맞는 투자 우선순위 확인 - 절대적 저평가 or 상대적 저평가 등

      2) 비교평가를 통한 가치 판단 - 생활권 고정하고 평가하기 / 가격 고정하고 평가하기

      3) 투자의사 결정

4.  생활권 고정 비교평가하기

      1)  초보자는 처음 비교평가 할 때 2개 정도를 꼼꼼히 하는 방법으로 실력 쌓아 나간다.

      2) 전고점 참고해보기 - 실거래가 꺾은선 그래프 참고/ 비슷한 다른 단지들의 전고점 참고

      3) 단지가 많을 땐 생활권을 잘게 세분화해 비교하기 편하도록 한다.

      4) 일차적으로  전고점 대비 15~20% 하락한 단지 뽑기

      5) 비교항목: 매/전, 전세가율, 투자금, 교통, 환경, 학군

      6) 단지들이 가까워 교통, 환경, 학군 비교가 어려우면 단지 안의 상황 - 단지관리, 구조, 평형구성을 살핀다. 

      7) 비교평가를 통해 가치판단 한는 단계에서 호재는 검토하지 않으나, 같은 가격 조건이면 호재가 있는 단지로.

      8) 끝까지 하나만을 뽑으려 하지말고, 어느 정도 뽑혔으면 매물임장을 통해 눈으로 보고 결론을 짓도록 한다.

5. 가격 고정 비교평가하기

     1) 서울 수도권의 경우 가격의 폭이 커서 상/중/하로 가격범위를 고정하고 비교한다.

     2) 가격만 고정하고 다른 모든 변수는 통제하지 않기 때문에 비교시 혼란스러울 수 있다.

     3) 가장 대표적인 혼란의 예는 “입지 좋은 구축 vs입지 떨어지는 신축” , “20평 신축 vs 30평 구축”.

     4) 매/전, 전세가율, 투자금, 교통, 환경, 학군의 툴로 가치순위를 매긴다. 

     5) 결론이 애매 할 때 결과 도출을 위해 “나라면 어디를 선택할까?” 생각해보는 것이 좋은 방법.

6. 투자의사 결정

     1) 비교 평가 후 가치대비 싼 단지 파악

     2) 단지들을 매물임장 한다.

     3) 매물 임장 후 단지별 1등 뽑기 : - 가격이 싼가

                                                         - 조건상태가 좋은가 (수리비 뽑아 가겨 책정 다시하기)

                                                         - 투자금이 적게 들어가는가 

                                                         - 감당가능 한가

     4) 물건이 정해지면 : - 내 앞마당 1등들과 비교

                                      - 저환수원리로 점검

                                      - 투자진행 or 투자가 안될 경우 시세트래킹

7. 지방의 비교평가 시 중요하게 생각할 점

    1) 땅의 가치는 상대적으로 낮다

    2) 상품성, 브랜드, 커뮤니티, 주변 상권에 우위를 두고 비교평가 한다. (지방에서의 더 좋은 물건 기준임)

    3) 가격의 폭이 작으므로 4억대/ 5억대 등 가격대별로 구분해 비교한다.

    4) 신축이라 전고점 대비 -20% 단지 뽑기가 안될 경우, 주변 비슷한 단지 시세를 참고한다.

    5) 같은 신축끼리 비교시 : 브랜드, 조경, 동간거리, 커뮤니티 등 비교

    6) 매물임장 후 비교에서 - 수리 조건에서 시스템에어컨, 중문 설치 여부를 잘 살펴 생각한다.

    7) 물건이 정해지면 : - 내 앞마당 1등들과 비교

                                      - 저환수원리로 점검

                                      - 투자진행 or 투자가 안될 경우 시세트래킹

8. 부동산 투자자로 성장하는 법

     1) 투자 의사를 결정함에 있어 명확한 기준을 가져야 한다 

         - 절대기준: 싸게사서 비싸게 판다

         - 전고점 대비 -15~20% 낮은 가격(안전마진)

         - 가치가 좋은 단지 &  좋은데 아직 싼 곳

     2) 비교 할 앞마당을 만들어가는 절대적인 시간이 필요하다. 

         - 비교할 곳이 많을 수록 좋은 투자가 가능하다.  

나에게 적용 할 점 : 

1. 시작한지 얼마 안된 나에게 가장 필요한 것은 무엇보다 식빵파파님이 제일 마지막에 당부하신 절대 시간이 

      쌓여야 한다는 점이라고 생각한다. 많이 가보고, 시세를 따보고 하여 아는 지역과 아는 단지를  늘려야

      비교평가도 할 수 있으니 올해는 정말 임장을 많이 다녀야겠다고 다짐해 본다.

2.  초보자의 비교평가는 2개만 놓고 비교해보는 것으로 시작하고, 이걸 꼼꼼히 많이 해볼 때 실력이 쌓인다는 점.

      비교를 계속 반복해야 하는 것이 어렵지, 막상 비교 자체는 하다 보면 그리 어렵지 않게 된다는 말씀을 기억하고

      비교평가를 반복 연습해야겠다.