만 세대 입주장에서 전세빼기했습니다! [0호기 전세빼기 복기글]

안녕하세요?

자산가할머니가 되어 가족들의 든든한 버팀목이 되고 싶은 자할입니다.

지난 1월 초 진행한 0호기 전세계약을 복기하고 다음에는 더 잘해보고자 글을 씁니다. 
저처럼 대규모 입주장에서 전세빼기를 하시는 모든 분들께 아주 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

매우 긴 글 주의! 시간없는 분들은 아래 요약만 보고 스킵하세요! ^^

요약: 
1. 원칙은 내 물건 1등 가격 만들기(해당 생활권-주변 생활권 시세트래킹, 욕심빼기)

2. 홍보 문자 많이 돌리기

3. 전화 또는 방문으로 부사님과 관계 형성

4. 연락하며 내 물건 체크하기

0. 0호기 개요
 

제 0호기는 2025년에 만세대가 입주하는 단지들 중 낀 단지입니다.

2025년 1월 3천세대가 넘는 A단지 입주를 시작으로, 제가 가진 0호기 단지(B단지)가 6월에, 이후 11월에 4천세대가 넘는 C단지가 입주하는 상황입니다. (월부강의에서 많이 언급되는, 1년 간 약 만 세대가 입주해서 투자자들에게 좋은 기회를 있다는 서울 ###구입니다. )

이 0호기를 어떻게 분양받게 되었는지를 얘기하려면 2021년 벼락거지 경험을 빼놓을 수 없습니다. 
부동산을 갖지 않은 사람은 누구나 벼락거지가 된 기분이 들었던 그 시기에, 

저와 남편은 40대의 나이에도 집을 한번도 갖지 못했던 무주택자들이었습니다. 
벼락거지의 심정을 겪어 보니, 일단 아이에게 참 미안했습니다. 
그래서 그때는 너도 나도 하던 아파트 청약붐에 저도 가담했고, 

주말부부였던 저와 남편은 각각 세종, 서울에 청약이 있는 단지들을 무지성으로 넣기 시작합니다. 

그러던 어느 날, 남편에게 전화가 왔습니다. 
"자할아. 우리 당첨됐어!" 
 

막상 분양을 받고 나니, 저는 B단지에 대해 아무것도 모릅니다. 
심지어 이게 싼 가격인지, 비싼 가격인지도 몰라서 막연히 불안했고,

그때부터 월부tv 등을 비롯한 온갖 부동산 채널들을 보기 시작합니다. 
그리고 저는 0호기에 대해 알고 싶은 마음에 2024년 1월 월부의 내마기를 듣기 시작했습니다.

그 이후로 저는 0호기를 보유하는 쪽으로 마음을 굳히고,

1년내내 월부강의를 들으며 앞마당을 늘려가며 0호기 전세빼기를 고민하기 시작했습니다. 

1. 전세빼기 준비
 

1) 무한 질문 반복 & 전세빼기 경험담 필사 

월부강의를 들으며 감사하게도 질문할 수 있는 기회가 많았습니다. 

조모임, 선배와의 만남, 튜터님과의 대화, 아너스와의 만남, 돈독모 등 투자 선배님들을 뵐 수 있는 자리에서 0호기 보유 여부, 전세빼기 방법 등에 대해 여쭤봤습니다. 
몇 번 질문하고 답변을 듣다 보니, 공통된 말씀이 있었어요. 

1) 내 물건 1등 가격 만들기. 가격이 싸야 한다.
2) 싼 가격에 최대한 많은 부동산에 홍보하고, 부사님께 내 물건 1등이 될 수 있게 하여 제대로 브리핑되고 있는지 확인하며 체크하고 기다린다.
3) 할 일을 제대로 하고 기다리면 물건은 빠진다, 언제가 됐든. 
4) 부사님께 1등이 되게 하라: 중개료를 더 드린다든가, 따로 선물을 준비한다든가. 방법은 많다

이러한 가르침에 힘입어, 그리고 많은 선배님들께서 작성해주신 전세빼기 복기글을 읽으며 행동을 해야겠다는 생각이 들었습니다.

행동전략은 이렇게 잡았습니다. 

전략 1) 내 물건을 단지 내 최저가로 해서 1등 가격을 만든다.

전략 2) 부사님께 내 물건이 1등이 될 수 있도록 수수료를 더 드린다.

