[너나위] OO구에서 "3천만원 내려드릴게요"란 전화가 왔다.

안녕하세요. 너나위입니다.

겨울이 겨울다워진 것 같아요. 날이 많이 추워졌습니다. 그리고 독감과 감기로 많이들 아프신 듯 합니다. 모쪼록 건강관리 잘 하시길 바랍니다.

얼마 전에 제가 이런 글을 하나 썼었습니다.

[너나위] 24년 시장 복기, 25년 전망(줄어든 리스크)

이 글을 쓰고 두 달 정도 지났는데 그 사이에 아주 큰 일이 있었습니다.

워낙 큰 일이라 부동산 뿐 아니라 모든 이슈를 집어삼켜버렸습니다.

그런데 제가 위의 글을 쓰고나서의 벌어진 일이라 뭔가 더 알려드릴 것들이 생기더라고요.

그래서 오늘 글에서는 짧게나마 탄핵으로 인한 영향을 고려한 25년의 분위기를 한 번 내다볼까 합니다.

| 현재 상황

거래량은 아주 중요한 동행지수 중 하나입니다. 급격한 상승장을 제외하고는 거래량 자체가 시장 분위기를 그대로 반영합니다(급격한 상승장에서는 거래량이 매우 적더라도 분위기가 뜨거운 경우가 있습니다. 매물이 워낙 적기 때문입니다. 지금은 물론 그런 시장은 아니고요 ㅎㅎ)

거래량을 한 번 볼까요?

글을 쓰는 1월 12일 현재, 12월 거래량이 마감 전이긴 하지만 12월 거래량은 3천건 밑으로 떨어질 수도 있어보입니다.

7월에 9천3백건을 넘어섰던 걸 생각하면 참 이렇게 순식간에 바뀌나 싶기도 하죠.

그러나 원래 시장은 이러합니다.

반복되는 시장의 움직임을 보다보면 투자 격언 중에 틀린 말 하나 없음을 알 수 있습니다.

어찌되었든 지금 분위기는 그야말로 찬바람입니다.

저희 친지분의 내집마련을 도와줄 일이 생겼는데 그가 강남에서 1시간이 넘는 거리에 있는 곳의 신축 20평형대 아파트를 7억 중반에 매수하려 하길래, 강남에서 30분 거리에 있는 곳의 신축 30평형대를 8억 초반에 매수하는 게 낫겠다고 의견을 주었습니다.

그러던 중 오늘 제게 전화가 왔습니다.
“제가 얼마 전에 본 곳에서 제가 며칠 연락을 안 했더니 먼저 전화가 왔어요”

“뭐라 그래?”

“3천만원 정도 조율할 의사가 있다네요. 아, 이거 괜시리 마음이 조급해져서요”

거래량으로 보는 것이 숫자라면, 현장에서 체감되는 것은 위와 같은 움직임입니다.

대출 규제 이후 대략 4,5개월이 지났고, 그 사이에 정치 이슈까지 터지면서 매수세는 완전히 죽고, 매도세는 조금씩 버티지 못하는 모습입니다(아직 지역에 따른 편차는 있지만)

| 앞으론 어떻게 될까? 첫번째, 구매력.

부동산 뿐 아니라 모든 거래는 수요와 공급이 만나서 이뤄집니다. 매수인과 매도인입니다.

매수인들은 ‘이럴 때 누가 집을 사’라는 반응이고, 매도인들은 작년 여름엔 보이지 않던 비관적인 요소들이 부쩍 크게 마음에 요동칩니다.

오늘은 수요 관점에서 이 상황을 좀 정리해보겠습니다.

부동산에서 단기적 수요는 여러가지 상황들로부터 영향을 받습니다.

구매력을 결정하는 금융 환경, 매수 심리에 영향을 주는 각종 경제, 정치, 기타 환경 등이 그것입니다.

금융 환경은 대출입니다.

경제 환경은 경기와 호주머니 사정입니다.

정치 환경은 통상 일반적으론 부동산 정책이지만 지금은 정치 그 자체입니다.

기타 환경은 주변에 누가 있는가, 가족이나 지인, 친구가 부동산 경험이 많은가 아니면 적은가, 올바르게 상황을 파악하고 도움을 주는가 아니면 반대인가에 달려있습니다(이 기타 환경도 절대 무시하지 못합니다)

그럼 위 요인들을 하나씩 보겠습니다.

