지역 내 비교평가가 잘 안되면, 앞마당 늘리는건 의미가 없다 [실준 3강 후기]

나름대로 작성해본 첫 임장보고서는 부족함이 많았던 것 같다. 사실 무엇이 왜 중요한지를 모르고 작성했기 때문에, 작성하는 방법 자체에만 포커스가 맞춰진 상태로 작성을 진행했다. 자모님 강의들으면서, 이걸 왜 작성해야하고, 어떤 의미가 있는지 설명을 해주시던 것들이 참 감사하고 기억에 남는다. 

전문용어 쓰려고 하지말고, 내 말로 표현하듯이, 머릿속으로만 생각하고 있지말고, 임장보고서의 각 파트 마무리를 할때는, 정리된 내용들, 나만의 분석을 정리해서 적어봐야한다. 

지역내에 대한 가치가 정리가 안되면, 지역간 비교평가는 시도조차 하지말라는 말이 기억에 남는다. 지역안 비교부터 철저하게 하는것이 실력향상에 도움이 된다고 하니, 내가 할수 있는 1개의 앞마당을 잘확보하자는 차원에서 최선을 다해봐야겠다.

[사전조사 : 지역분석 + 입지분석 + 시세분석]

1.  지역분석 

• 위성지도 크게 + 위성지도 작게 + 지적편집도 : 빈땅 (입지독점성), 지역특징 (베드타운, 직주근접)
• 입구조사 : 거주민특성 (연령대), 지역내 선호동네 확인
• 도시개발계획 : 현재 지역 내 중심지, 더 좋아질 지역
• 소득 : 사회조사보고서 (지역간 소득 수준 비교) - 부동산 구매력 가진 사람이 많은지 확인

2. 입지분석

• 구별 → 동별 → 단지별 입지분석
• 구별 입지분석 : 직장 (양과 질, 직장의 특징파악), 교통 (업무지구로 접근성, 실현가능 교통호재), 학군 (중학교 학업성취도, 학원가 - 지역간은 답이 정해져있음, 초등학교 학급당 학생수 - 사람들이 선호하는 단지에는 아이들이 많다), 환경 (질적, 양적으로 외부수요를 이끌만한 상권인지), 공급 (3년 이상 적정수요량을 넘는 공급이 누적되는가, 지역내공급량이 우선 중요, 재개발, 재건축, 인근지역 공급물량, 역전세 리스크 대비 목적)
• 동별, 단지별 입지분석 - 단지분석할때 진행. 직장/공급은 유사. 교통, 학군, 환경의 차이를 보는게 중요.

3. 시세분석

• 시세분석은 가격감을 잡기위한 목적. 현재의 가격이 얼만지 알고, 가치대비 싼지 비싼지 알기위한 목적.
• 시세따기 : 단지정보 (연식, 세대수, 방구조), 매매가, 전세가 기입
• 시세지도 작성 : 동 기준으로 작성, 가격에 따라 색깔을 달리, 평형대는 나눠서 그리기
• 시세지도 작성 → 동별 시세그룹핑 → 랜드마크 아파트 시세 비교 (지역내 → 지역간) 순으로 중요.

[단지분석]

1. 위치 및 정보 확인
2. 단지 등급 분석 - 직장/공급은 유사. 교통, 학군, 환경의 차이를 보는게 중요.
3. 단지 특징 정리 - 역 접근성, 학교 품기, 균질성 (아파트 몰려있음), 연식, 세대수, 주변 편의시설 로 미세한 순위조정이 일어날 수 있음.
4. 최근 1년 매매/전세 거래 - 현재 매매된 거래가가 얼마? 전세가 최근에 잘 나가나? 얼마로 전세세팅할까?
5. 전고점 하락률 / 전저점 상승률

[매물임장 후 비교평가]

1.  단지 내 1등 - 가격 싸고, 투자금 적게 들어가고, 조건, 상태 좋고, 감당가능 (리스크 대비)한지 확인.

2. 동별 1등 - 단지내 1등끼리 비교해서, OO동에서 1등 고르기.

3. 지역내 1등 - 동 마다 1등끼리 비교해서, OO시/OO구 에서 1등 고르기.

4. 마지막 체크 : 저.환.수.원.리 교집합일때만 투자. 다 좋은데, 리스크관리가 안된다? 협상해보지만 안되면 투자하면 안된다. 

-→ 계속 단지를 트래킹하면서, 더 좋은 물건이 나오는지 지켜봄. 

-→ 앞마당을 늘려가며, 지역간 평가를 해본다. 다른 지역에서의 기회를 보며 비교하며 결정.

5. 앞마당 내 1등 : 기준에 맞고, 할 수 있는 투자 중 가장 좋은 투자를 한다.