전략 3) 호랑이를 키워도 좋다. 반려동물 적극 환영하여 세입자를 들인다.

2. 전세빼기 단계
 

1) 부동산 홍보
 

B단지 0호기 입주는 2025년 6월이었지만, 어째서인지 1년 전인 2024년 6월부터 네이버 매물에 전세가 1-2개 정도 올라와 있었습니다. 
전세빼기 경험담에서는 부동산 홍보의 시기를 (입주아파트라도) 3-6개월 전으로 보고 있었고, 적어도 2개월 전을 골든타임으로 보고 있었습니다. 

저는 주저하다 입주 10개월 전인 2024년 8월 해당 생활권 내 부동산 몇 곳을 방문하여 0호기를 내놓았습니다. 
 

1번 부사님: "얼마 전에도 전세 계약했어요. 제가 잘 빼드릴께요."
2번 부사님: "아직 너무 빨라요. 사람들이 이거는 관심이 없죠. A단지가 먼저니까."
3번 부사님: "아이고 왜 이렇게 일찍 내놨어요. 가격도 너무 싸요. 나중에 내놓지."
4번 부사님: "네 알겠어요." => 내 물건에 관심 없으심 
5번 부사님: "제가 잘 빼드릴께요. 근데 혹시 5천 낮춘 금액에 계약하는 건 좀 너무 그런가? E억이면 바로 계약하겠다는 신혼부부 있는데..." => 이분을 잡았어야... 
 

이 당시를 복기해보면, 잘한 점과 잘못한 점으로 구분할 수 있습니다. 

• 잘한 점: 잘한 점을 찾기가 어렵지만, 굳이 찾는다면, 직접 방문해서 부사님들과 얼굴을 익혔다는 점?
• 잘못한 점: 1) 내 물건 1등 만들기를 제대로 하지 않고 게을렀다. 2) 그러다보니 욕심을 제어하지 못했다. 

• 다음에는 이렇게 해야겠다: 1) 시세트래킹을 적극적으로 했다면 막을 수 있었다. 과거 대규모 입주장 전세가격 흐름까지 파악했어야 했다. 2) 욕심과 전략을 구분하지 못했다. 전세가격은 욕심 대상이 아니다. 1호기 매매 시 최대한 투자금을 적게 들여야 하는 것은 투자자의 욕심에 해당되지만, 전세가를 높여부르는 욕심은 피하는 것이 맞다.

   

2) 0호기를 챙기는 것도, 챙기지 않는 것도 아닌... 
 

전세를 내놓고 월부강의를 들으며 앞마당을 늘리느라 정신이 없어서 0호기 전세빼기를 제대로 챙기지 못했습니다. 
9월쯤 해당 생활권과 인접한 상위 생활권 등에 홍보 문자를 보냈습니다. 
12곳 정도 답을 주시면서 네이버에 올려주셨습니다.
이후에 문자에 답을 주시고 네이버 부동산에 매물을 올려주신 부동산들을 방문했습니다.

맙소사. 제 물건은 까맣게 잊고 계십니다. 
부사님들 잘 챙겨주겠다, 미안하다 하십니다. 

(어떻게 하지… 망한 건가? 하는 생각이 들었습니다.)

앞서 방문하고 인사드렸던 4번 부사님께서 그 주 주말에 전화를 주셨습니다. 
 

"E억에 계약 가능하세요? 근데 지금 조건부전세자금대출이 막혀서, 어떻게 될지 모르니까 일단 반전세로 계약해야 할 것 같아."
 

판단이 잘 안 섭니다. 
 

그래서 실전준비반 조장님이셨던 삼부시님, 1호기 전세빼기 중이셨던 타개고님, 7월 서투기 미오커플 조장님께 연락드려서 물어봤습니다. 
열반스쿨 중급반 단톡방에도 물어보고, 주변 분들께 가능한한 물어봤던 것 같습니다.

삼부시 조장님께서 조건부전세자금대출, 후순위담보대출 등에 대해 세세하게 알려주시면서, 각 경우의 수에 따라 판단하라고 조언해주셔서 큰 도움이 되었습니다. 

타개고님은 같은 조 분들께 의견을 물어보며 계약에 대한 확신을 가질 수 있게 도와주셨습니다. 

미오커플 조장님은 본인이라면 일단 시간이 좀 남았으니 다른 세입자를 기다릴 것 같다고 의견을 주셨습니다.

고민한 결과, 반전세는 제가 잔금을 치는 거 다음으로 피해야 할 경우의 수였어요. 

