독서후기 - 부동산 트렌드 2025 [레키]

*인생을 바꾸는 ‘본깨적 책읽기’ : 저자의 핵심을 제대로 보고 (본 것), 그것을 나의 언어로 확대 재생산하여 깨닫고 (깨달은 것), 내 삶에 적용하는 (적용할 것) 책읽기

◾️핵심 키워드 3가지

# 서울 수도권 부동산 시장분석

# 현재 서울 수도권 부동산 시장흐름이 궁금하신 분들께 추천드리고 싶은 책

# 베이스가 있으신 분들께 추천드리는 부동산 중급서

◾️원씽문장

많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.

◾️본 것

[목차]

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

◾️깨달은 것

새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것 / 동기부여 받은 것 / 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우 / 가치관 배울 점 등등

1. 투자에서 중요한 건

‘가치가 좋은 것을 사는 게 아니라,

가치 대비 저렴하게 사는 것’ 이다.

'많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.’

→ 한강 아래에 위치한 강남의 위상은 현재 대한민국에서 가장 최고의 입지가치를 지닌 땅으로, 한국에서 태어나고 자란 사람이라면 취향에 따라 거주하고 싶은 마음은 없을 수도 있지만, 누구나 소유하고 싶어하는 노른자 땅이기도 하다. 모두가 선망하고 선호하는 땅인만큼 당연히 강남의 수익과 수익률이 가장 클 것이라 생각하겠지만, 책에서는 강남과 강북의 상승시점은 다를 수 있어도 총 누적수익률에서는 큰 차이 없이 비슷하다고 한다. 어떤 지역을 바라볼 때, 서울 안에서 하급지에 속하는 노도강의 지역이라고 해서 투자 관점에서도 의미가 없을 거라 생각하는 것이 아니라 편견과 선입견을 버리고 객관적으로 투자적으로 의미가 있을지 없을지 보는 눈이 필요하겠다는 깨달음을 다시금 얻을 수 있었다.

그럼에도 좋은 것이 먼저 상승흐름을 타기 마련이니, 같은 가격이라면 수요가 풍부해 전세가가 빠르게 오를 시, 이후 전세금을 확보할 수 있는 조금이라도 더 가치가 나은 단지를 사는 것이 중요하겠다는 생각도 들었다. 서울 대표 랜드마크 아파트마다의 입지가치와 특징, 시세흐름도 다뤄주었는데 재미있게 읽었던 것 같다. 이전 상승장에서 대한민국에서 절반 정도를 차지하는 거대한 수요를 발판삼아 폭발적 수익과 수익률을 가져다준 서울 수도권의 시장의 위력을 몸소 느낄 수 있었다. 그러한 정답지 같은 과거의 지표가 있는 상황에, 향후 서울 수도권 공급이 부족할 전망이니 앞으로의 부동산 시장흐름이 어떻게 흘러갈지 궁금증이 저절로 생기게 되는 책이었다.

2. 모두가 안될 거라고 할 때,

된다고 믿는 사람이 방법을 찾아내고,

끝내 성공한다.

지방에서 태어나고 자랐던 과거의 나라면 꿈조차 꾸지 못했을 ‘서울 아파트 등기’, 실제로 이루게 될까 아직까지도 막연한 꿈처럼 느껴지지만 이루게 된다면 정말 기쁠 것 같다는 생각이 들었다. 우선 시드머니가 있으면 다음은 술술 가능해지리라 믿고, 현재 할 수 있는 ‘저축’과 ‘현금흐름 확보’ 등 부터 성실히 해나야겠다는 의지를 다잡게 되는 시간이었다. 그동안 감사하게도 월부에서 3년 간 기초반 강의를 여러 차례 재수강하면서 몇 십명의 수많은 동료분들과 조원분들을 뵈며 이야기를 들을 수 있었다. 말씀을 들어보면 대부분 지난 상승장에서 기회가 왔음을 알지못해 잡지 못했고, 그에 반해 같은 회사의 비슷한 연봉을 받는 동료분이나 선배님께서 사셨던 아파트가 오르며 순식간에 몇 억의 차익을 얻으셨고, 벼락거지가 된 기분을 맞닥뜨리며 ‘무엇을 한거지’ 좌절감을 겪으셨다는 조원분들의 이야기를 들을 때마다 내 일처럼 마음이 아팠다. 부디 함께 했던 조원분들을 포함해 모두가 지금 다시 온 기회를 잡아 소중한 나와 우리 가족의 든든한 버팀목이 될, 안정적인 노후를 만들어줄 자산을 취득함으로써 다음의 상승장에서는 모두가 미래에 대한 고민과 걱정 없이 웃었으면 좋겠다는 마음이 든다.

