[지투기25기 대구 10어먹을 생각에 가슴이 두근대구말구 밤] 2강 후기

2주차 강의는 대구에 대한 전반적인 내용과 핵심요소를 바탕으로 투자 기준에 대해 알 수 있는 강의였다.

1. 대구의 지리적 특성이 분지라, 더이상 확장할 곳이 없다. 그래서 다시 몰리고 있다 중앙으로!

2. 대구의 인구는 230만이지만, 경북의 수요를 다 끌어오는거 까지 생각해야함(경주,포항,경산,구미 등)

3. 인구는 인구수와 연령별 인구수 보기! = 인구는 지역적인 특징만 아는거! (연령별 =30,40 경제력 인구 분포를 많이 보는편)(수성구 달서구 = 거주택지 + 학군 달성군(외곽신축), 중구(교통,인프라,환경), 남구,서구(노인비율), 동구,북구(거주택지-평균) / 데이터 취득 후 맨끝에 항상 정리하기!

4. 대구의 직장 

대구 광역시 일자리는 양과 질 모두 검토하며, 소득 수준 파악 

key 포인트는 대구 사람들의 주요 일자리는 어디인가?(업무지구) / 베드타운은 어디인가? / 대구는 직장의 양은 괜찮지만, 질이 그렇게 좋지않다. 하지만, 대구는 외부로 나가는 수요가 많기 때문에 소득부분을 잘 봐야함

(GRNI : 소득 / GRDP : 생산량 ) - 나눈 값이 1보다 크다! (경북속의 대구를 봐야함_순통근 유출인구 8.8만명)

5. 대구의 학군

KEY 포인트 : 다른 지역과 비교하기 (전국구 수준인가?) / 대구 내에서 학군지는? (범어,월성) - 비중은? (학군의 가중치를 둬도 된다 _수성구와 달서구 정도 단, 두 도시의 가격 천장은 다른편), 학군지는? : 학원가, 성취도 좋은 학교, 택지(아파트 / 커뮤니티), 호갱노노 학원가 100개 이상.

6. 환경 : 

KEY 포인트 : 상권/편의시설, 거주환경보기 / 대구의 주요 상권은? : 중구와 동구(하지만 중구의 경우 반월당,중앙로_ 옛날부터 좋아했음, 동구의 경우 신백이 들어오면서 점차 개선되는 분위기!) 비중은? - 단지 대 단지로 비교하기 (중구,동구 단지 비교 후 중구 달서구 비교했을때, 중구와 달서구의 가격이 비슷한걸 보아 중구의 환경이 달서구의 학군정도가 된다~ 대구 내에서 이런식으로 비교하기 + 중구의 환경이 동구의 환경보다 낫다)

7. 교통 : 대구에서의 교통은 어디까지 의미가 있는지? 가격에 반영이 되는지? 호재는? - 사회조사보고서

호재 : 뭔가? 의미가 있나? 3년안에 실현가능한가? (지방에서 중요)

8. 공급 : 현재 공급상황, 물량상황 / 앞으로의 추세!

미분양 현황(양과 질 확인_ 질 : 위치 / 미분양이 감소 해야 기축 아파트들의 가격이 오른다), 남은 공급 분석 (현재 공급 사이클과 비슷한 과거 시기를 보고 유추해보기 + 과거의 흐름 파악 시 질까지 확인(위치) 

사실상, 입지 부분에서 중요한건 각 선호요소들이 가격적으로 얼만큼 수요를 이끄는가에 포인트를 두며, 그렇기 때문에 단순이 좋다~ 이런 개념이 아닌, 수혜 단지와 그렇지 않은 단지를 비교 한 후 가격적으로 접근이 필요함 더 나아가 전반적인 분위기를 보고 싶다면 해당 구 내에서 최대한 비슷한 조건을 맞추고 선호요소만 다르게 해서 비교한다면 위상을 파악할 수 있음 (EX 달서구 학군 vs 중구의 환경)

9. 시세트레킹 방법과 순서

1. 랜드마크 아파트 (3년잡고 일정한 간격을 바탕으로 최고가를 검색한 후 단지별 흐름 파악하기)
2. 생활권 연식별 비교 (s,a,b,c 나눠서 가격 비교해보기)
3. 저평가 전수조사
4. 개인적인 상황별 단지 선별
5. 투자 여부 판단!