✔본
- 1년 8개월 동안
소액투자에서 목돈으로 더 좋은 곳을 투자할 수 있게 됐는데? 머리로는 더 좋아진 상황을 알지만 알 수 없는 슬럼프가 왔습니다…돌이켜보니
1) 23년 안에 1호기 한다라는 목표 내에서 서울을 1도 몰랐기에 오는 막막함
2) 아는 것과 행동 사이에서 오는 두려움
3) 투자대상이 안 보여서 오는 조급함
조금 더 구체적인 갈아타기 플랜을 알기 위해 투자코칭을 받습니다. - 1호기를 찾기까지
1)시세조사
B생활권 내 투자범위에 들어오는 구축 단지들이 보였고 전임을 열심히 했습니다. 하지만 선호도 전심이 익숙하지 않아서 깊이 파악하진 못하고 스리슬쩍 넘어갔습니다. 투자대상 선호도 구체적으로 파악할 것.
2)단지임장
단임을 하면서 미처 보지 못했던 골목골목 학원들을 보는데 B생활권이 생각보다 넘 좋은겁니다. 그런데 이게 왠걸요? 구축 a,b,c 단지를 보니…세대수가 너무 적고 많이 허름한 것이 마음이 차갑게 식어버렸습니다. 그렇게..
매임을 할 때까지 전혀 염두해두지 않게 됩니다. 외관만 보고 판단하지 말자!!(물음표로 남겨두고 더 파악해보기)
3)매물 임장
1차 매임을 마무리하고 1차 매임 대상 중에서 저평가된 C생활권을 중점적으로 2차 매임을 했습니다. 일정상 단지분석을 동시에 진행하고 있었는데 이 때 다시 a,b,c단지들이 눈에 들어옵니다 이때도 ‘ 오, 생각보다 괜찮네?’ 정도였고 마지막 매임 때 꼭 봐야겠다는 생각을 안 했습니다. 마지막 임장 짝꿍인 조장님께서 ‘콩님, 더 보고싶은 곳 없어요?’ 재차 물어봐주셔서 겨우 끼워넣은 a,b,c단지..매임을 하고 나니 아주 선명해졌습니다
C생활권보다 사람들이 훨씬 선호하는 곳임을요. 여기가 C생활권에 비해 찐이다~하고 느꼈고 투자범위에도 들어와서 투자 우선순위임을 확신했씁니다. 게다가 a단지는 b,c단지보다 가격이 많이 쌌습니다. 그 날 매임을 마치고 제자조 뒷풀이를 했는데 많은 분들이 1등으로 a단지를 많이 언급하셨습니다.
4) 결론
이제는 각잡고 앉아서 궁서체로 결론써야 할 때!
같은 투자금인데 C생활권은 선호도가 떨어지고 20평대, B생활권은 선호도 높고 30평대! 서울 앞마당과 비교해봐도 투자범위에 들어오는 물건은 없었고 단연 a단지가 1등이었습니다 두근두근~ 매물 상황 상세히 기록할 것
5)매물문의서 작성
돌아오는 길에 걸려오는 튜터님의 전화~ “콩님, 잘 찾으셨어요~~” “눼?!” 운전 중이라 긴 통화는 못했지만 충분히 싸고 좋은 물건이라고 하시며 매물코칭을 바로 넣어보라고 하셨습니다. 그 날 집에 들어와서 바로 매물코칭 신청하고 다음날 오후 1시30분에 코칭을 받았습니다.
6)매물코칭
다행히 바로 잡힌 매물코칭으로 투자 여부 결정이 빠르게 났습니다.
이렇게 쉽게 찾아도 되는 건가, 싶을 정도로 알아서 굴러 들어온 녀석이었습니다. - 가계약까지
매물코칭 받고나서 생각해보니 등기부등본을 떼어보지 않았더라구요?
가격협상 할 만한 사항이 있을까 싶어 떼어본 등기부등본은, 갑구 가압류, 을구 근저당 2건!!!
우린 배운 사람이니까..강의 내용 뒤져가며 갑구…을구…채권최고액은 120%이니까..모두 더해보니
매매가를 훌쩍 넘어서는 가압류, 근저당..
강의에서만 나오는 특이 케이스인 줄 알았는데 내가 이런 물건을 만나게 될 줄은 꿈에도 몰랐습니다. 차분한 척!
하며 부사님께 연락합니다.
나: 사장님 등기부등본 봤는데 가압류, 근저당이 너무 높게 끼여있어요~
부사님: 그래요? 알아보고 연락드릴게요.
가압류 채권자는 지인으로 계약 시 가압류 말소 동시 이행으로 진행한다고 합니다. 응? 그럼 괜찮은건가?
이 때부터 젊은우리튜터님께 하나하나 코칭받습니다.
1) 가압류 말소 신청 이후 가계약금 입금
가계약금 날릴 거 아니면 안전하게 가압류 말소 신청을 한 이후 가계약금 입금을 하기로 했습니다
#가압류 말소 접수증(접수증명원) 확인, 가압류 말소 신청 후 발급 가능
나: “사장님,가압류 말소 신청하시면 가계약금 넣을게요~~”
2) 가압류 말소 이후 본계야 진행
매매가 10%가 들어가는 본계약은 가압류 말소가 완전히 된 이후 진행했습니다.
#등기완료통지서, 등기부등본 확인 가압류 말소 이후 감액등기 후 확인
3) 전세계약음은 근저당권자에게 입금
가압류 외 근저당도 70% 이상 잡혀 있어서 계약금, 추후 진행될 전세계약금도 조심스럽게 들어가야 하는 상황이었습니다. 임차인이 매수자인 저와 계약하면 좋겠지만 보통 매도인과 계약하려고 하기 때문에 안전장치로 전세계약금을 매도인 대출 계좌로 바로 입금하도록 했습니다.
