[부동산 트렌드 2025 독서후기_케이트m] 2025년 부동산 슈퍼사이클

책 제목(책 제목 + 저자) : 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트 부동산 트렌드 2025<서울아파트 슈퍼사이클 진입)>, 김경민

저자 및 출판사 : 김경민/ WISEMAP

읽은 날짜 :  2025.01.19.-01.27

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클   #전세가격폭등 #공급 절벽

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획,부동산 연구로 박사 학위 수료. 현재 서울대 환경대학교 도시계획 전공교수로 재직. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했음. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

2. 내용 및 줄거리

 : 2024년 데이터를 통해, 전국, 서울 부동산의 가격 변화와 이슈들을 정리하고 2025년 부동산 시장의 동향을 예측 분석했다. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향, 전세사기의 문제점 해결방법을 제시하고 있다.

(1) 빅데이터로 분석한 서울 전국 아파트

1)‘전국’ 아파트 매매 시장 동향 

• 서울: 2022년 대폭락→ Q1-Q3 2023 상승 → Q4 2023 -Q1 2024 하락 → Q1 2024~ 상승 => 현재 상승 돌입

• 지방광역시: 2022-2023년 서울과 비슷, 지역별로 하지만 가격이 바닥인지/ 수요에 따른 정체상황인지 상승돌입인지/ 상승돌입 시 서울 수준의 상승폭인지 확인 필요. 아직 상승으로 판단하기 이르다.

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향: 부동산 가격의 동조화

• 수도권 동남부(위계, 동조화): 강남구 → 성남시 분당구 → 용인시 수지구

• 수도권 서북부(동조화X): 마포구 vs 고양시 일산동구/서구(독립주거지),  파주시(직장근접성 떨어짐, 자족생활권)

• 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(동조화), 김포시(동조화X, 향후 추이 확인필요)

• 수도권 동북부(동조화): 노원구 → 의정부시, 남양주시

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

• 강남/서초 고가 아파트 시장: 높은 수요와 안정성, 우수교육환경, 뛰어난 인프라와 편의시설, 고급 아파트 단지들

• 강남구(주거지+업무지구), 서초구(주거지)

• 노도성 중저가 아파트 시장: 상대적 저렴, 강남+여의도 접근성 어렵다. 재건축,재개발 지연 이슈, vs 우수한 교육환경과 생활 편의시설

• 고가 VS 중저가 시장: 상승의 시차, 고가 아파트 권역 동조화, 중저가 아파트 비동조화

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태-공급절벽의 파급효과

• 서울시 주택 가격 상승

• 전세 및 월세 가격 상승 가능성이 높다

• 주거 안정성 악화

(2) 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP5

1)슈퍼사이클: 서울 아파트 대세상승의 신호탄

• 강남구 아파트는 이미 대세 상승장: 서울시 전역보다 조금 앞서 반등하고, 하락은 늦다

• 노원구 아파트도 슈퍼사이클 진입 

• 인싸이트: 

  • 강남구가 먼저 오르고, 노원구는 후행지표로 오른다

  • 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간 → 부동산은 최소 몇 년 보유하는 상품이다

  • 부동산 사이클이 짧아진다

2)인플레이션: 부동산 상승의 기폭제

• 전 세계에서 월세 폭등이 일어났다.

• 임대료 상승은 부동산 가격을 상승시킨다

• 시공비는 계속 오른다

• 글로벌 시장은 상승흐름이다:  팬데믹대응=인플레이션

• 인플레이션 헷지 수단 = 부동산

3)전세가격 폭등: 매매로의 전화

• 서울시 전세 가격은 큰 틀에서 항상 우상향

• 전세 가격 상승의 3가지 원인: 인플레이션, 입주 물량 부족, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’

• 임대료가 지나치게 상승하면 임차보다 매매를 선택한다.

• 현재는 바닥을 지났다고 판단되며, 슈퍼사이클로 가고 있다.

• 임대차 2법은 거주 안정성을 위해 필요하다.

4)PF 사태: 정책 실패와 최악의 공급부족

• PF연장이 개발을 막고 있다.

• 시장의 자기조정기능이 작용하지 않고 있다.

• 토지가격이 비싸고, 금융비용이 계속 발생되어 새로운 개발이 어렵다.

• 사업성 있는 PF는 지방보다 서울에 있다.

• 2026년부터 민간준공물량은 많이 부족하다.

5)공급절벽

• 입주물량이 지나치게 적고, 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

• 2027년 서초구 물량이 절반이상

6)퍼펙트스톰: 공급부족과 금리인하의 협공

• 팬데믹 후 양극화가 심화됨. 

• 부동산 공간: 고물가 속 공급 절벽

• 금리인하: 경기를 위해 금리는 인하될 것이다.

