전고점 대비 xx%인데 이거 싼거 아닌가요? [열사사]

안녕하세요.

월부의 모두는 "열심히 사는 사람들"

열사사입니다.

전고점과 전고 대비 하락률을

얼마나 믿으시나요?

전고 대비 40% 하락이라면

정말로 저평가일까요?

저는 그동안 그렇게 생각했었습니다.

근데 아닐 수 있겠더라구요.

"지방은 전고점, 하락률을 보고

투자하는게 안 맞아요."

-  제주바다 멘토님 -

이러한 "전고점"에 대해

이번 월부학교 반모임을 통해

깨닫게 된 것이 있어

글로서 정리해보려 합니다.

전고점의 의미

전고점이란

이전 활황기(=상승장)에서

"이 금액까지" 사람들이

거래를 받아준 금액입니다.

그렇기에

시장이 다시 상승장에 접어든다면

+ 다른 대외 변수(금리, 심리 등)가

특별히 다르지 않다면

다음번에도 그 금액까지

충분히 거래가 되고

심지어 인플레이션의 효과로

그 이상의 금액까지

거래가 되는 것을 기대해볼 수 있습니다.

단, 그 단지의 "가치"가

변하지 않았다면요.

변화하는 단지의 가치

단지의 가치는

조금씩이지만 분명히 변하게 됩니다.

이는 대부분 3가지 정도로

정리해볼 수 있는데요.

단지의 가치가

변하는 경우 3가지

 

1. 시간에 따른 단지 자체의 변화

ex.

신축 -> 준신축

준신축 -> 구축

일반 단지 -> 재건축 예정 단지

2. 시간에 따른 주변의 변화

ex.

바로 옆 신축으로 인한 환경 개선

역세권 개발로 인한 교통 변화

3. 시간에 따른 지역의 변화

ex.

대규모 신축 입주로 지역 내 선호도 변화

생활권 순위 변동

위와 같은 경우로

단지 자체의 가치도

시간이 지남에 따라

천천히 변화하게 됩니다.

이렇게 변화한 가치가

다음 상승장에서

이전의 가치보다 현저히 낮다면

어떻게 될까요?

이전 전고점을

도달하기 어렵게 될 수도 있습니다.

그렇게 된다면

당연히 전고점과

전고 대비 하락률은

그 의미를 잃게 됩니다.

가치 변화의

예시를 들면 다음과 같습니다.

여기는 지방 중 2위 광역시인

대구인데요.

대구의 북구에는

외곽에 대규모 구축 택지인

"칠곡" 생활권이 있습니다.

(제 고향이기도 합니다)

이 칠곡 생활권 내에서

한 단지를 예시로 가져와보았는데요.

이 단지의 그래프를 보면 다음과 같습니다.

이처럼 2015년도의 "전고점"을

2021~22년도에는

도달하지 못하는 모습을 보이는데요.

그 이유는 바로

시간이 지남에 따라서

단지의 가치가 바뀌었기 때문입니다.

해당 단지는 2000년식 단지로

2015년도에는 16년차의 준 구축 단지였지만

2022년도에는 20년이 넘어가는

구축 단지가 되었습니다.

단지의 연식이

점점 더 구축이 되어가면서

"이전의 상승장'에서는 남아있던

"연식이 그나마 괜찮은 단지"에 대한 수요가

시간이 지나며 줄어들게 된 것이죠.

만약 "땅의 가치"가 괜찮았다면

해당 단지에서 살고 싶은 사람들의

수요가 유지가 될 수도 있겠지만

개인적으로는

이전의 가치가 유지되기는

힘든 단지이지 않을까 생각합니다.

그렇기에 전고점과

전고 대비 하락률의 의미가

크게 없다고 생각해볼 수 있습니다.

이러한 가치의 변화는 특히

"지방"에서 더더욱 두드러집니다.

땅의 가치도 크고 빈땅도 없는 수도권은

시간이 지나도 "땅" 자체가 너무 중요해

교통 개선, 환경 개선 등이 아니라면

구축 단지의 수요가

큰 폭으로 변하지는 않는데요.

지방의 경우는

공급도 수도권보다 훨씬 더 자유롭고

땅의 가치도 비교적 떨어져

단지의 위상 변화나

생활권의 위상 변화가

수도권보다 훨씬 더 많습니다.

특히나 그동안

많은 공급이 있었던 지역(부산, 대구 등)은

이전에는 많지 않았던 신축 단지들이

훨씬 더 많이 들어오게 되며

준신축 -> 준구축

준구축 -> 구축으로

접어드는 단지들의 수요를

보다 더 많이 뺐어갈 수 있게 됩니다.

상태 좋은 새아파트에

살고 싶은 사람들의 수는

이전 상승장이든 다음 상승장이든

크게 차이가 나진 않을테니까요.

전고점 없이

가치를 보는 방법

그러면 이처럼

"전고점"의 신뢰도가

높지 않는 지역/단지들은

어떻게 가치를 바라보는 게 좋을까요?

결국 최선을 다해

앞마당을 만들고

가치를 파악하는 것.

그게 본질이자

가장 중요한 부분입니다.

이에 추가적으로

생각해보면 좋을 부분이

"이 단지를 사람들이 왜 살고 싶어하는지"

->

"다음 시장에서도 여전히 살고 싶어할지"

이 부분이라고 생각합니다.

공급이 많이 들어가는 지역이라면

생활권과 단지의 위상이

많이 바뀔 수도 있겠다는 부분을

유념하면서 말입니다.

중요한 것은 같은 돈으로

사람들이 더 선호할 수 있는 단지를

고르는 거에요.

- 제주바다 멘토님 -

※ 전고점, 하락률

주의해야 할 점

1. 단지의 가치는 시간의 변화에 따라

충분히 달라질 수 있다.

특히, 땅의 가치가 낮은 지방에서는 더더욱

이 경우, 전고점과 하락률은 크게 의미가

없어질 수도 있다.

2. 신축 입주가 많은 지역이라면

구축, 준구축 단지에 대한 수요가

이전과 같지 않을 수 있다.

3. 전고점 없이 가치를 파악하는 것은

결국 제대로 된 현장 임장과 임장보고서이다.

오늘은 월부학교 겨울학기를 보내며

배우게 된 점을

한가지 포인트로 정리해보았는데요.

저 또한 전고점과, 전고 대비 하락률에

매몰되고 과하게 믿었던 순간들이 떠올라

더욱 더 개선하고 싶다는 마음을 담아

나눔글로 정리해 보았습니다.

항상 가르침을 주시는

제주바다 멘토님, 진심으로 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서

진심으로 감사합니다!