#부채증명서 or 금융거래확인서 근저당 잔액을 확인할 수 있음
4) 기타 조건
가압류 채권자의 요구사항에 의해 계약금을 채권자 명의 계좌로 넣어달라고 하셨는데요. 강의에서 전세보증금 반환을 계약자 외 명의의 계좌로 입금할 때 특약에 기대하면 된다고 나와 있어서 가능한가 했는데
저의 케이스에서는 튜터님께서 절대 안된다고, 가압류 채권자를 현장에 참석시켜서 계약자가 채권자에게 즉시 입금하는 것이 좋다고 알려주셨습니다.
안전하게 투자를 진행하기 위해서 리스크를 하나씩 제거해야 했고 특약을 다듬고 다듬어야 했기 때문에
(주말 없이 5일이 걸렸고 민감한 건이라 본계약에 들어갈 특약으로 완성했습니다)
정말 튜터님의 손길이 아니였으면 엄두도 내지 못했을 겁니다.
특약은 튜터님 덕분에 완벽에 가깝게 작성이 되었지만 가격협상은 전적으로 나의 몫!그만큼 아쉬운 점도 많았습니다. 애초에 가격조정이 불가하다고 했었고 지금 가격도 충분히 싸다는 튜터님의 말씀에 500만원 던져봤습니다. 그랬더니 절대 가격 협상을 불가하다고 펄쩍 뛰는 물건지 부사님, 단호하게 고개 저으시는 저의 부사님…
“깍을 이유를 알려줘야 한다” 보기님 말씀이 생각나서 벌개진 얼굴로 머리를 굴려서 수리할 내용들을 이야기했습니다. 그런데 딱 수리 비용 100만원 만큼만 깎자 하시는 저의 부사님. 그리고 여전히 완강하신 물건지 부사님께
100만원이라도..라는 마음으로 용기내서
“저는 예전에 온 사람이랑 다를 수 있잖아요~한 번만 말씀해주세요~” 말씀드렸고 물건지 부사님은 밖에 나가서 한참 통화하시더니 알겠다고, 승락 답변을 들을 수 있었습니다. 돌이켜보니 가격협상에 필요한 조건들을 제가 충분히 인지하지 못해서 적극적으로 협상하지 못했다는 생각이 듭니다.
보통 사람이라면 엄두를 못 냈을 매도자 상황.
특약을 쓰며 진땀 뺐던 것.
수리비를 충분히 더 받아도 됐던 것.
그렇게 매임 때 매도사유가 중요하다고 했는데 저의 1호기에서는 매도사유를 대충 물어보고 넘겼던 것
가계약금 쏠게요, 하기 전에 가격협상을 하자.
매도 사유를 좀 더 명확히 알아보자.
명분은 좀 더 그럴싸하게. 금액은 과감하게 낮추자. 협상금액은 중간에서 만난다 - 계약까지
1호기니까 배운대로, 실전경험담에서 나누어주신 체크리스트 작성해보고 하라는대로 해보았습니다.
가계약금 넣기 전에 윗집, 아랫집 가서 누수 문제가 있는지 확인하고 진땀빼며 특약 작성해서 가계약금 넣고
계약 당일, 준비물 챙기고 계약 내용 검토, 전세 관련 문의 등을 위해 30분 일찍 부동산을 방문했습니다.
부사님과 이런저런 대화를 나누다 계약 15분 전, 사장님께서 “그럼 이제 가볼까요!?” 하십니다. 응?
저는 중개부동산과 거래를 하였기 때문에 계약은 물건지 부동산에 가서 해야했고 그곳에서 계약서를 확인해야 한다는 걸 미처 몰랐던 겁니다. 아차 싶었지만 어쩔 수 없는 노릇.
물건지 부동산으로 이동해서 매도인, 매수자, 부사님들 함게 계약 내용 읽어내려가게 됐고 가계약 때 드렸던 특약 내용과 맞춰보느라 진땀 뺐습니다. 게다가 전세계약 관련해서 빠진 내용이 있었는데 갑자기 물건지 부사님이 된다 안된다 하셔서 난감할 뻔 했습니다.
멘토, 튜터님들이, 선배님들이 미리 계약 내용 확인하라는데 다 이유가 있다! 다행이 조율이 잘되서 제가 말씀드린 내용이 모두 반영되었고 계약금 입금과 많은 도장들을 찍으며 마무리 했습니다.
중개 부동산 이용이면 물건지 부동산 가서 계약서 확인!
사장님께 계약서 미리 내용 보여주세요~하기
✔깨
- 등기부등본은 필수템. 의외로 등기부등본을 깜빡하거나 놓치는 경우가 많다. 매임하고 물건을 추리는 순간부터 등기부등본을 떼어보는 건 기계적으로 하기. 등기부등본을 떼는 것부터 투자와 협상의 시작임을 절대 잊지 말자. 특히 가계약금 입금 전 반드시 보자
등기부등본을 떼어봤을 때 근저당도 모자라 가압류까지 걸려있는 물건이라면, 정말 물건이 5000천만원 이상 싼게 아니라면 그 만큼의 리스크를 갖고 가지 않는 것도 방법일 수도. 정말 그 물건밖에 없다면 어쩔 수 없지만 반드시 그정도의 리스크를 안고 갈만큼 터무니없이 싸고 좋은 물건인지 되짚어볼 것.
✔적
1. 매임 때부터 등기부등본 떼어보고 매도 이후와 그동안의 물건 스토리를 알 것.
2. 리스크가 크거나 번거로운 물건일수록 그 이상 싸게 사야한다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
