[강의TF/월부학교 겨울학기 퍼펙트 '롱' 튜터님의 6각형 투자자 양성소 킥꼬잉] 부동산 트렌드 2025 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 외 5명/와이즈맵

읽은 날짜 : 25. 01. 28

핵심 키워드 3가지 뽑아보기

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

p30

아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트렌드를 파악하는 것만으로는 미래를 예측하기에 부족하다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다.

p76

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과. 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

p116

전세가격 상승의 3가지 원인. 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 둘째, 입주 물량의 부족이다. 셋째, 전세 사기로 인한 빌라포비아다.

p147

빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차(월세 혹은 전세) 가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다.

p149

착공이 아닌, 실제 특정 시기의 입주 물량을 분석해보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다. 첫째, 입주 물량이 지나치게 적다. 둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

p151

동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9,000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량(도합 약 3만 7,000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

p161

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 정해진 미래는 서울 아파트의 경우 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간 시장과 금융 시장의 여러 현황이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

p169

금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. 매매 가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 다만 거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다. 전체 기간 대비 특정 시점의 거래량이 얼마나 증가/감소했는지에 대한 분석은 결과를 오도할 수 있다.

p246

금리가 24년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

p250

가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

예측하지말고 대응하기

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

책에서는 부동산 트렌드 2025라는 제목 하에 2024년, 2025년 부동산 현황과 함께 미래 예측을 하였는데, 이 작가님은 이렇게 생각하는구나~ 정도로 생각하고 넘어갔다. 주식에서 쓰이는 단기 이평선과 장기 이평선을 활용하여 나름대로의 공식(?)을 만들어서 집값 상승을 예측하셨는데, 미래는 그 누구도 예측할 수 없기 때문에 시간이 지나서 작가님의 말이 맞으면 운이 좋았구나 정도로 생각할 것 같다.(우선 책이 24년 9월에 쓰여졌는데, 계엄/탄핵이라는 정치적인 이슈때문에 아직까지도 집값이 상승하지 못하고 있다)

이렇게 여러가지 변수가 있기 때문에 예측이란 것은 무의미하다는 생각이 다시 한번 들었다. 물론, 향후 공급이 적고, 금리가 인상될 확률보다는 인하될 확률이 더 높기 때문에 장기적으로 보면 집값이 상승하겠지만(인플레이션 때문에라도) 이평선을 가져오든, N파고&W파고와 같은 기술적 분석이 들어가든 단기 예측은 어렵다고 생각한다.

그리고 Part4에서 12개 대장 단지 상세 리포트라고 해서 80page를 할애하여 구별 대장 단지들이 향후에 어떻게 될 것인지 길게 서술하였는데 이 부분이 특히 아쉬웠다. 1, 2급지의 경우 N파고는 달성or달성 가능성으로, W파고는 달성 가능성이라 썼고, 급지가 낮은 곳은 W파고를 달성 시간 소요라고 썼는데, 너무 뻔한(?) 얘기인 것 같고 별다른 인사이트를 받지는 못했다.

다만, 서울시 공급 절벽이 오면 어떤 일이 벌어지는지? 전세가격이 오르는 3가지 원인 등 이론적인 부분도 잘 설명해준 점은 좋았다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

P250

서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

=>강남 1시간 거리 내에 출퇴근 할 수 있는 곳일수록 좋은 급지의 지역이고 급지가 높을수록 아무래도 상승률이 클 것 같은데, 위 문장이 맞는 내용인지 이야기해보고 싶습니다.