[손언니] 월부챌린지 720회 진행중 : 1월 18일차 #2 필사

원글 : [143] 투자 물건이 뿅하고 나오는 과정

아파트 투자자 새벽보기 블로그입니다.

투자 물건이 뿅! 하고  나오는 상황이 있을까?

결론부터 말하면 없다.

대부분의 사람들은 인생의 전재산,

혹은 몇년 동안 힘들게 모은 종잣돈 다 가지고

아파트를 사고 팔게 되는데

그런 피같은 자산인 아파트를

매수자가 나타났다고 해서

아이고, 오셨습니까.

귀한 걸음 해주셨는데

그럴줄 알고 제가 5천만원 네고 준비해놨습니다.

라는 경우는 거의 없다.

게다가 요즘 같이

의미 있는 가격의 물건이 없는 시기일 땐

더더욱 만나기 어렵다.

평균 이상 수익률, 평균 이상 네고를 하고 싶은 투자자라면

물건을 만들어낼 줄 알아야 한다.

실거래를 보면 기존 실거래 대비

최소 2-3천, 많겐 5천씩 싼 거래건은

꾸준히 신고 된다.

이런 물건들은 어떻게 만들어지는 걸까?

대부분의 투자 물건은

아래와 같이 만들어진다.

A 부동산에 들어간다.

물건 3개가 있다고 가정해보자.

비선호동 10층 기본집 5.9억

선호동 5층 일부 수리 6.1억

선호동 13층 올수리 6.4억

여기선 어떤 것이 1등일까?

수리비 3500 정도를 감안했을 때

10층 기본집이 13층에 비해 동, 층은 덜 좋지만

가격을 감안하면 크게 나쁜건 아니기 때문에 10층이 1등

올수리된 13층이 2등, 5층이 3등이다.

비교평가를 마쳤으니

1등인 10층을 바로 사는 것도 

의미는 있겠지만 나는 보통 여기서 바로 사지 않는다.

나는 대부분의 경우

투자 후보 대상 물건은 2개 이상 가져가기 때문에

1개를 찾아놨다면 바로 다른 물건을 찾으러 간다.

그래야 네고를 강하게 걸 수 있기 때문이다.

물론 정말 빨리 팔릴 것 같은 초초초초급매는 바로 산다.

하지만 그런 경우는 정말 많지 않다.

여기서 그런 경우라함은 내가 깎지도 않았는데

알아서 좋은 물건이 가격이 깎여있는 경우를 뜻한다.

따라서 그런 경우는 많지 않다.

그렇게 다른 물건을 찾을겸

부동산 사장님, 매도자에게도 내가 급하지 않다는 뤼앙스를 줄겸

다른 물건을 찾으러 간다.

그러면 다음 상황은 어떤 상황이 벌어지냐.

1등이 그대로 있는 경우도 있지만,

대부분 내가 네고를 의미있게 했던 경우는

조건이 비교적 덜 좋았던 5층 물건의 상황이 바뀌는 경우가 가장 많다.

처음에 눈여겨 본 1등 물건보다는

눈여겨 보지 않았던 2등, 3등 물건의 상황이 바뀌면서

가격이 살짝 내려오는 것이다.

혹은 A부동산에서 6.1억으로 브리핑을 했었는데

B부동산에 가니 같은 물건이 이미 6억으로 내려가있는 경우도 참 많다.

부동산 사장님들이 모두 최신의 물건 정보를 가지고 있지 않기 때문이다.

발품을 열심히 팔라고 하는 이유

부동산 사장님보다 시장 상황을 더 잘 파악하고 있으라는 이유가 여기에 있다.

이런 상황이 발생하면 나는 이 물건이

네고를 강하게 걸 수 있는 상황으로 인지하게 되고

작업을 강하게 한다.

작업(=네고 요청) 하는 방법은 너무 다양하다.

구체적인 방법을 이 글에서 이야기할 수 없을만큼

상황에 따라 네고하는 방법은 정말 다양하기 때문이다.

따라서 내가 작업을 잘하려면

바뀐 상황을 잘 알아야한다.

네고는 결국 정보이다.

정보를 얼마나 많이 취득하냐에 따라

내가 매도자가 원하는 것이 무엇이고

내가 매도자의 어려운 점을 해결해주는 대신

내가 원하는 것(=네고)를 요청할 수 있다.

그것이 어려운 점의 해결이

어려우면 어려울수록 나의 네고 폭도 커진다.

누구나 해결해주지 못할만큼의 복합한 문제기 때문에

팔리지 않는 것이고 그렇기에 매도자 상황이 급하다면

네고가 많이 될 수 있는 상황의 물건을 많이 찾는 것이

투자자의 역할이다.

부동산 투자는 발로 하는 것이라고 말하는 이유도 여기에 있다.

네이버 호가는 사실 의미가 없다.

부동산 사장님들도 모르는 물건의 상태 변화가 있다는 것을

인지한다면 아무리 일을 잘하는 사장님이라도

모든 정보를 알 수 없다는 것을 이해하고

투자 단지의 부동산을 전부 들려서

내가 1등으로 뽑은 물건이 정말 1등인지 꼭 확인해야한다.

(나는 그렇게 지금도 한다)

위에서도 잠깐 말했지만

지금은 물건이 사실 별로 없다.

매물 수는 많지만

의미있는 가격대의 물건은 정말 적다.

매도자가 급하지 않는 상황이 대부분인데

그것 대비 매수는 어느정도 된다.

많이 되는 것은 아니나

싼 구간의 의미있는 물건들은

기가막히게 나가고 있다.

정말 싼 물건은 1주일이 안되 모두 나가는 것 같다.

내가 1등으로 뽑아놓은 물건은 그 다음주면 사라지는 상황이

계속 반복되고 있다.

따라서 감나무에서 감 떨어지라고

입 벌리고 네이버 호가만 보면서 기다리기보다는

결국 현장에서 바뀌는 물건들의 상황을 면밀히 차악해야하는 것이

투자자의 본질이다.

내일은 오래간 미뤄왔던

기준점 물건 협상법에 대해 쓰고자 한다.

커밍쑨~

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