[호랭시] 월부챌린지 298회 진행중 : 1월 20일차 #3 [신문기사]

✅신문기사 정리

• 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공재건축, 이하 올파포) 입주장 여파가 해소될 조짐을 보인다.
• 인근 송파구 전셋값이 11주만에 상승 전환했고 올파포 전셋값도 입주 시점 대비 1억원 이상 뛰었다.
• 서울 동남권 아파트 전셋값은 24년 11월 말부터 4주간 보합 또는 하랍세를 보이다가 25년 1월 2째주 0.01% 오르며 상승 전환했다.
• 자치구별로는 송파구 0.04%, 강남구 0.02% 상승하였고 강동구 -0.03%로 하락했다.
• 올파포 전셋값은 84타입 최저 7억이지만 선융자가 많이 끼어있는 물건으로 정상적인 물건은 9억 중반~10억원으로 형성되어 있다.
• 송파구 잠실동 엘스 84타입 전세가 12월 11억원 대비 1월 12억원으로 거래돼 0.5억원 올랐다.
• 송파구 가락동 헬리오시티 84타입 전세도 12월 11억 대비 1월 11.5억으로 0.5억원 올랐다.
• 올파포 분양권은 실거주 의무가 3년이 있어 입주권과 전셋값 차이가 있어 안정성의 이유로 1억원 이상 발생했다.
• 입주권이 10억원, 분양권이 9억 중반으로 거래되고 있다.
• 전셋값이 빠르게 반등하며 매매도 탄탄하게 뒷받침되어 올파포 84타입 입주권은 1월 25억원(분양가 대비 +10억)에 거래됐다. 

✅생각 정리

• 올림픽파크포레온은 24년 11월 27일부터 입주를 시작해 3월 31일까지 입주를 마친다.
• 기사의 내용이 맞다면 올파포의 1.2만가구 공급의 영향이 (내가) 생각했던 것 보다 파급력이 크진 않았다.
• 10월달부터 동대문구와 강동구의 전세가를 전임을 통해 트레킹해오고 있는데, 기사의 내용처럼 낮은 가격으로 형성된 매물들은 융자가 많이 껴있는 물건으로 거래가 사실상 어려워보였다.
• 실제로 싸게 거래되었는 건 이미 여름 쯤 부터 계약금을 걸어둔 신혼부부들이 많다고 들었다.
• 현재 올파포 84타입 융자금 조건 7억초중반, 융자금없는 조건은 8억 중후반이 많다.
• 84타입은 전세가 732개가 남아있지만 84타입 4,370세대 대비 15% 정도로 양호한 편이다.
• 올파포 84타입 전셋값 실거래가를 살펴보면 4억, 5억, 7억 등의 이상 거래도 보이지만 대부분 8-10억의 거래를 보이고 있다.
• 인근 아파트 전셋값이 크게는 0.5-1억, -2~8%까지 영향을 받기도 했다. (자모님 강의 내용대로 공급을 볼 때 10년 내 공급된 신축 위주로 보았다)
• 분양권(분양을 받은 일반 분양권자의 세대)은 세입자가 3년을 계약해서 살고 3년 뒤에 나가야하는 조건이고
• 입주권(토착민 조합원들의 세대)은 세입자가 2+2년으로 총 4년을 살 수 있다.
• 입주권이 분양권보다 프리미엄은 당연히 있을 수 밖에 없고 조학원들 세대는 마감재료 등이 더 고급이다.
• 2025년 총 1만 가구가 입주하는 동대문구의 경우도 어제 트레킹을 해본 결과 입주장 물량 소화가 어느 정도 되는 편이고 인근에 미치는 영향이 그렇게 크진 않다.
• 참고 링크 : https://weolbu.com/community/2269379?inviteCode=B65A25&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button
• 공급물량이 많다고 꼭 매매/전세가가 급락하지는 않는다고 배웠다. 당시의 경기, 부동산 흐름, 분위기, 금리, 사람들의 매수심리 등 다양한 요소들이 영향을 미치기 때문에 이번 24-25년 입주장의 흐름을 잘 기록해두고 추후 비슷한 상황이 또 찾아왔을 때 복기할 수 있어야겠다.
• 추측해보면 한동안 서울 적정 공급대비 아파트가 미달되었기 때문에 어느 정도 입주장 폭탄물량도 상쇄되는 듯 보인다.

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️