반전세를 하면 1호기 투자금이 없기 때문에 다음 투자에 많은 피해가 갈 수 있었습니다. 
 

이 당시를 복기해보면, 잘한 점과 잘못한 점이 명확합니다. 

• 잘한 점: 1) 주변 분들께 물어보고 의견을 구했다. 2) 반전세는 안 된다는 명확한 기준을 잡았다.
  부족한 점: 대출에 대해 명확히 알아보고 CEO 마인드로 대했어야 했다. 부사님께 가능한 것들 제안하고 적극적으로 세입자 모시기를 했어야했다.
  
  그렇게 몇 번의 기회를 놓치고 또 연락이 뜸합니다.

   

3) 가격을 낮춰서 다시 홍보하다!
 

그러던 중 생각지도 못했던 실전반 광클에 성공하면서 운좋게도 실전반을 듣게 됩니다. 
실전반을 들으며 열심히 사임 제출, 임장, 임보쓰기를 하던 중 긍휼과 열정 튜터님께 질문할 수 있는 기회가 생겼습니다. 
튜터님께서 전화를 주셔서 해주신 말씀이 크게 도움이 되었습니다. 
 

"(긍휼과 열정 튜터님) 자할님. 꼭 빼셔야해요. 전세 안 빠지면 금융 비용 진짜 힘들어요. 돈도 돈이지만, 심리적으로 진짜 힘들어요. 그러니까 꼭 빼셔야 해요. 지금 얼마나 홍보하셨어요? (당시 2차에 걸쳐 부동산 홍보 문자를 200군데 정도 보냈고, 답장이 와서 네이버 부동산에 올려준 곳이 25곳이었습니다.) 그러면 일주일만 기다렸다가 상급지 생활권으로 확대해서 더 뿌리세요. 딱 한 사람만 찾으면 돼요. 그래도 안 되면 홍보지 돌리셔야 해요. 너나위님이 말씀해주셨어요. 전세빼기는 할 일을 다 하고 기다리면 꼭 빠진다고. 할 일을 다 하고 기다리면 빠지기는 꼭 빠져요. 걱정마세요." 

이 말씀을 듣고 어찌나 힘이 되는지 정말 감사했어요. 

실전반 윤윤진님은 세입자 컨셉으로 전화를 해주셨습니다. 

내 물건이 1등은 아니고, 가격도 가장 낮지는 않은 것 같다고 알려주셔서 이후 가격 판단에 큰 도움이 되었습니다. 
덕분에 가격을 조정해야겠다고 마음먹고 바로 기존 가격에서 5천을 내렸습니다.

4) 계약하다! 

가격을 조정하고 이틀인가 지났는데, 한 부사님께 전화가 왔습니다. 

"(부사님)사모님. E.G억에는 안 될까요? 그 가격이면 바로 계약한다는데요." 

제가 내놓은 금액에서 3천만원이나 내린 가격입니다. 

"(나)사장님. 조금만 고민해볼께요." 

마침 그 다음 날이 2차 튜터링데이입니다. 
최종 제출한 임보에 대한 무한 반성과 BM의 시간을 가진 후, 질문할 수 있는 시간에 튜터님께 여쭤봤습니다. 

“(긍휼과 열정 튜터님) 아. 빼긴 빼야 하는데… 근데 가격이 아쉽긴 하네요. 빼긴 하되 조금이라도 가격 협상을 해보세요.”

튜터링데이가 끝난 후 바로 부사님께 전화했습니다. 

"(나) 사장님. 제가 E.I억은 받아야겠어요. 그렇게 말씀해주세요." 
"(부사님) 네 알겠어요." 

하지만 부사님 전화가 없습니다. 
기다리며 계속 조마조마해졌습니다.

그런데 그 다음날 갑자기 맨 처음 해당 생활권에서 가장 가까운, 이름도 B단지 이름을 넣은 1번 부동산 사장님께서 전화를 주셨습니다. 
이 분은 5천만원 낮출 때 이렇게 말씀하셨어요.

"(부사님) 조금만 기다려봐. 나간다니까. 내가 잘 빼줄께요. 그리고 다른 부동산에 막 내놓고 그러지 말구요." 

3번 직접 방문하면서 인사드린 분인데, 만날 때마다 얼마 전에도 전세 뺐어 하시던 분이라서, 

진짜 전세계약을 하신 건지, 아니면 저를 안심시켜주시려고 그러신 건지 잘 모르겠다 싶었던 분입니다. 