◾️적용할 점

내 삶에서 변화시켜야 할 부분 / 변화시키기 위한 아이디어 / 아이디어를 적용할 구체적인 계획

[적용하고 싶은 부분]

단 한가지 BM

지역에 대한 선입견을 버리고 가치대비 저평가 유무를 살펴보기.

단지별 상승시점 및 누적상승률을 확인 비교해보기

인상깊은 문장

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. 강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있어 많은 사람들이 직장과 가까운 이곳을 주거지로 선호한다. 예를 들어 강남구에는 삼성, 현대 등 대기업 본사가 있어 많은 직장인이 이 지역에서 근무한다. 이는 강남에서 시작된 가격 상승이 주변 지역으로 확산되는 주요 원인 중 하나다. 반면 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

2019년 3분기에도 글로벌 금융위기를 극복하고자 양적완화로 유동성을 확장하니 강남구는 9.1% 상승하며 시세를 이끌었고, 분당구는 6.0%, 수지구는 2.0% 상승하면서 시세를 따라가기 시작했다. 이후 2020년 3분기부터 2021년 1분기까지의 3개 분기 동안 강남구는 각각 11.3%, 2.6%, 2.1% 상승하며 상승 폭이 둔화되었다. 그러나 분당구는 같은 기간 오히려 11.6%, 8.9%, 12.2% 상승하며 기세가 확장되기 시작했다. 수지구는 더욱 큰 상승을 보이며 각각 13.2%, 9.3%, 12.7% 상승했다.

강남구와 분당구는 누적해 112.7%, 103.2% 상승했지만 수지구는 82.1%에 그쳤다. 서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다.

경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제된다. 이는 수지구의 주택 가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다. 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.

일산과 파주시는 독립적인 부동산 시장의 특성을 보이고 있다. 고양시의 일산과 파주시는 경기도의 주요 주거 지역으로, 서울과의 접근성이 좋지만 마포구와는 다른 특성을 띤다. 일산은 잘 계획된 신도시로서 편리한 주거 환경을 제공하지만 최근 몇 년간 아파트 매매가격 흐름은 마포구나 강남구와는 다른 양상을 보였다. 파주는 서울로의 접근성이 상대적으로 떨어지지만, 자연 환경과 대규모 개발 계획으로 인해 독립적인 주거 지역으로 성장하고 있다. 그러나 부동산 가격 상승 폭은 마포구나 강남구에 못 미친다. 마포구에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 여러 요인에서 기인한다. 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다.

농어촌 특별전형 혜택은 학생만 고등학교 졸업까지 12년 이상 거주·재학하거나 학생, 부모 모두 6년간 거주·재학한 경우 받을 수 있다.

노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇 가지 중요한 요인들 때문이다. 우선 이 지역은 강남에 접근하기가 어렵다. 강남은 서울에서 가장 중요한 경제 중심지 중 하나로, 많은 회사가 위치해 있어 직장인들에게 매력적인 지역이다. 하지만 노도성 지역은 강남과 물리적으로 멀리 떨어져 있으며, 교통 체계도 불편해 출퇴근이 어렵다. 또한 여의도로의 접근성도 좋지 않다. 여의도는 또 다른 주요 비즈니스 중심지로, 금융 기관과 대기업이 밀집해 있다. 여의도로 출퇴근하는 사람들에게 이들 지역은 주거지로서 불편한 선택지가 된다. 노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도다. 광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다. 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다. 그러나 서울 동북 지역에는 제대로 된 직장 중심지가 거의 없다. 여러 대학교와 병원이 존재해 지역 경제와 생활환경에 긍정적인 영향을 미치긴 하지만, 직장 중심지 역할을 완전히 대체하기에는 부족하다. 대학교와 병원이 제공하는 일자리는 상대적으로 한정적이며, 이로 인해 부동산 시장에 큰 변화를 일으키지 못하고 있다

또한 이 지역은 재건축 및 재개발의 잠재력이 크지만, 이러한 재개발과 재건축이 항상 순탄하게 진행되는 것은 아니다. 현재 공사비 상승과 금융비용의 증가가 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 건축 자재의 가격 상승, 인건비 증가, 각종 규제 및 행정 절차 등의 이유로 공사비가 예상보다 많이 들 수 있으며, 이에 따라 재건축 및 재개발 프로젝트의 경제성이 저하될 수 있다. 또한 금융비용의 증가는 대규모 프로젝트의 자금 조달을 어렵게 만들어 계획의 실행에 큰 부담이 될 수 있다. 이러한 요소들이 재건축과 재개발 진행을 어렵게 만들기 때문에 충분한 잠재력이 있음에도 불구하고 실제로 이를 실현하는 데에는 많은 도전 과제가 존재한다.

