[코코121] 부동산 트렌드 2025 독서후기



책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 , 김규석 , 이소영 , 이보람 , 이영민 , 정재훈

읽은 날짜 : 01/23-27

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 슈퍼사이클 # 골든크로스 # 상승

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

part 1. 2024 부동산 시장 다시 보기

계속되는 인플레이션과 PF사태의 연장, 최악의 공급위기, 시중금리 인하 등 복합적 요인이

맞물려 부동산 시장은 '대세상승'이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.

부동산 트렌드 2025 미리보기

지금 시점을 대표하는 한마디는 서울 아파트 가격의 골든크로스다.

단기 이동평균선과 장기 이동평균선을 이용한 부동산 가격지수를 개발하여

단기 및 장기 이동평균선을 비교 분석한 결과 23년의 대세폭틍 시점과 2022년 대폭락의 시점을 정확히 도출해냈다.

그리고 2024년 다시 골든크로스가 발생하여 새로운 '슈퍼사이클(장기적인 가격 상승)'이 시작됨을 보여줬다.

2025년 서울 아파트의 새로운 '슈퍼사이클'이 시작될 것이다.

part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

'전국' 아파트 매매시장 동향

서울 아파트 시장에 N파고가 등장하였다.

N형 패턴은 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻하며

아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다는 특징이 있다.

'신도시' 아파트 매매 시장

한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산이 다르게 나타난다는 것을 알 수 있고

한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격 확산이 이루어진다.

1. 수도권 동남부_강남, 분당, 수지 : 강남구를 중심으로 한 남족 지역들이 유사한 가격 흐름을 보인다.

2. 수도권 서북부 _마포, 일산 파주 : 마포구는 강남구와 비슷한 상승가격의 흐름을 보이며 수도권 서북권은

디커플링된 시장이다. 일산과 파주는 자족적인 생활권을 형성하고 있다.

3. 수도권 서남부 _ 양천, 안양,김포 : 양천구와 안양시 동안구는 동조화된 프름이고 김포시는 향후 추이 살펴봐야 한다.

4. 수도권 동북구 _ 노원 남양주, 의정부 : 동북부 지역의 시세는 안정세를 유지하고 있고 하락세가 멈추고

상승세로 전환되기 전 안정화 단계에 있다.

서울시 구별 매매 시장 동향

- 강남구, 서초구 : 고가 아파트 시장 :

강남과 서초 지역은 높은 수요와 안정성을 지니고 있고 우수한 교육 환경, 뛰어난 인프라와 편의시설을 갖추고 있다.

- 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 중저가 아파트 시장 :

노도성 지역은 강남과 여의도 접근성이 어렵고 동북 지역에 제대로된 업무 중심지가 없다.

재개발 재건축을 시행하려고 하지만 순탄치 않고 시간을 걸릴 것으로 예상된다.

서울 아파트 공급 부족 사태

2-3년 뒤에는 심각한 공급사태에 이를 것이다.

공급 절벽이 가져올 3가지 현상

1. 서울시 주택 가격이 상승한다.

2. 전세 및 월세 가격이 상승한다.

3. 주거 안정성이 악화될 수 있다.

part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

1. 가격 상승기에 강남구가 서울 전역에 비해 상승한 것에 반해, 노원구는 서울 전역이 상승한 후 상승장에 들어간다.

2. 부동산 상승기와 하락기에 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

3. 부동산 사이클이 짧아진다.

인플레이션 부동산 상승의 기폭제

수요 측면에는 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시켜 가격을 상승시킨다.

부도산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다.

시공비는 내려간 적이 없다.

전세가격 폭등, 매매로 전환을 이끌다.

전세가격 상승의 원인

1. 인플레이션으로 인한 월세, 전세 가격 상승

2. 부족한 입주물량

3. 전세사기로 인한 빌라포비아 현상

공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가?

25~27년까지 빌라와 아파트 모두 착공물량이 부족하고 입주 물량이 서초구와 동남권, 동북권에 집중되어 있다.

- 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

고물가가 계속 진행중이며 지방은 미분양도 넘치고 있어 희망적으로 보기 어렵다.

공급 측면에서 물량이 부족하여 장기간 이어질 것이다.

모든 지표가 '상승'을 가리킨다.

part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

- 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.

- 매매 가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

2. 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승 중이다.

2. 금리 인하는 시간문제이고 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.

3. 거래량과 매매 가격이 같이 증가한다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델 :

금리인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고 부동산 가격 상승으로 연결된다. 부동산 수익률은 다음과 같다.

부동산 투자 수익률 = 1년치 임대 수입/가격

2025년 서울 아파트 가격 시나리오

금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상되며

금리 인하 폭이 0.75% p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수있다.