지투기초반 2강 수강후기

지투기초 2강은 강의로는 처음 뵙는 게리롱님의 C지역분석!!!

강의도 컴팩트하게 잘 해주시고, 이번 강의 임장지에 대한 강의라 한층 더 집중이 되어 강의도 후루룩 이틀동안 다 들었다!!

개인적으로 C지역은 청소년기와 사회초년생 시절을 보낸 곳이고, 현재는 친정이 위치한 곳이라 너무나 친숙했지만, 투자자의 관점으로 지역을 보는 것은 또 다른 영역이라 쉬운듯 어려웠다 ㅎㅎ;;

내가 생각했던 이 지역과 강의에서 알려주시는 부분이 잘 맞는 부분도 있고, 생소한 부분도 있어서 더 그랬던 것 같다. 요건 임장을 하면서 자연스럽게 갭이 메워지겠지!

게리롱님의 2강에서 꼭 기억해야 할 것은

1. C지역의 위상과 특징 및 입지 우선순위

- 180만 도민의 수요를 빨아들이고, 도 내에 대체할 수 있는 곳이 없는 대장도시

- 매매가와 전세가가 안정적으로 상승하는 도시

- 지금 투자하기에도 좋은 상황이 된 도시

• 크게 3개의 선으로 입지를 구분지을 수 있음~

- 구도심 및 90년대 생활권

- 구축~준신축(90년대 중반~2010년대) 생활권

- 신규택지(13년 이후)

• 인구, 직장, 학군, 환경, 공급 분석

- 도 내에서는 독보적인 위치를 가지고 있지만 다른 중소도시와 비교했을 때 인구, 직장, 학군, 환경은 중위권~중하위권 수준

- but, 공급은 매우 부족한 상황!!!

• 시세분석

- 고점 대비 약 20~30% 하락한 가격('20년 가격)에서 23년 2분기를 기점으로 가격 회복 시작된 상황

- 전세물량이 급감하기 시작 -> 전세가 빠르게 상승 중

2. C지역 투자시, 투자 우선순위와 판단기준

- 선호도를 결정하는 핵심 입지요소 : 환경 >= 연식 > 학군

* 상품성이 우수한 신축은 입지를 극복함

- 투자 우선순위 : 입지 좋은 신축 > 입지좋은 준신축=입지 떨어지는 신축 > 입지 떨어지는 준신축 > 입지 좋은 구축

- 중소도시에서 구축투자 의사결정 기준 : 싸게 적은 투자금으로, 입주물량이 2년 이상 지속되면서 입지가 좋은 곳의 구축!!!

- 중소도시에서 20평대 투자 : 싸게, 적은 투자금으로, 1등 입지에서 준신축 이상이거나 1군 브랜드, 대단지인 신축이라면 가능

- 하급지 투자 : 신축이 희소하고 공급도 없다면 입지가 빠져도 신축은 투자 가능

3. 지방도시 제대로 임장하는 법

- 분위기 임장 : 주택가만 보는 것이 아니라 지역 전반을 볼 수 있게 상권, 학원가, 아파트 단지를 고루 지나가는 입체적인 루트

=> 생활권 순위 + 내 의견(PPT 1장)

- 단지 임장 : 단지를 가야만 알 수 있는 것 위주로 본다(동간 거리, 단지 경사, 주차 여건 등) -> 단지 주변 / 내부 확인

=> 단지 체크리스트 + 내 의견

- 매물 임장 : 집 안에서만 확인할 수 있는 것(수리상태&하자 여부, 집 내부구조, 거주자 생활 수준)

=> 매물정리표(엑셀파일 1장)

마지막으로 가장 중요한건 언제든지 투자할 수 있는 투자자가 되기!!!

지금 어디가 괜찮더라~ 요런거에 혹하지 않고 아는 지역을 차근차근 늘려나가면서 투자기회가 계속 보이는 투자를 잘 하는 사람이 되는 것이 중요!!

이렇게 하다보면 목표 순자산은 자연스럽게 달성될 것!!

* 적용할 점)

• 자신 있는 앞마당 10개를 만드는 것을 2024년 원씽으로!
• 단지 체크리스트 새 양식으로 업데이트
• 튜터님 교재에서 임보 적용! -> 생활권정리, 환경/주요상권 지도, 공급그래프 분석 및 개재발/재건축 정리, 생활권별 LM가격/시세 정리
• 트래킹 할 단지들 고를 때 중소도시 특징 고려하여 선정할 것