그런 부사님이 이렇게 말씀하십니다. 

"(부사님) 사모님. 이거 E.H억에 계약하자는데, 이 분 잡아요. 얼른 가계약 계좌 보내주세요." 
 

제가 내놓은 금액에서 2천만원이 낮은 금액입니다. 
긍휼과 열정 튜터님 말씀이 생각나서 조금이라도 협상을 해보려고 했습니다. 

"(나) 사장님. 제가 엊그제 전화주신 사장님께 E.I억은 받아야 한다고 말씀드렸어요. 일단 그 금액으로 말씀드려주세요."
"(부사님) 에이. 지금 왔을 때 잡아요. E.I억은 안 돼. 얼마전에 E.H억에 나갔다니까."
"(나) 사장님. 그래도 한번만 말씀해주시면 안될까요?" 
 

-잠시 후-

"(부사님) 말해봤는데, 그거는 안 된대요. 그냥 이분들 잡아요. 가계약 보낼 계좌 보내주세요"
"(나) 사장님. 그럼요. 이거 입주까지 시간이 좀 많이 남아서 중간에 계약 틀어질까봐 걱정되거든요. 계약금이라도 10% 받게 얘기해주세요. 그리고 제가 특약사항 정리해서 보낼께요." 
 

이 날은 지투기 OT 날이어서 정신이 하나도 없는 상황에서 아이 저녁 준비하다가 특약사항 정리하다가 멘붕이 됩니다. 
미리 특약사항을 정리해둔 것이 엄청 큰 도움이 됐습니다. 

안 해뒀음 이거 정리하느라 세입자를 놓칠 수도 있겠다 싶습니다.

잠시 후 부사님께서 전화주셨어요. 
 

"(부사님) 사모님. 이분들 계약 파기할 분들이 아니예요. 걱정마시고, 계약금은 2천만원 정도로 해주십시다. 

얼른 가계약금 계좌 보내주세요. 사장님이랑 사모님 신분증이랑 공급계약서도 보내주시구요." 
 

잠시 고민해봅니다. 
이 가격을 받았을 때 리스크와 받지 않았을 때 다른 세입자를 받을 가능성을 고민해 봤습니다. 
아무래도 이 분을 받지 않으면 다음 세입자는 더 낮은 가격을 제시할 것 같습니다. 
그래서 계약하기로 결정하고, 특약사항 먼저 보내드리고 확인해 달라고 했습니다.
부사님께서 특약사항도 세입자에게 전달하여 확인하시고 이의없어서 바로 가계약금 계좌를 보내드렸습니다. 
1시간 반 정도 걸린 이 과정이 인생에서 가장 긴장되는 시간 중 하나로 남게 됐습니다.

이 과정에서 잘한 점과 잘못한 점을 복기해 봅니다. 

잘한 점: 1) 미리 특약사항 정리해뒀다. 2) 입주장이 2년 후 반복될 것을 고려하여 계약기간을 22개월로 했다. 

잘못한 점: 1) 부사님과의 관계를 주도하지 못했다. 

3. 다음 전세빼기는 더 잘해야겠다!

한번의 전세빼기로 많은 것을 배웠다고 할수는 없겠지만, 그래도 몇 가지 교훈(?)을 얻었습니다. 

1. 전세빼기의 프로세스: 1) 내 물건 1등 가격 만들기 2) 무한 홍보 3) 부사님에게 내 물건 1등 만들기(부사님께도 혜택이 가는 물건으로!) 4) 계속 체크하고 관리하기
2. 전세가를 높여받으려고 애쓰기보다는 하루라도 빨리 빼기 위해 노력하자
3. 월부 동료들의 도움이 아니었으면 어려웠다. 나도 좋은 동료가 되자!

감사한 분들

실전반 긍휼과 열정 튜터님, 11월 돈독모 제너스 튜터님, 12월 돈독모 꽃을 든 둘리 튜터님, 11월 열중 선배와의 만남 후바이 튜터님 감사합니다.
실준반 삼부시 조장님, 내마중 빛사랑 조장님, 서투기 미오커플 조장님, 열중 도규리 조장님, 실전반 천부 조장님 감사합니다. 
2024년 12월 실전반 타개고님, 윤윤진님, 스뎅님, 투울라님, 잴리님, 파운더님 감사합니다.
열반스쿨 중급반 조원분들, 서울투자기초반 조원분들 감사합니다. 