• 부동산 상승: 3-4년간 공급부족 + 낮은 금리 

(3) 12개 대장 단지 상세 리포트: 대장 단지의 흐름

1)대장 단지의 흐름

• 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성: 금리 낮아지면, 구매수요 높아지고, 매매가격 높아진다

• 매매가격과 거래량은 동조화 현상: 거래량이 많아지면 매매가격은 높아진다.

2)서울 대장 단지 가격 분석

• 서울 대장단지들은 : W파고(전고점 돌파)를 이미 달성했거나 달성 가능성이 높고, 구축이거나 선호도가 떨어지는 지역(서대문구 DMC 파크뷰자이, 관악구 관악드림타운)의 경우 W파고까지 시간이 소요될 것으로 보인다.

• 인싸이트

  • 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중

  • 금리인하는 시간문제

  • 거래량과 매매가격 같이 증가

  • 강남3구의 상승세가 전이: 신축 인기

  • 신축 아파트 상승세

  • 역대 최악의 공급 부족

(4) 부동산 가격 예측

1)서울시 집값 시나리오

• 금리가 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 상승할 것이며, 정부에서 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR강화)이 나올 수 있다.

• 강남서초구 아파트 가격: 2024년 7월 현재 2021년 고가에 거의 다다랐기 때문에 상승폭이 상대적으로 저하될 가능성

• 노도성 아파트 가격: 2021년 고점 돌파 가능성이 높지만, 지역별 시점에 차이가 있다.

• 서울 부동산 가격의 트렌드

  • 가격은 강남에서 시작

  • 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간의 차이는 크지 않다. → 다~ 오른다.

• 정부의 부동산 시장 개입 가능성: 

  • 단기적으로 영향 있다

  • 하지만, 정부의 인지시점과 정책 개입시기가 늦어질 가능성있다. 

  • 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다

2)부동산이 가야할 방향

• 중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책: 주택공급, 시장안정성, 공공이 임대로 제어

  • 투자자가 수익에 대한 배당급 지급

  • 매각시 주택 가격상승에 대한 지분가치 차익

• 서울 아파트 재산세

  • 계산하기 복잡한 종부세 개혁 필요

  • 과세 형평성과 종부세의 교차 보조 이슈

(5) ‘핫플레이스’

• 상업공간의 생애 주기가 짧아지고 있다.

• 7대 상권: 명동, 가로수길, 강남, 홍대, 이태원-한남, 압구정-도산공원, 성수

• 유동인구가 많은 상권이 트렌드 변화에 따른 상업공간의생애주기가 더 짧다

• 온라인 정보 플랫폼

• 오픈런 문화: 즉각적인 유동인구 증가, 상권활성화, 임대료 상승, 브랜드와 상권의 연계

• 팝업스토어: 체험마케팅을 통한 유동인구 증가,지역 활력 및 이미지 개선, 효율적인 공간사용

• 플래그십 스토어: 브랜드 아이덴티티, 독특한 쇼핑 경험 제공, 한정판 및 특별상품, 문화 및 예술과 결합

• 4세대 홍대

  • 1세대 문화실험과 미대생의 작업실 문화

  • 2세대 2000년대 클럽문화와 플리마켓, 홍대 인디음악

  • 3세대 2010년 경의중앙선, 공항철도 개통으로 외국인관광객, 유동인구 증가

  • 4세대 힙스터 카페문화, 오타쿠 문화, 케이팝문화 등 대중문화와 서브컬처가 결합, 공존

(6) 전세사기

• 원인과 해결책

  • 정보 비대칭성: 빌라가격 시스템 부재 → 프롬테크로 정보격차 해소

  • 중개인의 도덕적 해이 → 국토부 산하 한국부동산원의 강력한 모니터링 요

  • 모니터링부재와 미약한 패널티 → 국토부 산하 한국부동산원의 강력한 모니터링 요

  • 전세 제도 자체의 리스크 → 주민센터에서 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황 확인으로 정보 파악

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 빅데이터를 통해 부동산 상승이 일어나는 원인을 확인하고, 지금이 어떤 시기인지를 확인할 수 있다. 그리고 그에 따라 투자를 적극적으로 고려한다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

빅데이터를 통해서 주식과 같이 명확하지는 않지만, 부동산의 흐름을 확인하고 예측할 수 있으며, 그러한 데이터가 어느 정도 맞을 수 있다는 것을 알게 되었다.

투자공부를 하면서, ‘예측보다는 대응’이라는 말을 배웠으므로, 전세가가 오름으로 인해서 내가 할 수 있는 것 그리고 알고 있는 것을 적극적으로 투자 행동을 옮겨야겠다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

234P 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사잉트

필자는 대장단지의 매매 가격 분석을 통해 서울 부동산 6가지 인사이트를 제시하고 있습니다.

6가지 인사이트를 통해서 내가 할 수 있는 행동은 무엇인지 이야기 나눠 봅시다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 나는부동산과맞벌이한다, 월급쟁이부자로은퇴하라, 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설