대출의 경우 새해가 시작되면서 제가 앞서 쓴 글에서 밝힌 바와 같이 은행의 새해 영업이 적극성을 띄기 시작했습니다. 먼저 한도와 각종 규제가 알게 모르게 풀렸습니다. 대출 규제를 할 때는 꽤 크게 이슈가 되었는데 지금은 기사화가 잘 안 되는 것 같습니다. 잘 찾아보니 이런 소식들이 들리는군요.
새해 대출 빗장 푼 은행…가산금리 인하, 대출 확대 속도
[빗장 푸는 대출의 그늘] 대출 감소 전망에···연초 창구 활짝 여는 은행들
 

작년 9월 시작된 대출규제 중 한도 부분은 사실상 상당부분 원복이 되어가고 있습니다만, 금리는 아직 작년 초 수준만큼은 아닙니다.

당초 한국은행은 아주 이례적으로 기준금리를 2달 연속으로 인하했고, 이제 본격적인 ‘금리 인하기’에 돌입하는 모양새를 보여줬는데, 이젠 환율 때문에 쉽지 않아보입니다. 환율이 높으면 금리를 인하할 경우 원화 가치 하락을 부채질할 수 있기에 큰 부담이 됩니다. 어려우실 수 있어 상황만 말씀드리면, 정치 이슈 이전보다 단기간에 빨리 금리를 내리긴 훨씬 어려운 상황이 되었다는 것입니다.

그리고 올 7월에 도입 예정인 스트레스 DSR 3단계도 변수가 될 수 있습니다.

올 상반기까지 사람들의 수요 중 구매력에 영향을 줄 수 있는 변수는 은행 새해 영업 확대에 따른 한도 규제 완화(단기 수요에 +요인), 금리 인하 속도 늦춰질 상황(단기 수요에 -요인), 스트레스 DSR 3단계(매수심리가 강할 경우 단기 수요에 +요인, 매수심리가 약할 경우 단기 수요에 -요인) 이렇게 3가지 정도로 볼 수 있겠습니다.

개인적 생각으론 규제가 한창 강화되던 시기인 작년 9월,10월 보다는 매수하기엔 수월한 환경이 될 것 같다는 생각이 듭니다. 물론, 다른 상황에서의 정리가 이뤄지면서 사람들이 평정심을 되찾는다는 가정 하에 그러합니다.

| 앞으론 어떻게 될까? 두번째, 경제 상황

아마 작년부터 경기가 좋지 않아도 너무 좋지 않다는 뉴스 많이들 보셨을 겁니다. 저 또한 길에서 바로 느낍니다. 부쩍 폐업하는 곳도 많고요.

17년 만에 최악…소상공인 눈물, 내년도 암울

경기침체·탄핵정국·애도기간 겹쳐 자영업자들 '빨간불'

안 그래도 경기 자체가 안 좋았는데 연말에 터진 각종 이슈로 정말 최악을 맞이하는 듯 보여 마음이 아픕니다.

그러나 이럴 때일수록 냉정하게 봐야 합니다. 다른 부분 또한 최악인지, 우리가 놓치고 있는 것은 없는지.

역대급 경기침체에도 실업률은 최저?

작년 수출 6838억 달러 ‘사상 최대’

韓 수출액 세계 6위… 日과 격차 202억弗 역대 최저

실업률은 역대 최저, 수출액은 무려 세계 6위를 했습니다(위 뉴스들 찾느라 힘들었습니다. 이런 소식은 찾기가 어렵네요 ㅎㅎ)

물론 밀어내기 수출이다. 해고 대신 근무시간 조정이다 등 여러 가지 반론이 있을 수 있습니다.

그런데 그렇게 본다면 자영업 경기 위축도 마찬가지입니다. 경기침체, 탄핵정국, 애도기간 중 하나만 있어도 힘들 상황인데 3가지가 모두 겹쳐서 더 최악으로 치닫게 된 것일수도 있으니까요.

