3억내외 투자금의 경우 매매가 범위를 어떻게 정하면 좋을까요?
- 부동산Q&A
- 25.01.27
안녕하세요~ 이렇게 질문할 수 있는 게시판이 있어 감사합니다.
지난달 신투기를 수강했었는데,
마지막 4강에서 주우이멘토님께서 소액투자 전략을 알려주셨습니다.
‘전세가율 80% 기준 + 1억’으로 절대가를 산정하여
그 매매가 내에서 저평가 단지를 찾으라고 알려주셨습니다.
예를들어 투자금이 6천만원이 있다면
(6천 * 5) + 1억 = 4억으로 매매 절대가를 잡고
그 안에서 상대적으로 싸면서 좋은 단지를 찾는 것입니다.
그런데, 소액이 아닌 3억 정도의 투자금이 있을 때는 어떻게 할지 궁금해졌습니다.
(3억 * 5) + 1억 = 16억 ?
전세가율이 80% 되는 단지들이 거의 없을 것 같습니다.
현실적으로 고민해본다면…
아마 이런 정도의 단지들이 고민될 것 같습니다.
매매 11억 / 전세 8억
매매 10억 / 전세 7억
매매 9억 / 전세 6억
매매 8억 / 전세 5억
이런 경우에는 어떤 점들을 고려하여 매매 절대가를 선정하고 범위를 좁혀나갈지 궁금합니다~
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댓글
안녕하세요 생태소녀님.
3억으로 투자가능한 단지를 찾고 계시는군요.
소액이 아닌 만큼 고민이 크실 것 같아요.
지금 말씀해주신 매매절대가로 단지를 한정해서 투자 물건을 찾는 방법도 있겠지만.
서울 수도권 투자에서는
투자금 범위 안에 들어오는 앞마당은 매매가로 단지를 한정시키지 않고
전수조사를 하는 것이 일반적인 것 같아요.
물론 16억씩 하는 단지의 전세가가 13억일 가능성은 낮지만
상단 단지들이 어떻게 움직이고 있고, 전세가가 어느 정도인지를 파악해가면서
내가 투자가능한 범위의 단지가
어느정도 싼지 비싼지를 판단하는데 도움이 되거든요 :)
매매가와 전세가를 전수조사하시고,
매매가를 기준으로
저평가를 파악한 다음에
저평가 된 단지 중에서
마지막으로 내 투자금 + 1억 정도에 들어오는 단지가 무엇인지를
고르고
그 중 좋은 단지부터
매임하면서 협상을 시도해보는 거죠 :)
만약,
단지가 너무 많아서
전수조사를 다 하기 어려우시다면
그 지역의 평균 전세가율이 있어요.
(부동산 지인 > 시세지도) 에 가시면 보실 수 있는데요.
이 평균 전세가율을 기준으로
위의 기준처럼 매매절대가를 설정하시는 게
놓치는 단지를 가장 줄일 수 있는 방법이지 않나.. 생각이 듭니다.
예를 들면, 성북구는 61.58%네요
그럼 이 전세가율을 기준으로 잡고 9억~10억정도까지 매매가를 가진 단지들까지
보시면 될 것 같아요.
쉽지 않은 과정이지만
지금 시장이 너무 좋으니
꼭 결과를 내시면 좋겠습니다.
저도 계속 응원할게요!! :)
다음달에도
열중반, 내마중 강의가 있으니
강의 계속 들으시면서 비교평가 실력을 쌓아가보시는 것도
도움이 많이 되실 것 같아요!
내마중 https://weolbu.com/product/3837
열중 https://weolbu.com/product/3827
생태소녀님 안녕하세요 :) 투자금이 3억 정도 있다면 고민이 많이 되실 것 같아요..! 저라면 조금씩 범위를 좁혀 나가볼 것 같은데요. 1) 서울 및 수도권의 동별 평균 매매가/전세가 등을 파악하여 투자금 2~4억 범위 내에 들어오는 지역 선정 2) 해당 지역 전수조사 (앞마당의 경우) 3) 앞마당이 아니라면, 해당 지역을 우선으로 앞마당을 만들어 나가기 이런 순서로 해나가보면 어떨까 싶어요! 그리고 말씀해주신 것처럼 11억/8억 ~ 8억/5억 까지 같은 3억으로 투자할 수 있는 단지의 가치가 많이 다를 수 있다 보니 매매가 범위를 조금 더 폭넓게 보시는 것도 추천드립니다~! 물론 지역과 단지의 가치를 알아가는 과정을 꼼꼼하게 하는 것부터 시작임을 잊지 마시구요! 화이팅입니다 :)