[지투기25기 대구 10어먹을 생각에 가슴이 두근대구말구 밤] 3강 후기

지방의 경우 무조건 공급을 보자! + 어디에 공급이 있는지 질과 양 모두 확인이 필요하다.

내가 전세를 놓을때 (특히, 만기시점 공급 확인_플마3개월_입주장은 피하기_2년반 or 3년 셋팅해서 피하자!), 물량 소진 파악(전세 총량 파악하기)

핵심은, 내 투자금 내 가장 가치있는 단지 매수 및 전세 셋팅(2년만기시 입주장 확인_부산,김해 27년 주의)

부산권은 : 부산>창원>마산>김해 순 신축이 중요! (구축 보단 신축을 우선순위 / 부산은 해수동연남진)

대구권 : 대구 > 구미

대구 : 신축(3-4억대 접근) 구축보단 신축 / 구미는 구축 제외 (신축만_단, 입주 확ㅇ니)

싸다고 다 사는게 아니다. (투자금 고려! 싸. 투. 감)

인구 규모가 큰 지역을 우선순위 (실수요 가수요 임차수요) 

광역시 내 구 선호도가 떨어지는 지역은 중소도시 내 선호단지를 우선으로(부산_해수동연남진금 외 지역), 대구의 경우 달성군 제외, 구미 선호단지와 비교하기..

지형도 : (지형에 따른 지역 발달 확인 / 산 지형이냐 평지냐), 지적편집도 (지역의 거주, 산업, 상업 현황 확인)

1.인구 이동 같은 경우 대표 단지들을 찍어 보면서 신규 공급 가격 흐름 체크가 필요하다. 

2. 소득의 경우 고소득 비율도 보고 안정 비율 (300~400만원대 관찰_차기 매수 수요)

 고소득 비율 : 남구, 중위 소득은 동구와 북구

따라서, 비교적 고가 아파트는 남구를 우선 순위. 중저가는 북구 동구를 해야한다는거 까지 연결 시키기

3. 공급 : 울산은 매우 정직한 도시 (공급을 볼 때 총량을 먼저 확인하고, 언제 어디에 있는지_ 질적 확인이 두번째)

현재 울산의 경우 투자자들 물건이 전세로 많이 나오기 때문에 금액을 보수적으로 판단해야함. 세낀거 투자하거나 

권유디님, 제주바다님 모두 투자자들이 많이 들어와 전세 물건이 나오기 시작하면 500이라고 싸게해 빨리 빼라고 하시는거 bm하기 

또는, 투자금이 많다면 개갱권 쓴거 매매가 싸게 사서 나중에 돌려 받는다는 느낌으로 접근하자(마통가능)

매매물량이 적은 단지는 협상이 어렵지만, 전세가를 높게 해서 좀 버틸 수 있고 많은 단지는 빨리 전세 빼기!

4. 매수 : 전세셋팅, 목표 매수가, 매수 결정 프로세스 노하우

 전세셋팅 : 2026년 이후 지방도시 대부분은 공급 부족. 전세개수를 상대적인 비율로 나타내는건 의미가 없다

예를들어. 1000세대 단지면 10개 정도 나오면 적게 나온거 아닌가? 이런 접근 방식 보단, 현재 내 물건이 10개중에 몇등인가 포인트 잡고 봐야함 (내 조건과 경쟁물건이랑 고민해야지 절대적인 수치로 하기에는 오류가 발생함)

전세개수는 지역전체 공급물량이 줄어듦을 확인하며, 생활권 전세 개수 확인, 투자대상 단지 전세개수 확인 순으로 들어가야함 즉, 도시-생활권-해당단지 이런식으로 접근이 필요하다! (전수조사 필수) / 만약 내가 선호하는 생활권이 아니라면 현재 지방 시장에서는 구축은 후순위로 판단함)

목표 매수가 설정 : 

 매도자로 전임 (ex 3개월 뒤, 만기 물건인데 혹시 급하게 팔아야한다 가격은 얼마정도 받을 수 있는가?로 접근하기 _급매로 살 수 있는 최저가 기준을 정한다)

 저층 가격으로 매수하기 (20평대 가장 높은 가격에서 5천만원 이내로 매수_평형당 3~5천 차이 정도 남) 최근 실거래가 참고해서 협상해보기.

 매수결정 : 싸게 사는것에 집중한다. 매물 고르지말고 다 봐라 특히, 4-5층 매물 무조건 검토!

보유 : 갈아타기 or 재계약 여부 검토

1년전 : 갈아타기 검토 / 만기 6개월 : 임차인 소통 or 전세 재계약 소통 / 3개월 전 : 전세 재계약 or 신규 계약

세입자가 개갱권 쓴다? - 이사비 주고 내보내거나 세 끼고 매도 하던지 가져가던지 선택

매도의 포인트는 : 임차인 만기때 팔며, 수익률 계산. 가장 중요한건 갈아타기할 물건!