현재 노도성 지역이 부동산 시장에서 정체를 겪고는 있지만, 이 지역은 저렴한 가격 외에도 경쟁력 있는 특징이 있다. 이곳은 우수한 교육 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있어, 자녀 교육을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있기 때문이다. 노원구 중계동은 유명한 학원가로, 많은 학부모들이 자녀의 교육을 위해 이 지역을 선택한다. 성북구는 고려대학교와 성신여자대학교 등의 명문 대학이 있어 학원가와 대학가 주변의 주거 수요가 꾸준히 유지된다. 생활 편의시설도 다양하게 있는데, 노원구 상계역 일대에는 대형 쇼핑몰과 상업 시설이 발달해 있고, 도봉구와 성북구도 음식점, 카페 등 상권이 잘 형성되어 있다. 이 지역은 공원, 병원, 도서관 등도 잘 갖춰져 있을 뿐만 아니라 자연환경 또한 뛰어나다. 노원구의 중랑천, 도봉구의 도봉산, 성북구의 북한산 등이 쾌적한 환경을 제공한다. 노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다. 중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다. 이러한 특성으로 인해 많은 투자자가 이 지역의 중저가 아파트를 선호한다.

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하지만, 공급이 충분하지 않으면 자연스럽게 주택 가격이 오르게 된다. 사람들이 주거를 필요로 하는 만큼, 주택에 대한 수요는 일정하게 유지된다. 그러나 새로 지어지는 주택이 부족하면, 시장에 나와 있는 기존 주택에 대한 경쟁이 치열해진다. 주택을 구입하거나 임대하려는 사람들은 자연스럽게 더 높은 가격을 지불해야 하는 상황에 처한다. 또한 주택 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상승을 더욱 부추길 수 있다. 투기 수요란 주거 목적이 아니라 가격 상승에 따른 이익을 기대하고 주택을 구매하려는 수요를 의미한다. 사람들이 주택 가격이 계속 오를 것이라고 믿으면 더 많은 사람이 주택을 사두려는 경향이 생긴다. 이는 주택 시장에 추가적인 수요를 불러일으켜, 이미 부족한 공급 상황을 더욱 악화시킨다. 결론적으로 서울의 입주 물량이 부족할 경우 주택 가격 상승이라는 경제적 현상이 발생하며, 이는 수요-공급 불균형과 투기 수요의 증가로 인해 더욱 심화될 수 있다. 이러한 문제는 주택 시장 전반에 걸쳐 많은 영향을 미칠 수 있다.

빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서, 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다.

아파트에 거주하려는 사람은 임차를 하거나 매매를 하는 두 상황 중 선택을 하게 된다. 주택담보대출 이자가 저렴해지거나 향후 입주 물량이 적어지거나 임대료(전세 혹은 월세)가 지나치게 상승하는 경우, 사람들은 임차에서 매매 시장으로 넘어가 아파트를 구매하기 시작한다. 이 가능성이 2024년 상반기에 나타나고 있다. 현재와 향후 입주 물량이 매우 적을 것으로 사람들이 인식하고 있으며, 전세가격이 지속적으로 빠르게 상승하고 있고, 변동금리를 선택하는 경우 주택담보대출 이자가 저렴해질 것을 예상하고 있기 때문이다.

현재 입주 물량 그리고 앞으로 2027년까지의 입주 물량은 심각하게 적다. 역대 최저 수준의 입주 물량이 앞으로 몇 년간 지속될 것이다. 이런 상황에 임대차 2법마저 폐지된다면 전세가격은 또 다른 상승 압박을 받을 것이고, 이는 매매 시장으로 빠르게 이동하며 매매 가격 상승으로 연결될 것이 분명하다. 오히려 임대차 2법이 존재하기에 전세가격 상승 폭이 줄어들 가능성이 더 높다.