감정을 빼고 숫자로 본다면, 어찌되었든 우리 나라는 작년에 외국에는 장사를 참 잘 했습니다. 부인할 수 없습니다. 실업률도 낮아 자영업을 하시다 폐업하시는 분들을 일부 취업시장에서 받아들일 수도 있는 상황입니다.

개인적 생각으론 우리가 생각하는 것만큼 최악이라고 보여지진 않습니다. 오히려 23년이 더 안 좋았습니다.

| 앞으론 어떻게 될까? 세번째, 정치 상황

사실 위의 구매력 관련 내용, 경제 상황 모두 이 이슈가 큰 충격을 주었습니다.

정치 상황이 불안정해지면서 환율이 급등해 단기적으론 금리 인하를 논할 수 없는 상황이 되었고, 또한 내수 경기에 직격탄을 날렸습니다.

지금 부동산 시장 분위기도 마찬가지입니다. 

정치 이슈가 주는 사회적 불안과 불확실성은 아주 빠르게 심리적 위축을 불러왔습니다.

그게 위에서 말씀드린 거래량으로 나타나고 있는 것입니다.

결국 정치 이슈가 해결되어야, 즉 불확실성이 걷혀야 금리 움직임에 의한 구매력의 확대나 축소, 내수 경기 회복 등을 기대할 수 있는 상황입니다.

이게 어떻게 될까를 미리 내다보는 시도라도 하려면, 과거를 봐야 합니다. 다행인지 불행인지 모르겠지만, 저는 이전 박근혜 전 대통령 탄핵 사태일 때도 부동산 투자를 하고 있었어서 그 시기를 되돌아 볼 수 있습니다.

16년 12월 탄핵소추안 가결 → 17년 3월 탄핵소추안 인용, 파면 → 17년 5월 대선

이후 새로운 대통령이었던 문재인 전 대통령의 새 정부가 탄생했습니다. 탄핵소추안 가결부터 새 정부 출범까지 5개월 가량이 걸렸습니다. 비로소 불확실성이 걷혔습니다. 이후 시장은 다시 원래 가려던 방향으로 나아갔습니다. 

언제 그랬냐는듯이, 다시 집을 살 사람은 사고, 팔 사람은 팔기 시작했습니다.

공교롭게도 정확시 8년 뒤 똑같은 일이 다시 벌어지고 있습니다.

눈여겨볼 사실은, 적어도 부동산 시장에 있어 영향을 주는 것은 불확실성 그 자체이며, 결론이 아니라는 것입니다.

첫번째 시나리오, 탄핵 관련 헌재 판결이 기각으로 나올 경우 3,4개월이면 불확실성이 사라집니다.

두번째 시나리오, 탄핵 관련 헌재 판결이 인용으로 나올 경우 다음 대선까지 포함하여 5,6개월이면 불확실성이 사라집니다.

짧으면 3,4월, 길면 5,6월이면 어디로든 방향은 정해집니다.

반대로 이야기하면 그 때까지는 현재 분위기가 바뀌기 쉽지 않을 것이라 생각해볼 수 있겠습니다.

제가 항상 말씀드리듯이, 길게 보았을 때 지금은 내집마련이나 투자를 하려는 분들에겐 기회입니다.

작년 7,8월에 집값이 갑자기 급등해 힘들어하셨던 분들, 기회를 놓친 것 같아 망연자실하셨던 분들, 그 외에도 내집마련이나 투자에 관심이 있는 모든 분들께 말씀드립니다.

작년부터 지금까지를 잘 봐두시기 바랍니다. 시장은 항상 이런 일이 반복되며 기회라는 공을 주기적으로 던져줍니다.

문제는 시장이 아니라 나 스스로입니다. 내가 얼마나 준비되어 있는가. 내가 얼마나 절약했고, 내가 얼마나 손품, 발품을 팔아 아는 곳이 많고, 내 주변에 얼마나 나를 도와줄 사람이 있는가.

이런 시기가 다시 올 줄 몰랐는데… 전세가율이 80%에 육박하는 신축 아파트 단지도 수도권에서 보이기 시작했습니다.

월부 안에서 많은 분들이 이 기회들을 차분하게 하나씩 잡아나가셨으면 좋겠습니다.

글로, 방송으로, 강의로 저도 돕겠습니다.

추운 날씨 건강 유념하세요.

감사합니다.