그리고 이 아파트 분양을 받기 위해 척박한 환경에서 혼자 원룸 생활을 감내한 남편에게 가장 감사합니다. 
“영등포 뒷골목이 얼마나 척박한지 아냐, 혼자 원룸에서 사는 게 얼마나 힘든데! ”

항상 이렇게 얘기해서 뭘 그렇게 힘들다고 하나 싶어서 서울 임장 때마다 남편 자취방에서 숙박을 했는데. 
역시 밤에 혼자 가려고 하면 무섭긴 하더라구요. 그리고 진짜 싸게 구해서 살고 있는 거 무한 칭찬해!

[또다른 이야기 feat. 0호기 전세빼기 후 찾아온 방황]

예전부터 0호기 전세를 빼는 순간 복기글 쓰기를 제일 먼저 해야지 생각해왔습니다.
그런데 생각보다 0호기 전세빼기 복기가 늦어졌습니다. 
저에게는 생각지도 못하게 방황이 찾아왔거든요. 
진짜 아무것도 아닌, 작은 것에서부터 시작된 방황입니다. 

저는 목실감을 시작하며, 2025년 6월 이전까지 0호기 전세빼기를 마무리하겠다고 긍정확언을 해왔습니다. 
그리고 전세계약하는 날 맛있는 저녁을 먹으면서 자축하고, 남편에게는 동네 술집에서 한 턱 쏘겠다고 호언장담해왔습니다. 
그래서 제게 전세빼기 성공=가족과의 행복한 시간(또는 행복해하는 가족의 모습)이었습니다. 
 

그런데 전세 계약은 평일 저녁에 하게 됐고, 계약을 끝내고 시간이 늦다보니 세종 집으로 내려오기 바빴습니다. 
그 주 주말에도 새로운 지투기 분임을 하느라 가족과의 행복한 시간을 갖지 못했습니다.
즉, 제대로 된 보상이 제때 이루어지지 못한 것이지요. 

그후부터 뭔가 미세하게 힘이 빠지는 일상이 계속 됐습니다. 
그렇게 바라던 일이 이루어졌지만, 제 일상과 가족들의 일상은 전혀 변함이 없었습니다. 
저는 나름 우리 가족에게 중요한 하나의 과제를 해결했으니, 가족들이 나에게 고마워하겠지?하는 마음도 가지고 있었습니다. 
하지만 남편은 별 감흥이 없었고, 아이는 이게 무슨 의미인지 모르는 아직은 어린 청소년이었어요. 
그래서 바람빠지는 풍선마냥 조금씩 조금씩 힘이 빠져 1월 내내 루틴도 깨지고, 의욕도 낮은 상태로 지내게 됐습니다. 

지금에 와서 복기해보니, 

저는 0호기 전세빼기의 보상을 가족들의 행복한 모습이라는, 

제가 계획할수도, 통제할수도 없는 무형의 어떤 것으로 잡았는데, 이게 그 모든 방황의 시작이었던 것 같습니다. 
차라리 0호기 전세빼기 후 노트북 바꾸기, 평소 갖고 싶었던 거로 했으면 어땠을까? 
궁극적으로 0호기 전세빼기는 내가 마땅히 해야 할 일을 해내는 것이니, 

나의 뿌듯해하는 모습을 이미지화하며 지냈으면 어땠을까? 생각해 봤습니다. 

그래서 다음에 1호기 투자를 하고 전세빼기를 무사히 마무리한다면, 그때는 제가 계획하고 통제할 수 있는 보상을 스스로에게 주어야겠다고 생각했습니다. 

그리고 투자는 나의 목표일 뿐, 단 한번의 투자로 가족들이 행복할 수는 없다는 명백한 사실을 잊지 말자고 다짐했습니다.
생각지도 못한 방황을 겪으며, 이후 1호기 투자를 하고 나면 이런 방황을 다시 되풀이하지 않을 수 있는 예방주사를 맞았다고 생각하려고 합니다. 

이제까지 길고 긴(어우 너무 길었다! ㅎㅎ) 0호기 전세빼기 복기글이었습니다. 

2025년 8월에 1호기 투자를 마치고, 좀 더 업그레이드된 전세빼기 경험담을 들고 오겠습니다. 

월부에서 물심양면 도와주신 동료분들께 깊은 감사인사 올립니다.