빌라는 착공 후 준공까지 긴 시간이 걸리지 않기 때문에 인허가를 받으면 1년 이내에 충분히 완공할 수 있다. 그래서 일부 빌라 사업자들은 먼저 인허가를 받아 놓고 시장 상황을 관망하기도 한다. 또는 약간의 시차를 두고 개발에 들어가는 경우도 있다. 따라서 특정 시점에 실제로 착공에 들어가느냐가 해당 시점의 개발 난이 여부를 알려주는 더 좋은 지표가 될 수 있다.

2024년에는 서울시 전체에 약 1만 9,800채의 아파트가 입주 예정이다. 이 중 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공 아파트) 단지 하나에서만 약 1만 2,000채의 아파트가 공급된다. 이를 제외하면 서울시 기타 지역의 입주 물량은 약 7,800채에 불과하다. 강동구와 송파구 지역은 올림픽파크포레온 입주 물량의 영향이 강할 수 있으나, 서울 내 다른 지역(특히 서북권과 서남권)은 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다. 2025년에는 서울시 전체에 약 2만 6,000채의 아파트가 입주 예정이다. 이 중 서초구에 약 4,800채가, 동북권(장위동, 휘경동, 이문동 포함)에 약 1만 5,000채가 입주할 예정이다. 전체 물량의 대부분인 약 2만 채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는 것이다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다. 역시 서울시 서북권과 서남권의 입주 물량은 없다. 2026년에는 서울시에 약 1만 2,300채의 아파트가 입주할 예정이다. 이 중 약 8,700채가 서초구 물량이다. 서초구가 서울 전체 입주 물량의 70%를 차지하며, 서초구를 제외한 서울 전역에서의 입주 물량은 약 3,500채에 불과하다. 2027년에는 서울시에 약 9,600채의 아파트가 입주할 예정인데, 역시 서초구에 약 5,000채가 존재한다. 나머지 지역에 약 4,600채가 입주할 예정이다. 2027년에도 서초구가 전체 입주 물량에서 절반 이상의 비중을 차지하고 있음을 알 수 있다.

2024년은 강동구 올림픽파크포레온 입주가 인근 전세와 매매가격에 어떤 영향을 주는지가 가장 중요한 부분일 것이다. 이후 2025~2027년 3년간은 총 입주 물량이 약 4만 8,000채에 불과하다. 2010년대 연평균 서울시 아파트 입주 물량이 대략 3만 3,000채인 점을 생각하면, 향후 3년간 1년 반 치도 안 되는 물량이 나오는 것이다. 이 중 서초구 방배동 일대를 포함한 재개발·재건축 물량이 절대적이니 그나마도 재개발·재건축이 예정대로 진행되는 경우를 가정한 것이다. 이 가정이 현실화되는 경우, 서초구에서 향후 3년간 나올 물량은 약 1만 8,000채로 전체의 39%에 해당한다. 2024년 강동구 올림픽파크포레온이 어느 정도의 영향으로, 어디까지, 얼마나 길게 전세가격을 누를지를 확인할 수 있다면, 향후 물량이 서초구와 강남구 지역에 어느 정도 영향을 끼칠지를 어렴풋 예측할 수 있을지 모른다. 그럼에도 올림픽파크포레온은 한 시점(2024년 하반기)에 나오는 데 반해, 서초구 물량은 3년에 걸쳐서 나오기 때문에 그 영향력의 단순 비교는 어렵다.

과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다.첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.

서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 2024년 7월 현재 시점에서 부동산 시장의 분위기는 크게 변했고, 시장은 새로운 공간적 균형을 찾아가고 있다. 가격의 상승세가 전파되고 있다는 의미다. 따라서 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다. 또 왕십리와 마포 지역 아파트를 매수하려 했으나 앞서 매수를 완료한 사람들이 가격을 이미 높여놔 접근이 어려워졌다면, 소득이 다소 낮은 사람들은 대신 성북구의 신축 아파트로 관심을 돌릴 수 있다. 이처럼 시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화되는 경향이 나타난다. 강남에서 강북 지역 아파트로 가격이 전파되는 것과 더불어 살펴볼 부분은 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이다. 현 시점에서 신축 아파트와 구축 아파트에 대한 선호도는 다르며, 특히 젊은 세대의 신축 아파트에 대한 선호는 매우 크다. 따라서 신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다. 결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려해 시장을 이해하고 그에 대응하는 것이 중요하다.

종로구 경희궁자이 1~4단지 (1단지는 임대 아파트, 4단지는 오피스텔)

3호선 독립문역과 5호선 서대문역 근처 더블역세권 단지 서울도심 CBD 인접한 직주근접 아파트 서울특별시교육청, 강북삼성병원, 세브란스병원, 경찰청 등 서울독립문초, 서울덕수초, 대신중, 대신고, 이화여고 등

전고점 22년 1분기 23억 전하점 23년 1분기 18억 24년 2분기 20억

강동구 고덕그라테온, 아르테온

5호선 상일동역 기준 남 북 위치. 그라시움은 1~4번 출구 쪽, 아르테온은 5~8호선 위치 5호선 상일동역은 왕십리까지 환승 없이 30분 이내, 잠실역까지 1회 환승해 30분 이내 도착 가능 자차 이용 시 올림픽대로, 강동대교, 수도권 제1순환도로 통해 수도권 업무지구 이동 용이 그라시움은 19년 9월 준공 지하 3층, 지상 9~35층, 4932^ 41개동 아르테온은 20년 2월 준공 지하 3층, 지상 9~34층, 4066^ 41개동 어린이집과 초등학교 끼고 있는 얼품아, 초품아, 그라시움은 공원만 지나면 초, 중, 고가 있음.

9천세대에 달하는 만큼 의료시설, 음식점, 부동산, 미용실, 세탁소, 학원, 옷가게 등 많음 우체국, 파출소, 강동구 체육시설, 공원 2~3개

전고점 22억 전하점 16억 24년 2분기 19억

송파구 헬리오시티

1980년 준공 6.6천세대 가락시영아파트 HDC현대산업개발, 현대건설, 삼성물산 재건축한 아파트, 총 84개동 지하 3층, 지상 10~35층, 9510^ 대한민국 최대 세대수 기록. 송파역 3,4번 출구 위치, 강남 3구 소속으로 학군 우수. 대치 학원가까지 자차로 5~10분 거리. 해누리중 특목고 진학률 21년 송파구 1위, 잠실여고 의대진학 송파구 1위. 헬리오 학원가 위치, 해누리중 붙어있고, 초등 고등학교 송파역 1,2번 출구 쪽 위치. 의원, 카페, 베이커리, 피트니스센터, 컬처센터, 독서실 등 부대시설 많음 탄천 축구장, 송파책박물관, 탄천변, 단지내 1km 넘는 중앙공원 있어 산책공원 잘 조성되어 있음.

전고점 23.8억 전하점 18.6억 24년 2분기 22.3억

강서구 마곡엠벨리

주변에 MBD 마곡업무지구가 있음. LG전자, LG화학 등 LG계열사 연구 인력 수만명 상주 코오롱, 넥센, 롯데 R&D 중앙연구소, 오스템 등 대기업 본사와 연구소 등 입주 여의도 YBD와도 가까운데, 마곡나루역에서 여의도역까지 9호선 타면 15분 소요 직주근접에 유리한 단지

전고점 16.5억 전하점 12억 24년 2분기 14.4억

송파구 엘리트

엘리트 (엘스, 리센츠, 트리지움) 06~07년 재건축 후 준공된 아파트. 잠실역을 끼고 위치해 있으며 평형대 구성도 비슷함. 세 단지를 더하면 대략 1만 5천세대 육박하며, 특이하게 33평형대 1만대. 동일평형대가 대규모로 존재하는 만큼 아파트 가격 현황을 잘 대변하는 단지. 33평형대만 1만 세대 이상.

전고점 27억 전하점 21억 24년 2분기 26억

성동구 왕십리뉴타운

성동구 상왕십리동, 하왕십리동 일대에 추진한 뉴타운 재개발 사업으로 탄생. 은평뉴타운, 길음뉴타운과 함께 서울특별시 뉴타운 사업 시범지구였는데 사업시행자는 SH. 14년 6월 텐즈힐 2단지를 시작으로 15년 4월 텐즈힐 1단지, 16년 11월 센트라스 입주 시작. 텐즈힐1단지 1.7천^ 텐즈힐2단지 1.1천^ 센트라스 2.5천^ 모두 중대형 단지들. 총 5.3천^ 그중 33평형대가 2.4천 절반 이상 차지.

전고점 19.2억 전하점 12.8억 24년 2분기 17.9억

중구 남산타운

서울형 리모델링 시범단지로 선정되어 사업 추진했지만 임대 주택을 소유한 서울시의 동의를 받지 못하면서 무산됨. 남산타운은 42개동 5.1천^ 구성, 임대주택은 7개동 2천세대 전세세대 중 39% 차지. 서울시의 동의를 얻지 못한 이상 동별 리모델링을 추진하는 방법이 있을 수 있음. 33평형대 1.2천^

전고점 15.5억 전하점 14.1억 24년 2분기 13.2억

마포구 마포래미안푸르지오

‘마래푸’ 마포구 아현동 위치. 14년 9월 준공. 공공임대주택 661^ 포함해 3.8천^ 거주. 5호선 애오개역, 2호선 아현역이 도보 거리 위치, 5,6호선 공덕역, 6호선 대흥역 그리고 공항철도와 경의중앙선까지 근처에 있어 서북권 최고 교통요충지에 해당함. CBD 광화문역까지 직선거리 3km 지하철, 버스 등 20분이 채 걸리지 않는 직주근접지. 단지내 한서초 있는 초품아, 도보권에 아현초, 서울여중, 동도중, 자사고인 숭문고, 한성고 있음 33평형대 1.4천호.

전고점 19.4억 전하점 16.2억 24년 2분기 19.2억

DMC파크뷰자이

다른 뉴타운과 달리 평지 또는 완만한 경사로 이뤄져 있어 주거환경 우수, 단지 내 녹지공간 또한 넓어 쾌적함. 신도시 느낌을 주고 있어 대표적으로 성공한 뉴타운으로 평가. 업무지구와의 접근성 좋은데, 상암DMC 지하철로 2분 거리, 여의도까지 17분, 공덕 8분, 광화문 19분대로 서울 서북권 주요지역까지 20분내로 이동가능 비교적 양호한 입지여건 갖춤. 33평형대 2.5천^

전고점 15.4억 전하점 12.8억 24년 2분기 13억

관악구 관악드림타운

03년 9월 입주를 시작한 5.3천세대 대규모 단지. 이중 3.5천^ 일반 분양, 1.8천^ 임대 아파트 봉천고개 가장 꼭대기 위치해 있어 인근아파트보다 지대 높음.

주변 구암초, 구암중, 구암고 있으며 단지 북쪽에 7호선 숭실대입구역, 남쪽 동이 2호선 서울대입구역과 가까움.

전고점 11.5억 전하점 8억 24년 2분기 9.2억

서초구 반포자이

반포를 상징하는 아파트로 각계 유명 인사들이 많이 거주. 반포주공3을 재건축해 총 3.4천^ 대단지. 30평혀애 이상 호수가 89% 차지. 고급화된 시설과 내부 조경, 커뮤니티 시설, 헬스장 뿐 아니라 수영, 사우나, 스크린골프장, 마트 등 갖춤. 7호선 반포역, 9호선 사평역, 지하상가까지 연결된 3호선 고속터미널역이 있음. 서울고속버스터미널과 센트럴 시티가 가까움.

전고점 39 전하점 34 24년 2분기 39.5억

강남구 도곡렉슬

도곡주공1차 아파트를 재건축한 곳 06년 2월 준공된 3천^ 대단지. 반포자이처럼 30평형대 이상 세대수가 80% 내외로 중대형 평형 많음. 프리미엄 단지가 몰려 있는 지역에 위치한 만큼, 학군 수요와 맞물린 강남구 대표 아파트 중 하나. 대치동 학원가가 1km 거리에 있어 도보로도 15분 내외로 갈 수 있음. 명문대 진학률 10위권에 드는 고등학교 있어 뛰어난 교육환경 자랑. 교통편도 우수한데, 수인분당선의 한티역과 3호선 도곡역 인근에 있음.

전고점 31억 전하점 26억 24년 2분기 30.9억

과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다.

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.

서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 2024년 7월 현재 시점에서 부동산 시장의 분위기는 크게 변했고, 시장은 새로운 공간적 균형을 찾아가고 있다. 가격의 상승세가 전파되고 있다는 의미다. 따라서 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다. 또 왕십리와 마포 지역 아파트를 매수하려 했으나 앞서 매수를 완료한 사람들이 가격을 이미 높여놔 접근이 어려워졌다면, 소득이 다소 낮은 사람들은 대신 성북구의 신축 아파트로 관심을 돌릴 수 있다. 이처럼 시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화되는 경향이 나타난다. 강남에서 강북 지역 아파트로 가격이 전파되는 것과 더불어 살펴볼 부분은 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이다. 현 시점에서 신축 아파트와 구축 아파트에 대한 선호도는 다르며, 특히 젊은 세대의 신축 아파트에 대한 선호는 매우 크다. 따라서 신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다. 결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려해 시장을 이해하고 그에 대응하는 것이 중요하다.